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1、物业经营管理复习资料物业经营管理复习资料第一章第一章 物业经营管理概述物业经营管理概述物业经营管理的概念（掌握）物业经营管理的概念（掌握）物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产考考资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。二、收益性物业的类型及特点（掌握）二、收益性物业的类型及特点（掌握）物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公考考寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。收益性物业是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地
2、产投资的主要物质载体。1、写字楼：包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。专业人员主要依照考考其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类,国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。写字楼级别地理位置交通状况建筑物物理状况建筑质量收益能力物业管理甲级优越优越优良达到或超过有关建筑条例或规范的要求与新建成的写字楼建筑媲美完善的，24 小时的维护、维修及保安服务乙级良好良好达到有关建筑条例或规范的要求低于新落成的同类建筑物丙级使用的年限较长不能满足新的建筑条例或规范的要求仍能保持一个合理的出租率
3、。写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。对写字楼分类一般要考虑如下 12 个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。2、零售商业物业：是用于零售商业经营活动的建筑，零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。零售商业物业通常分为如下六种类型：类型建筑面积经营内容年营业收入服务半径服务人口区域购物中心10 万平方米以上包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。经营管理上表现为一致性、服务设施体现为完整性。200km商圈内所有居民市级
4、购物中心3 万 m2 以上通常以一家或数家大型百5 亿元以上覆盖整个城市30 万人货公司为主要租户，以上地区购物商场13 万平方米中型百货公司是主要租户15 亿元城市中的某一部分为主1030万居住区商场0.3 万1万 m2日用百货商店和超级市场0.3 亿1 亿元以城市中的某一居住小区为主15 万人邻里服务性商店3000m2 以下3000 万元以下1 万人以特色商店3、出租型别墅或公寓别墅(Villa)：是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。从环境上看，别墅与城市或者大规模的居民聚居点具有一定的距离，周边环境质量比较高。从建筑形态上，别墅建筑应独立，豪华舒适，层数较少，并带有一定规模的院落。公
5、寓(Apartment)：是指包含有许多住宅单元的建筑物，通常不分割产权出售，供出租或短期居住。4、工业物业：是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房(又称工业写字楼)等。5、酒店和休闲娱乐设施：是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：差 别 项 目酒 店休闲度假中心娱乐设施服务对象不同主要是商务和观光客人是以休闲、娱乐、保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人地理位置不同常位于市中心或其他交通便利的地方大多位于
6、滨海、山地、湖泊、温泉等自然风景秀丽的度假胜地服务内容不同以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅以康体、休闲、娱乐功能为主，餐饮、住宿功能为辅，只提供基本的商务服务建筑设计和装潢风格不同追求的星级标准的豪华气派、富丽堂皇，强调与都市风格相匹配，大多采用田园式、民居式或别墅式的建筑风格，强调与大自然融为一体，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材。Z Z 三、物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系三、物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施
7、管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。物业管理或设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。资产管理公司通过监控物业的运行绩效，来聘用、解聘和调配物业管理企业。房地产投资组合管理公司则以投资者的目标和风险回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。物业经营管理三个层次工作的主要职责管理层次物业管理或设施管理资产管理组合投资管理主要职责保持与租户的关系；收取租金；控制运行成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更新改造
8、等主要开支决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析制定投资组合目标与投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构；负责策略资产的配置和衍生工具的应用；监督购置、处理、资产管理和再投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金管理S S 一、物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容一、物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容答：战略性工作内容主要包括1、确定投资战略 2、确定投资标准 3、构建信息基础 4、决策分析 5、进行资产组合决策分析：投资决策主要取决于两个关键因素，预期收益和风险水平物业经营管理的
9、常规工作内容包括：资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。1、常规工作内容、2、现金流和成本管理、3、日常维修和维护、4、未来维修和维护、5、设施设备管理、6、物业保险管理现金流和成本管理：支出的分配、组织和管理是物业管理师工作的一个重要方面，支出的几个重要方面：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本和地方性税收。相对于总收入，物业业主或投资者更关心净运营收益。支出的分配、费用和成本、租金、服务费L L 一、物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系一、物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系答：物业经营
10、管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。而传统的物业管理是属于现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务，是物业经营管理工作的其中一部分。B1B1、物业经营管理的性质和管理对象？、物业经营管理的性质和管理对象？答：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使
11、用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。B2B2、物业经营管理的目标是什么？、物业经营管理的目标是什么？答：物业经营管理服务的目标：是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。B3B3、管理型、专业型、综合型物业管理企业的区别？、管理型、专业型、综合型物业管理企业的区别？答：作为公司
12、，一般应具有以下五个特征：依照有关法律进行登记注册；由两个以上股东共同出资经营；以营利为目的；具有法人资格；是经济组织。物业管理企业划分为管理型、专业型和综合型三种。管理型物业管理企业具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处于总包位置。工作重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等。从管理的层次上，又可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次。Q Q 其他其他1、物业管理企业以公司，一般应具有以下五个特征：依照有关法律进行登记注册；由两个以上股东共同出资经营；以营利为目的；具有法人资
13、格；是经济组织。2、物业经营管理的层次通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。3、设施管理的对象，主要是高新技术企业用房、医院、科研教学设施、大型公共文体设施、政府和企业办公楼等物业，服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。4房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业(从开发商或原业主手中)；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。5、物业经营管理中的战略性工作内容主要有：确定战略、确定标准、构建信息基础、决策分析、进行资产组合6、物业经营管理的常规工作内容主要有：常规工作事项、现金流和成本管理、日常维修和维护、未来维修和维护、设施设备管理、物业保险管理。资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。
