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1、,荪湖水库富邦项目市场定位报告中期成果汇报,致：宁波富邦房地产开发有限责任公司,宁波宏观经济研究,研究思路,项目地块分析,长三角湖景区别墅市场研究,长三角特色度假酒店市场研究,项目总体功能定位倾向,别墅物业辐射客群需求研究,特色酒店辐射客群需求研究,研究项目主要客群需求特征,长三角湖景区别墅和酒店市场,项目背景研究,产品案例研究,产品定位及产品特色挖掘,产品定位及产品特色挖掘,项目规划布局及建议,宁波房地产市场研究,国内外案例研究,宁波第二产业占主导，第三产业正快速发展,宁波各区三产结构（2008）,亿元,宁波历年第一、二、三产业产值比较（万元）,宁波历年产值稳步发展，2007年增长迅速。宁波
2、产业结构以二产为主，三产产值逐年增加。,各区产业结构差异较大，鄞州区以二产占比超过60%。江北区三产比例较高，二产仅占不到50%。,宁波产业结构以二产为主导，江北、镇海也是以第二产业为主，区域内工业企业数量较多。,资料来源：宁波统计年鉴2007年,第二产业规模型以上企业中私营企业占多数,资料来源：宁波统计年鉴2007年,宁波各区（县）规模以上盈利企业数量及组成,宁波私营经济较发达，企业构成以私营企业为主，为高端市场提供有力支持。其中鄞州区和慈溪的私营及外商投资企业数量最多。江北区私营企业数量较少。,江北区和镇海区外商企业数量较多，这些企业将来都有可能是我们项目商务别墅的潜在客群。,宁波市各区高
3、技术及大中型企业数量,个,右图显示，宁波市港台企业数量最多的是鄞州区，其次是慈溪和北仑区。江北区大中型企业和高技术企业数量较少。,第二产业规模型以上企业平均年销售额较高,资料来源：宁波统计年报2008宁波统计年鉴2006,由图知，虽然江北区的私营企业相对较少，但平均每家企业工业销售额位居宁波各区之首，高于鄞州区和慈溪市。外商投资企业单位企业工业销售额最多的是北仑，海曙及江东。江北仅有0.6亿元。江北的大中型企业年平均销售额位居宁波市第二，低于镇海区。,宁波各区规模型以上单位企业平均年销售额,亿元,宁波各区规模型以上单位大型企业平均年销售额及数量,亿元,家,江北区和镇海区私营企业年均销售额较高，
4、其中大型企业平均年销售额分别达到6.8亿和15.5亿，因此在江北和镇海区可能存在高端的私营企业主客群或大企业客户。,市中心,保国寺,农业园,慈城古镇,河姆渡文化遗址,荪湖水库地块,荪湖水库周边具有许多已经建成或可开发的文化旅游资源，是本项目打造休闲度假胜地的必要条件之一；但由于规模较小需打造特色增加其竞争力。,宁波生态文化旅游带项目位于生态文化旅游带-慈城古城保护荪湖度假村农业园区保国寺，这条轴线的中部。 慈城古城项目以东约7公里； 都市农业园以东约2公里； 保国寺以西约3公里 荪湖水库度假区是该生态旅游带中最靠近城区，唯一山水景观的生态旅游资源。 与宁波市其他旅游组团相比，本区域规模较小，缺
5、乏竞争性，因此需要打造特色项目以增强竞争力,处于生态文化旅游带，周边旅游资源丰富,东钱湖旅游度假区,荪湖水库地块,项目宏观环境分析,江北区政府,江北区政府未来将北迁，在迁至区域将会聚集江北行政办公大楼、公共卫生服务、区级文化中心等大型市政配套； 核心商务区位于杭州湾跨海大桥连接线与宁波绕城高速交汇处，近期开发1.1平方公里，拟开发建设成为中小民营企业总部办公为主、商务办公与特色会展为辅、多行业发展的特色基地； 距离慈东、窑湖区域较近，约半个小时车程，该区域也聚集较多的高端客户,未来区政府搬迁至此，该区域将形成区行政文化中心,投资创业中心,规划为江北核心商务区,城市工业功能区,慈东区域,项目三大
6、辐射区,江北区政府北迁将会带来政府性客户,靠近市 北工业园， 且该区域将打 造核心商务区，将会有大量企业及商务性客源,距离慈东、窑湖区域较近，同时能吸引该区域客源,项目辐射区域,随着江北区政府北迁、工业园核心商务区的打造，项目辐射区域不断成熟与完善，将会有力促进本项目的开发和推进,宏观研究主要结论,1,2,3,宁波产业结构以二产为主导，江北、镇海也是以第二产业为主，区域内工业企业数量较多。,江北区和镇海区外商投资的企业数量较多，这些企业将来都有可能是我们项目商务别墅的潜在客群。,荪湖水库周边具有较多旅游资源，因此本项目适合发展少量旅游度假配套设施。但项目所在旅游带相比宁波其他旅游资源显然竞争力
7、不足，因此如何凸显度假配套设施的特色是本项目需要考虑的地方。,4,随着江北区政府北迁、工业园核心商务区的打造，项目辐射区域不断成熟与完善，将会有力促进本项目的开发和推进,宁波宏观经济研究,研究思路,项目地块分析,长三角湖景区别墅市场研究,长三角特色度假酒店市场研究,长三角湖景区别墅和酒店市场,项目背景研究,宁波房地产市场研究,项目总体功能定位倾向,别墅物业辐射客群需求研究,特色酒店辐射客群需求研究,研究项目主要客群需求特征,产品案例研究,产品定位及产品特色挖掘,产品定位及产品特色挖掘,项目规划布局及建议,国内外案例研究,地块价值分析地块区位条件,本项目位于宁波江北区生态组团独占沿海发展地理优势
8、，与老城区错位发展宁波位于浙江省东面沿海地区，在长江三角洲的东南翼，属国家东南沿海重要的航运组成部分、国际港口城市及长江三角洲南翼经济中心；本区域以环境为优势，适宜打造高端度假区，成为与CBD错位竞争的发展区。外部交通优势本项目距离宁波市中心越15分钟车程。329高速贯通慈溪市，北仑区与本地块，从本项目到企业集聚的慈溪市中心及北仑区中心均不到半小时车程。,本项目位于宁波市江北区，独有的山水风景，交通便利，是近市区仅存的生态土地资源.,慈溪市中心,北仑区中心,宁波市中心,荪湖地块,地块价值分析-项目地块周边产业环境分析,宁波市重点开发区主要集中在“沿海”、“沿湾”、“沿路”区域，这些地区资源环境
9、承载能力较强、经济开发需求较大。 距离本项目地块最近的三个工业区为：宁波江北工业产业园区，宁波（江北）城市工业功能区及宁波江北投资创业中心。 距离这三个工业区均在2公里左右。 江北的三个工业区企业数量总共约为200多家，以私营企业为主。 距离本项目地块车程30分钟以内的还有慈溪市中心的企业集聚区。,宁波（江北）城市工业功能区,宁波江北投资创业中心,至杭州方向,至杭州方向,绕城公路,甬金高速公路,甬台温高速公路,至慈溪方向,至杭州湾跨海大桥,火车南站,栎社机场,荪湖水库地块,江东科技园区,鄞州开发区,宁波江北工业产业园区,本地块是距离江北三个工业园区最近，同时也是距离宁波市区最近的一块具有生态水
10、景的商业服务用地，周边企业集聚，且交通便利，因此适宜为企业打造高端产品。,地块价值分析-地块外部交通条件分析,荪湖主入口,宁波荪湖水库地块外部交通条件分析 目前项目地块只能满足小车可及性，缺乏公共交通可及方式。 目前洪孙公路连接至本项目地块，路线曲折，可及性差。 未来在甬余夫线和北旅游线各有一条规划路通达本地块，这两条规划路的通车可以明显的提高地块的小车交通可及效率。 规划路对地块的交通覆盖范围不会明显扩大，公共交通的可及性也不会明显提高。 车辆通过甬余夫，上329公路后，去往慈溪和北仑区仅需30分钟内。,本地块目前外部交通条件不足，只能满足小车可及性，缺乏公共交通；未来规划路将明显提高小车可
11、及效率，但公共交通不会改善； 结合地块的私密性考虑，本项目适合设计针对企业客户或企业主为主的高端产品。,地块价值分析地块内部交通条件分析,目前道路情况度假区主要交通出入口共2个，分别位于水库的东侧和西侧。公路往南接至甬余夫公路和北旅游线。 未来道路规划方案一 开辟环湖道路。（方案1.1，将湖西狭长地块道路推进，打造少量沿湖别墅）方案二 留景观最佳位置建造湖景别墅，外部道路改为隧道，但开山成本较高。方案三 从出入口有顺时针和逆时针两条道路，两条道路互不相通，剩下地势陡峭的山坡不开辟道路，这样做可减低建造成本但降低道路的连贯性和地块通达程度。,本项目地块,公路,荪湖,环形道路示意,方案二隧道位置,
12、方案1.1 道路推进示意,道路推进后最佳别墅摆放位置。,地块价值分析地块景观条件分析,1,2,1号、2号地块地势低于350米，能够俯瞰整个湖面全景；有相对开阔的平地，并且单个地块面积较大，适合组团的别墅物业；位于荪湖景区最内部地块，私密性较高。目前道路情况不够好，需要另外修筑道路增加其通达性。但地块对岸有大坝及部分建筑，景观略显不足，但可以在产品设计时适当调整建筑朝向，变为西北-东南方向以解决这一问题。,荪湖主入口,4,3,4号地块地势较平坦，有相对开阔的平地。接近荪湖主入口，私密性较差。湖岸线较长，景观较好。道路通达性很高，接近主入口交通方便。,从地块景观条件及地势来看：1、2号地块较适宜对
13、私密性要求较高的顶级别墅和企业别墅;3号地块景观条件好，适合高端别墅；4号和5号地块交通条件较好，私密性一般，适合考虑将酒店和相关配套设施设置在其中一块场地中。,3号地块地势较平坦，坡度不大。目前无道路通往3号地块，同时，距离主入口较远，私密性较高。是湖岸线最长的地块，纵深距离短，具备较好的湖面景观条件。,大坝位置,5,相比东钱湖和九龙湖的其他项目，我们地块的优势： 1、由于东钱湖和九龙湖湖体都比较大，周边项目真正能看到湖，临湖是非常少。即便少量项目可以看到湖，但由于这些湖体较大，专属化难度很大，通常只能远观，不能参与体验其中。 2、而我们项目湖体虽然较小，但由于我们地块天然分布在湖体四周，自
14、然将湖体无形中专属化，可以想象在自家小区内部有一个33公顷的天然湖泊，在宁波市场上绝对是独一无二的。正因为湖泊的专属化，为我们提供能参与到湖中和山体上的参与互动性休闲业态提供了可能性，比如湖中商务船坞和半山湖景私人SPA馆，这在宁波市场也没有的。,地块价值分析荪湖地块与宁波市其它湖边地块比较,湖体面积较小，只有33公顷,地块价值分析酒店选址分析,酒店选址方案1,酒店选址方案2,军事用地,宁波荪湖水库地块酒店选址可行性分析 方案一酒店建在荪湖以北地块。此地块景观条件好，私密度最高，而道路可及性效率不高，用以建造酒店浪费了其私密度和景观条件，而使得进入酒店的车行不便，酒店喧闹的环境也将破坏地块的生
15、态。 方案二酒店建在荪湖以西地块。景观条件一般，处于湖湾凹陷位置，且南北两边被山遮挡，采光不足，不能用以建造商业别墅。地块可及性高，距离入口不远，并且进出车辆不影响到商业别墅的私密性，可考虑设置为动区。,经比较，本行建议采用方案二，道路可开辟成环湖全封闭式或者半封闭式（军事用地不开辟)，用以分隔动区和静区，保证商业别墅的私密性。,优势（Strengths）,弱势（Weaknesses）,机遇 (Opportunities),威胁（Threats）,地块区位分析SWOT分析,位于宁波市景观轴上，环境优美，并且拥有水资源。 距离市中心近，是宁波唯一的市内风景区，属稀缺资源。 距离江北三个工业区仅2
16、公里，周围私营企业众多。 地块对于小车的可及性高，通过甬余夫高速和北旅游线可直接进入本地块。,目前内部交通情况不好，仅两条路通往荪湖风景区内。 位于风景区山地，七通一平成本较高。 山地的地形复杂，建设难度较高，必要时需要开山，成本较高且容易破坏环境。 公共交通可及性很低。,宁波企业数量较多，且商务来往频繁，未来商务会所别墅需求逐渐增加。 近市区的风景区地块越来越少，有内部水景观的风景区地块日益稀缺。,经济危机导致市场低迷，将削减近期需求。,荪湖湖体的专属化和江北、镇海有实力的外商投资企业是我们项目开发最大的优势和机遇。,宁波宏观经济研究,研究思路,项目地块分析,长三角湖景区别墅市场研究,长三角特色度假酒店市场研究,长三角湖景区别墅和酒店,项目背景研究,
