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1、多伦多湾里项目,营销推广策略,目 录,第一部分,产品定位,第二部分,营销策划,第三部分,推广策略,第一部份,产品定位,南昌房产：现在轮到“山”的文章,南昌房产一直以来做的是“水”的文章。内四湖，外四湖，加一条赣江，所以一直做的水景文章。,“,”,城市 “西进、东拓、北控、南延”发展战略中， 东、西向是城市主导发展方向，但此前西向只到红谷滩为止。,东拓,北控,南延,湾里组团,西进,很长时间里， 湾里一直被认为远离南昌房产格局版图,经济开发区,昌南工业区,红谷滩板块,青山湖板块,京东板块,象湖新城片区,朝阳洲板块,中心板块,湾里板块,昌南工业区,红谷滩板块,青山湖板块,京东板块,象湖新城片区,朝阳
2、洲板块,中心板块,湾里板块,湾里：一直是房产初级班实习地,盘点湾里楼盘（见下页）,在未来的五到十年里，湾里将成为南昌城市居住品味升级的最重要的因素之一。,结论,从现在开始对湾里土地资源的任何不精心规划运作，都是暴殄天物，是极大浪费,恒茂森林海在起着标杆作用琉森郡更是依其旅游、度假、居住、会议休闲等功能，将其,现在，湾里正在回归到其应有的 人居价值,山居价值立体化,现在,来看看本地块,一.湾里离南昌最近处二.距招贤镇仅三分钟车程，或十分钟步程三.红湾公路当中穿过，将项目一分为二四.山地等高落差约20-30米，典型的坡地建筑标准，可形成丰富立体设计效果五.有160亩的“私家山地”可借用。六.地质条
3、件略差，风化页岩增加了施工难度。七.红湾公路切过本地块，北面当路面风化页岩之山腹形如刀切，紧接公路，整个一面约100米不仅没有街面价值，反增加装饰负担。,本案,北上约10公里往恒茂森林海,一张比较老的湾里地图 只能指示一个大概,红湾公路开通和西外环的通车是做“山”的文章的最好契机。,距湾里招贤镇仅三分钟车程，十分钟步程 红湾公路当中穿过，一脉畅达CBD,盘点价值所在,生态：比城里的“水”更生态距离：居住的生态意义，建立在距离基础上的。湾里是一座离城很近的山，以八一桥为原点，距离类似艾溪湖，等同银三角。比较一下：上海佘山，目前是著名的高档住宅区；南京紫金山，福州鼓山，长沙岳簏山，虽然离城市很近，
4、但或者不允许开发（紫金山），或者都是成熟地，无开发空间。,“山”的文章,湾里，是上天赐于南昌的一块瑰宝，在未来的五到十年里，湾里将成为南昌城市居住品味升级的最重要的因素之一。从现在开始对湾里土地资源的任何不精心规划运作，都是暴殄天物，是极大浪费,以下定位根据南昌房产走势，湾里房产现状，本案的地块条件，当然更有开发商的开发理念作出的。,定位初想,打造一个224000瑞士风格山地小镇,要打造的为什么是 小镇,?,要打造的为什么是小镇?, 小镇，一般都有一个完整的配套，对较偏远、市政生活配套较差的楼盘，用小镇自我来完善配套； 小镇，一般有一个完整的社区风格，比一般楼盘有更强的更为统一的文化个性色彩；
5、 小镇，一般是一个多元功能的社区单位，不仅仅是一般楼盘以居住为主要功能； 国内著名的“打造的”小镇有：深圳波托菲诺（意式），格林小镇，波尔多小镇等。,波托菲诺，位于深圳华侨城，为意大利波托菲诺小镇形象移入。,?,为什么要打造一个 瑞士风格小镇,为什么要打造一个瑞士风格小镇？, 瑞士多山，多山地风格小镇，最近深圳华侨城继波托菲诺之后，又打造一个瑞士风格小镇茵特拉肯本案地形条件和此镇很相似，建议可以参考把小镇搬到湾里来。无论是瑞士风格还是深圳的茵特拉肯，目前在国内都还很具新鲜感。,先来看看这个小镇的模样,（雨天拍摄，效果有所影响）,深圳茵特拉肯小镇远眺 设想从红湾公路北面进去， 我们有没有可能做这
6、么一个镇子？,这个小镇靠山面水，山和本案相似，水面大于本案,商业街,细节,过街廊（山地 建筑尤其重要）,说实话，对于南昌来说，这个小镇的风格过于强烈，和南昌人的接受习俗有一定差异。所以我们建议，将此风格进行修改。,瑞士风格只存在于会所，会议和渡假功能区， 而住宅风格还是偏重于南昌人更为熟悉和接受的经典阳光欧式风格。,经典阳光 欧式风格,花园洋房,多层,小高层,项目产品形态,别墅区（独栋别墅、双拼,联排别墅） 多层（花园洋房） 高层（11层小高层,产权式酒店） 会所（兼会议中心、游泳馆、健身馆及其他会议渡假设施）,多层（花园洋房、普通多层） 高层（18层高层）,北区,南区,会所 会议渡假,产权酒
7、店,情景洋房,高层,情景洋房,多层,别墅、 花园洋房,利用低凹做 地下车库,商业公建运动,南部地块，主要为住宅功能区， 其中包含两大组团：,多层花园洋房组成的坡地生态住宅组团；,高层或小高层的公寓组团；,北部地块，主要为休闲景观及 高尚半山别墅功能区，其中包含三大组团：,高标准的会所（兼容会议中心、渡假中心）及其附属的一栋酒店式公寓,依山而建的半山别墅组团,湖景联排别墅组团,物业用房 会所 、球场配套设施 9% 20000,产品配比,别墅类型 独栋别墅 2% 4480 连排及双拼别墅 8% 17920,多层类型 坡地花园洋房 41% 91840 普通多层 15% 33600,高层类型 11层小
8、高层 10% 22400 18层高层 15% 33600,独立别墅350-500，主力为400左右 联排220-250 花园洋房150-200 多层公寓房120-160 高层小高层50-120,面积控制,小高层洋房设计建议适当提升，景观与建筑的交融,户型建议一,花园洋房设计建议高尚、尊贵，体现细致的关怀,结合景观设计，设置大面宽的情景洋房,户型建议二,多层洋房设计建议注重附加价值方式的创新,户型建议三,1）小区设置4个出入口北边两个，南边两个2）整个小区基建面积设地下车库或分别在南北两块地块下建设统一的地下停车场。,出入口与车库建议,下设一个下行式通道与北区相连,北区主入口,南区主入口,南区副
9、 入口,北区副 入口, 项目内道路应进行分级规划。除必要的机动车、消防车通道之外，尽可能采用较窄的人行道路布置，最大幅度的增加园艺面积，减少硬地面积，同时，应采用人车分流的规划设计手法，使居住区环境达到较佳效果。 充分利用山地落差，确定道路动线，以丰富的立体设计，形成路径本身的观赏价值。 在南北地块之间，可设涵洞式过道相连。在楼栋之间和组团之间，可以空中长廊形式相连。,小区道路规划建议,各种连接长廊,山地建筑形态参考,依山坡而建的多层利用低凹形成丰富立体设计,利用落差形成丰富立体设计,坡地路面,山边高层,天然地形车库,落差的自然运用,白云山一个楼盘的山顶标志,产品功能形态,三大功能有机组合,居
10、家,会议,旅游,在一个旅游渡假中心居家，感觉比一般的住宅自然要高一层面。22万平方米居家者多为中高层面业主，其中北区最高级别为独栋别墅业主，其次为双拼、连排别墅业主。南区以多层花园洋房及高层小高层业主层面上稍低于北区。多元产品形态，可以满足多元业主需要。居家功能为半开放式，组团封闭，社区开放，以与旅游及会议度假功能既融合，又相隔。,居家功能,沿小湖，建会所，会所就是会议中心。通过休闲度假商务会议人口，加大小镇人口流量，提升商业街价值。会议商务配套，与长居人口生活配套可相呼应，增加商气。渡假村和居家部分可相互提升价值，形成形象互动，如深圳香蜜湖、银湖。度假村有相应设施配套，如高尔夫练习场，网球场
11、，游泳池，健身馆，餐馆、酒巴等等。度假村会所即会议中心，设大小型会场。度假村建可容200人住宿小型酒店，约4000， 会所（会议中心）6000，其它休闲游乐面积10000。,会议渡假功能,建一个登山公园, 北部160亩租用山地，用作旅游运动功能，可建一个登山公园，分阶段开发专业水平登山健身道、网球场。 南昌虽有湾里梅岭近在咫尺，但却找不到一个好的登山活动场所，所有的可登之山都被纳入旅游景点。周日想去登山，却找不到门路，建议本案辟一个登山步道，可吸引大量游客，带动人气。项目开工之后，登山道的修建先行。 登山公园以后如广州白云山，成为城市登高的首选 之地。重阳登高，假日登山的好去处。将此山打造出一
12、个好的文化内涵。,旅游功能,一个多功能项目的核心竞争力分析,目前湾里项目多集中在招贤镇往上一直到太平，并以旅游度假为居住目的者多。相对这些项目来说，本案既同样具有湾里的旅游生态资源，又因为离市中心更近而更具第一居所功能。,总结,一个多功能项目的核心竞争力分析,会议渡假功能，我们在周边旅游资源方面要逊于湾里山里项目，但是本案本身风格显著的异国情调加上现有山水，还有近红湾公路，本身昭显性好的特点，在会议渡假方面还是很有竞争力的。,总结,一个多功能项目的核心竞争力分析,登山旅游会是本案聚人气、传形象的最佳方式。登山道的修建，以及登山 公园的形象推广，应该在本案形象推出之前，使本案迅速成为关注目标,总
13、结,案名推荐,卢塞恩（琉森郡）,以上除第一个和开发商案名有关，其他都是瑞士著名地名。如果登山公园方案能执行，可把项目称之为“卢塞恩森林公园”或“洛桑森林公园”,多伦小镇,洛桑小城,建筑风格,有浓郁瑞士风情的中欧式建筑，此类风格常见三角型 屋檐、米字格墙面，外挑柱廊，有古典现代完美融合 的阳光欧式建筑。,通过线条和细部处理，使得外立面不缺乏层次，天际线富于变化坡屋顶、阳台、窗台花坛等设计，从建筑顶部、底部、窗、阳台等细部的 处理中，体现出精致和品质感，富于变化。,第二部份,营销策划,本部分要解决的问题：,制定出项目营销基本思路及计划,梳理本案产品特性及价值,项目定位解读,1,地段,产品,定位优劣
14、势分析,原生态 人居胜地 配套滞后 逐渐向成熟板块发展中,地 段,湾里红湾公路旁,原生态,生态的意义是和城区距离密切相关的。本案在开发前一直保持有良好的原生态。,同质生态距离比较银河城 距市中心25公里 湾里 距市中心25公里 象湖新城 距市中心16公里,湾里板块,人居胜地,梅岭山景,配套滞后,市政配套，路网已 成，云湾、红湾、昌湾三条公路连接湾里，目前有3条路公交通往项目。生活配套，目前的配套只能依靠招贤镇原有配套设施， 其配套规模和档次的起点都相当低。,粮油店,商场,逐渐向成熟板块发展中, 本板块从2001年进入开发，先行者已为此板块成熟奠定下基础。 云湾公路、红湾公路的通车，红湾大道和新
15、的昌湾公路的即将修通，已将本板块与新老市中心连为一体，使得本地块物理心理空间距离大大拉近，距离将不会成为影响板块发展的主要因素。 教育产业对湾里板块地产的价值提升和发展起到一定的作用。,板块两大特点（置业特点）:休闲度假 二次及多次置业,在湾里板块，太平镇 的项目大多都定位为 休闲度假产品。而招贤镇的项目更接近传统住宅项目。, 恒茂森林海康都罗马假日帝景湾洋城,休闲度假项目聚集,湾里板块与其它板块相比价格略低，地理位置较偏远，但自然生态环境优良。板块内新开发项目大多定位为休闲生态度假，导致中层阶级或以上的二次及多次置业者相对聚集，这是本板块产品特点造成的现状。,二次及多次置业者的天堂,项目定位解读,1,地段,产品,定位优劣势分析,建筑形态多元化,采用经典阳光欧式风格，在南昌独树一帜。大量阳台、露台、大开窗，与室外生态环境紧密融合。 统一风格下的产品多元化：情景洋房，多层，高层，独栋、联排别墅。 多元化产品的辩证统一存在。用一种文化精神，统一产品形式上的差异。确保多元业主的迅速对码进入。,
