平潭县房地产市场初步调研报告

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1、20112011 年年 5 5 月月前期策划前期策划平潭县房地产市场初步调研报告平潭县房地产市场初步调研报告1目 录前 言.3 第一章 总 论.4第一节 调研目的及方法 4一、调研目的.4 二、调研方法.4 第二章 宏观环境.5第一节 平潭县概况 5一、区位优势.5 二、行政区划.8第二节 宏观经济环境 9一、地区生产总值及增速.9 二、城镇固定资产投资.10 三、财政收入.11 四、居民生活.12第三节 城市规划建设 13一、城市性质.13 二、发展布局.14 三、交通规划.14 四、城市用地发展方向.14 第三章 区域房地产行业环境.16第一节 供给及需求分析 16一、商品房价格走势.16

2、2二、近期土地出让情况.17第二节 普通住宅板块分析 20一、板块概述.21 二、重点个案分析.25第三节 市场小结 54结束语.553前前 言言由于我国目前社会正处在转型期，加上房地产行业环境具有高度复杂、不确定性的特点，且平潭县的官方公开信息有限，本调研报告有关建议仅供参考。市场上唯一不变的是“变化” ，今后开发过程中密切关注市场环境动态十分必要。不足之处欢迎批评指正。 2011 年 5 月 16 日4第一章第一章 总总 论论第一节第一节 调研目的调研目的及方法及方法一、调研目的一、调研目的投资机会识别。二、调研方法二、调研方法典型调查，采用访问法结合二手资料收集整理的调研方法。5第二章第

3、二章 宏观环境宏观环境第一节第一节 平潭县概况平潭县概况一、一、区位优势区位优势平潭县简称“岚” ，位于北纬 25152545，东经 1193212010。东临台湾海峡，是福建省以及大陆与台湾距离最近东临台湾海峡，是福建省以及大陆与台湾距离最近的岛县，西隔海坛海峡，与长乐、福清市、莆田县为邻，南近莆田县的的岛县，西隔海坛海峡，与长乐、福清市、莆田县为邻，南近莆田县的南岛，北望白犬列岛。南岛，北望白犬列岛。全县由 126 个岛屿组成，陆地面积 371.91 平方公里，滩涂 64.65 平方公里，海域面积 6000 多平方公里，海岸线长399.82 公里。海坛岛是福建省第一大岛，中国第五大岛，陆地

4、面积267.13 平方公里。全县岛屿多，海岸线蜿蜒曲折，其类型有基岩侵蚀海岸、红土侵蚀海岸、沙质塘积海岸、沙泥质和混沙质塘积海岸。沿岸海域广阔，其中 0-10 米等深线的浅海面积 240 平方公里，10-20 米等深线的沿岸水域面积 1129 平方公里，10-20 米等深线的海域面积 256.4 平方公里，40-80 米等深线的近海水域面积 4630 平方公里。平潭作为福建率先改革开放的地区和两岸交流合作的前沿平台，加平潭作为福建率先改革开放的地区和两岸交流合作的前沿平台，加快开放开发的潜在优势日益明显，具备了较为有利的基础条件。快开放开发的潜在优势日益明显，具备了较为有利的基础条件。1 1、

5、对台区位优势较为突出、对台区位优势较为突出平潭县平潭县台台 湾湾 岛岛福清市福清市长乐市长乐市6平潭是大陆距台湾最近的岛县，距台湾新竹仅平潭是大陆距台湾最近的岛县，距台湾新竹仅 6868 海里（海里（125125 公里）公里） ，对台区位优势明显。，对台区位优势明显。长期以来，两地民众交流交往十分密切，两地宗教具有信仰趋同、商贸文化往来密切的文缘、法缘、商缘等优势。两地既有同名的苏澳镇，又有同名的北厝村（街） ，目前平潭在台乡亲有数万人，台北、基隆等地平潭同乡会在台湾具有一定的影响力。平潭历史上就是东南沿海对台贸易和海上通商的中转站，清咸丰年间被辟为福建省五个对台贸易的港口之一。2 2、自然资

6、源条件较好、自然资源条件较好平潭作为海岛县，具有一定的资源优势和较大的发展潜力。一是开发空间充分。一是开发空间充分。主岛海坛岛可建设用地面积约 160 平方公里（其中中部平原可建设用地约 100 平方公里），加上 12 座具备开发建设条件的小岛，总计可开发面积达 255 平方公里，具有充分开发空间。二是岸线资源丰富。二是岸线资源丰富。全县海域面积 6064 平方公里，海岸线长 408 公里，人均海岸线长度居全省第一；岛上拥有众多避风条件良好的港湾和深水岸线资源，通过工程措施，具备建设大中型港口条件。三是旅游资源独具特色。三是旅游资源独具特色。平潭风光秀丽，素有“海滨沙滩甲天下，海蚀地貌冠全球”

7、之美誉，海滩、海岛大部分保留了原始自然生态，日照充足，拥有石牌洋、海坛天神、王爷山、坛南湾、青峰顶、山歧澳、南寨石林、君山等 8 个国家一级景点、23 个二级景点、57 个三级景点、40 个四级景点；1994年 1 月被评定为国家重点风景名胜区，1993 年 3 月列入世界自然遗产预备清单，2006 年 1 月被评为国家自然遗产，是我国沿海待开发的世界级旅游观光休闲目的地之一；平潭还拥有世界级的水下文物资源，是我国古代海上丝绸之路古沉船发现最密集的地区。四是风能和潮汐能等清洁能源资源丰富。四是风能和潮汐能等清洁能源资源丰富。平潭是国家新能源开发试验岛，可供开发的风能资源在 100 万千瓦以上（

8、主要为海上风电），目前建成规模达 10.6 万千瓦；平潭海域是全国大潮差地区之一，平均潮差 4.31 米，潮汐能可供开发的有 11 处；花岗岩、沉积硅砂（石英砂）储量丰富（属全国标准砂），分别达到 8 亿吨和 3 亿吨。3 3、具有一定的产业基础、具有一定的产业基础7岛内现有主导产业为海洋产业、远洋捕捞业、船舶修造和以旅游为主的商贸服务业；岛内现有主导产业为海洋产业、远洋捕捞业、船舶修造和以旅游为主的商贸服务业；岛外产业以海上运输业、隧道工程业为岛外产业以海上运输业、隧道工程业为主。主。其中，隧道工程业从业人员近 3 万人，分包的全国隧道工程年产值超 300 亿元；船舶修造业年修造能力超过 1

9、00 万吨位；海上运输业有民营各类运输船 900 多艘，总运力达 900 万载重吨，居全省第一，也是全国海运大县；海水养殖面积达 5 万多亩，拥有福建三大渔场之一的闽中牛山渔场，水产量居全省第二，建成国内唯一的坛紫菜原种场和全省规模最大的深水抗风浪网箱养殖区。4 4、基础设施日益完善、基础设施日益完善平潭海峡大桥、福清渔溪连接海峡大桥的渔（溪）平（潭）高速公路于平潭海峡大桥、福清渔溪连接海峡大桥的渔（溪）平（潭）高速公路于 20102010 年底建成通车，目前平潭至福州行车时间将缩年底建成通车，目前平潭至福州行车时间将缩短至短至 1 1 小时小时 3030 分钟；平潭第二跨海大桥（公铁两用桥）

10、及合（肥）福（州）铁路延伸平潭上岛线、长乐古槐至平潭高速公路均已分钟；平潭第二跨海大桥（公铁两用桥）及合（肥）福（州）铁路延伸平潭上岛线、长乐古槐至平潭高速公路均已列入部省路网规划并正在开展前期工作，力争列入部省路网规划并正在开展前期工作，力争 20112011 年上半年动工建设，建成后将使平潭与长乐国际机场的距离从年上半年动工建设，建成后将使平潭与长乐国际机场的距离从 120120 公里缩短为公里缩短为7070 公里，并将平潭纳入福州半小时生活圈。公里，并将平潭纳入福州半小时生活圈。环岛路一期工程已全面动工建设；城区已形成四纵四横道路框架，岛内所有乡镇、行政村已通达等级水泥路。海上运输便捷，

11、距福州马尾港 50 海里、台湾新竹港 68 海里、基隆港 100 海里、厦门港 130 海里。水利基础设施逐步完善，有中小型水库 23 座，经由福清的岛外调水工程项目前期工作正在抓紧推进中。随着交通、供水、电力、通信等基础设施的改善，将为平潭加快开放开发提供良好的基础设施条件。【小结小结】：平潭县具备良好的区位条件，使之成为：平潭县具备良好的区位条件，使之成为福福建建首首个个实实验验区区 “福福建建省省平平潭潭综综合合实实验验区区 ” 。这这为为平平潭潭县县房房地地产产的的发发展展提提供供良良好好的的立立地地条条件件。8二、行政区划二、行政区划全县辖 7 个镇、8 个乡：潭城镇、苏澳镇、流水镇

12、、澳前镇、北厝镇、平原镇、敖东镇、白青乡、屿头乡、大练乡、芦洋乡、中楼乡、东庠乡、岚城乡、南海乡。共有200 个居委会、行政村。县政府驻潭城镇。 2009 年户籍人口约 39 万人。9第二节第二节 宏观经济环境宏观经济环境一、地区生产总值及增速一、地区生产总值及增速【小结小结】：平潭县经济运行情况良好，：平潭县经济运行情况良好，地区生产总值呈现逐年递增的发展态势。但地区生产总值呈现逐年递增的发展态势。但与邻近县市（福清和长乐）相比经济总量明与邻近县市（福清和长乐）相比经济总量明显较低。显较低。单位单位: :亿元亿元20072007 年年20082008 年年 1-91-9 月月20092009

13、 年年20102010 年年20112011 年年 1-31-3 月月 福州全市福州全市1974.582237.832524.283068.21591.09 同比增长同比增长15.10%13.33%12.80%14.00%13.70% 福清市福清市343.46396.24435.47474.65102.55 同比增长同比增长12.40%15.36%9.90%13.50%13.00% 长乐市长乐市216.32235.3265.42301.2872.97 同比增长同比增长17.10%8.77%12.80%14.00%14.10% 平潭县平潭县52.2961.1668.588.7316.74 同比增

14、长同比增长9.30%17.00%12.00%14.90%13.80%05001000150020002500300035002007年2008年1-9 月2009年2010年2011年1-3 月近几年平潭县与福州、福清、长乐地区生产总值对比图（单位：亿元）福州 福清 长乐 平潭10二、城镇固定资产投资二、城镇固定资产投资【小结小结】：虽然平潭县城镇固定资产投：虽然平潭县城镇固定资产投资与周边县市相比明显较低，但是其发展速资与周边县市相比明显较低，但是其发展速度却略高于周边县市。这表明平潭县近几年度却略高于周边县市。这表明平潭县近几年城镇固定资产投资力度大大加强，其中房地城镇固定资产投资力度大大

15、加强，其中房地产开发投资也渐成热门，房地产市场显示出产开发投资也渐成热门，房地产市场显示出良好的发展前景。良好的发展前景。单位：亿元单位：亿元20072007 年年20082008 年年20092009 年年20102010 年年20112011 年年 1-31-3 月月 福州全市福州全市940.11134.371335.81581.71442.71 同比增长同比增长21.30%20.60%18.00%21.30%18.00% 福清市福清市94.97113.34133.4151.9842.26 同比增长同比增长14.00%19.30%18.10%18.60%11.60% 长乐市长乐市42.99

16、50.6660.2570.4420.79 同比增长同比增长15.70%17.80%19.00%22.60%17.60% 平潭县平潭县1922.726.3130.657.66 同比增长同比增长19.80%19.50%17.00%21.20%21.70%020040060080010001200140016002007年2008年2009年2010年2011年1-3 月近几年平潭县与福州、福清、长乐城镇固定资产投资对比图 （单位：亿元）福州 福清 长乐 平潭11三、三、财政收入财政收入【小结小结】：虽然平潭县财政收入与周边：虽然平潭县财政收入与周边县市相比明显较低，但是其发展速度却略高县市相比明显较低，但是其发展速度却略高于周边县市。这表明平潭县近几年财政效益于周边县市。这表明平潭县近几年财政效益明显，其中房地产开发投资是财政收入的主明显，其中房地产开发投资是财政收入的主要来源要来源，显然平潭县房地产市场具备较高的，显然平潭县房地产市场具备较高的开发效益。开发效益。日期日期20072007 年