房地产开发考试整理

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1、11第一章第一章 导论导论 第一节第一节 房地产开发的涵义和特点房地产开发的涵义和特点 、房地产房地产 房地产房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房产房产是房屋及其 权利的总称。地产地产是土地及其权利的总称。具体地说具体地说，房地产是指土地、建筑物、固着在 土地、建筑物上不可分离的其他地上定着物,以及附带的各种权益。 而在地上临时搭建的 帐篷、戏台等则不属于不属于房地产。房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。 第二节第二节 房地产开发的程序房地产开发的程序 一、一、可行性研究阶段; 二、项目报批与前期工作阶段： 三、建设实施阶段： 四、销售、出租和服务阶段 房地产开发企

2、业的资质等级：房地产开发企业的资质等级：一级资质注册资本不低于 5000 万元万元；二级资质注册资本不低 于 2000 万元；万元；三级资质注册资本不低于 800 万元万元；四级资质注册资本不低于 100 万元万元； 房地产开发策划分类：房地产开发策划分类：根据不同的开发阶段，策划可分为项目开发前期策划、销售/招租策 划以及物业管理策划 第二章第二章房地产开发项目可行性研究房地产开发项目可行性研究 第一节第一节 可行性研究的内容与步骤可行性研究的内容与步骤 一、可行性研究的含义和目的 可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目的投资环境和条件调查研究，对各 种建设方案、技术方案以及项目建成后

3、的生产方案实施的可能性、技术先进性和经济合理 性进行分析和评价的过程。 实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的 经济、社会和环境效益。 二、 可行性研究的作用和依据 项目投资决策的依据；筹集建设资金的依据；银行等金融机构都把可行性研究报告作 为建设项目申请贷款的先决条件；开发商与各部门签订协议、合同的依据；编制下阶段规 划设计方案的依据；申请建设执照的依据 四、可行性研究的步骤：1、机会研究、机会研究 2、初步可行性研究、初步可行性研究 3、详细可行性研究、详细可行性研究 4、项目评、项目评 价价 第二节第二节 房地产市场分析房地产市场分析 一、一、市场调查

4、研究的作用是企业了解目标市场需求和竞争对手行动的真正有效手段市场调查研究的作用是企业了解目标市场需求和竞争对手行动的真正有效手段。 二、房地产市场调查的三大阶段、九大步骤：三大阶段、九大步骤： （一）准备阶段。提出问题，明确目标；初步情况分析和非正式调查；制定调查方案和工 作计划，拟定调研计划书（表） （二）实施阶段建立调查组织：收集第二手资料要求：时效性、准确性和可靠性。收集第 一手资料 （三）分析和总结阶段：数据的分析与解释；编写调研报告 三、房地产市场调查的主要内容 （一）市场环境调研：市场环境调研：宏观环境调研；区域环境调研；项目微观环境调研 （二）消费者调研：消费者调研：消费者的购买

5、力水平；消费者的购买倾向；消费者的共同特征 （三）竞争楼盘调研：竞争楼盘调研：产品；价格；广告；销售；物业管理 （四）竞争对手调研：竞争对手调研：确定调研内容；对比分析，评价竞争对手的优势和劣势；为项目的 开发提供准确依据22第三节第三节 房地产开发项目的费用测算房地产开发项目的费用测算 一、房地产开发费用测算的种类：投资估算，设计概算，施工图预算，工程结算，竣工决 算 二、房地产开发项目总投资构成：开发直接费(1)土地费用(2)前期工程费(3)建筑安装工程费 (4)基础设施费 (5)公共配套设施费。开发间接费(6)经营管理费(7)其他代收费用(8)贷款利息 (9)固定资产投资方向调节税 四、

6、房地产开发项目投资估算方法 面积法，单元法，概算指标法，分项造价估算法，分项造价比较法面积法，单元法，概算指标法，分项造价估算法，分项造价比较法 五、房地产开发项目资金筹措 1、房地产开发资金筹措的原则：安全性原则、经济性原则、可靠性原则 2、房地产企业目前的主要融资渠道 1）自有资金 2）抵押贷款 3）信用担保 4）在建项目抵 押 5）委托贷款 6） 同业拆借 7）政府担保贷款 8）债券抵押 9）证券融资 10）预收定金 3、金融机构贷款的方式值 值 值值 值 值 值 值 值付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付 付付付付付付付付付付付付付付付付付付

7、付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付付风险分析的方法：风险分析的方法： （一） 不确定性分析不确定性分析 分析各种外部条件发生变化或者测算数据误差对方案经济效果的影响程度，以估计项目可 能承担不确定性的风险及其承受能力，确定项目在经济上的可靠性，并采取相应的对策力并采取相应的对策力 争把风险减低到最小限度争把风险减低到最小限度。为此，就必须对影响方案经济效果的不确定性因素进行分析。 这种分析简称不确定性分析。 （1）不确定性产生的原因）不确定性产生的原因所依据的基本数据的不足或者统计偏差；预测方法的局限，预测的假设不准确；未来经济形势的变化，如通货膨胀、市场供求结构的变化；技术进步，

8、如生产工艺或技术的发展和变化； （二） 盈亏平衡分析、盈亏平衡分析、 （三） 敏感性分析，敏感性分析，是分析和预测反映项目投资效益的经济评价指标对主要变动因素变化 的敏感程度。 敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目 经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度 （四） 概率分析概率分析 盈亏平衡分析只适用于项目的财务评价，而敏感性分析、概率分析则可同时用于财务 评价和国民经济评价。 用地最高年限用地最高年限居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；33商业、旅游、娱乐用地 40 年；综合或其他用地 50 年按土

9、地开发程度，分为生地、毛地、熟地。按土地开发程度，分为生地、毛地、熟地。 1生地：是指不具有城市基础设施的乡村集体土地，如荒地、农地。 2毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的城市国有土地。 3熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地 房地产开发用地的取得基本方式有两个：出让、转让房地产开发用地的取得基本方式有两个：出让、转让 土地使用权出让方式有四种，即协议、招标、拍卖、挂牌。协议、招标、拍卖、挂牌。 土地使用权转让的条件土地使用权转让的条件 以出让出让方式取得的土地使用权转让 以划拨划拨方式取得的土地使用权转让 土地征用的补偿与安置（选择）土

10、地征用的补偿与安置（选择） 土地补偿费安置补助费地上附着物补偿费青苗补偿 5 临时建设用地补偿费(6)税费 (二)房屋拆迁补偿的形式三种形式：房屋产权调换；房屋产权调换； 货币补偿；货币补偿； 房屋产权调换与货币补偿相结合房屋产权调换与货币补偿相结合 建设项目资金总额的构成：建设项目资金总额的构成：其其他他短短期期借借款款资资本本金金(注注册册资资金金)资资本本溢溢价价计计 入入 资资 本本 公公 积积 金金自自有有资资金金借借入入资资金金长长期期借借款款流流动动资资金金借借款款资资金金总总额额其其他他短短期期借借款款资资本本金金(注注册册资资金金)资资本本溢溢价价计计 入入 资资 本本 公公

11、 积积 金金自自有有资资金金借借入入资资金金长长期期借借款款流流动动资资金金借借款款资资金金总总额额资资本本金金(注注册册资资金金)资资本本溢溢价价计计 入入 资资 本本 公公 积积 金金自自有有资资金金借借入入资资金金长长期期借借款款流流动动资资金金借借款款资资金金总总额额资资本本金金(注注册册资资金金)资资本本溢溢价价计计 入入 资资 本本 公公 积积 金金自自有有资资金金借借入入资资金金长长期期借借款款流流动动资资金金借借款款资资金金总总额额房地产开发项目评价指标：投资利润率、投资回收期、借款偿还期、净现值投资利润率、投资回收期、借款偿还期、净现值 房地产开发资金的筹集方式房地产开发资金

12、的筹集方式 1.向银行借款 2 发行债券 3 发行股票 4.自有资金筹集 5.吸收外商投资 6.项目 BOT BOT（Build-Operate-Transfer）BOT，即，即“建设建设经营经营移交移交”方式，是利用私人资本投资于公益性基础设施或工方式，是利用私人资本投资于公益性基础设施或工 业性项目等其他基础产业的一种筹资方式。业性项目等其他基础产业的一种筹资方式。是指由政府与私人资本签定项目特许经营协议， 授权签约方的私人企业承担该基础设施的融资、建设和经营，在协议规定的特许期内，项 目公司向设施的使用者收取费用，用于收回投资成本，并取得合理的收益，特许期结束后， 签约方的私人企业将这项

13、基础设施无偿转让给政府。 BOT 方式的优势：获得资金贷款方式的优势：获得资金贷款 实现资产负债表外融资实现资产负债表外融资 风险分散风险分散 劣势：不受项目主办方项目规模的限制劣势：不受项目主办方项目规模的限制 融资成本较高耗时长融资成本较高耗时长 1、城市规划的概念、城市规划的概念 城市规划是城市政府为了确定城市性质、规模和发展方向，实现城市经济和社会发展目标， 合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设的综合部署。 2、城市规划的深度、城市规划的深度 城市总体规划城市总体规划 分区规划分区规划 控制性详细规划控制性详细规划 修建性详细规修建性详细规44(一)确定居住区布局结构和道路系统

14、居住区一般实行三级布局结构，即居住区一般实行三级布局结构，即“居住区居住小区住宅组团居住区居住小区住宅组团” 。 外墙周长系数外墙周长系数建筑物外墙周长(m)/ 建筑面积(m2) 开发工程招标的方式开发工程招标的方式 公开招标公开招标 邀请招标邀请招标 一、开发项目进度控制一、开发项目进度控制是指对房地产开发的各阶段工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将 该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差 分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。 进度计划表示方法 1、横道图法、横道图法 2、网络图、网络图 偏差分析的方法：横道

15、图法，表格法表格法，曲线法 开发项目质量的含义开发项目质量的含义 质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。明确需要是指在合同、标准、规范、图 纸、技术文件中已经做出明确规定的要求。隐含需要一是指顾客或社会对实体的期望；二 是那些被人们所公认的、不言而喻的、不必做出规定的需要。如住宅的居住功能是人们对 具最起码的要求，这种要求即属于隐含需要 工程项目质量工程项目质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、 使用、经济、美观等特性的综合要求。实体质量、功能和使用价值的质量、工作质量实体质量、功能和使用价值的质量、工作质量 施工阶段质量控制：质量事前控制 质量事中控制 质量事后控制 房地产收益获取方式及其分析房地产收益获取方式及其分析 1、出售、出售 2、出租、出租 3、营业、营业 （简答）商品房预售应具备的条件：（简答）商品房预售应具备的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 有建设工程规划许可证和施工许可证；有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供预售房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的按提供预售房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已确定施以上，并已确定施 工进度和竣工交付日期。工进度和竣工交付日期。