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1、1策 划 报 告 通 用 模 式第 一 部 分 ： 项 目 态 势 分 析小 引 ： 当 地 城 市 情 况 概 说一 、 形 势 分 析从 我 国 宏 观 经 济 发 展 来 看 ， 房 地 产 业 发 展 作 为 朝 阳 产 业 ,正 处 于 蓬 勃 向 上 的发 展 阶 段 ， 新 一 轮 房 地 产 热 正 在 进 行 中 。 *市 房 地 产 业 处 于 稳 定 发 展 上 升 期 ， 发 展 潜 力 大 。国 民 经 济 稳 定 增 长 ， 为 房 地 产 业 进 入 新 一 轮 发 展 时 期 奠 定 了 宏 观 经 济 基 础 。人 均 比 较 真 实 地 反 映 一 个 地
2、区 的 经 济 实 力 和 经 济 发 展 水 平 。 按 照 国 际惯 例 ， 当 一 个 国 家 或 地 区 的 人 均 到 3000 美 元 时 ， 房 地 产 业 呈 现 高 速 发 展的 势 头 ； 超 过 3000 美 元 时 ， 房 地 产 业 进 入 平 稳 发 展 期 。 目 前 *市 房 地 产 业 正 处于 与 国 民 经 济 总 体 水 平 相 协 调 的 高 速 发 展 期 。2 城 市 化 进 程 的 加 快 ,使 房 地 产 市 场 需 求 量 有 新 的 增 长 。2 1 根 据 *市 的 “ *” 规 划 ， 到 *年 前 后 ， *市 将 发 展 成 为 城
3、 市 化 水 平为 *%的 大 城 市 。 目 前 市 区 人 口 *万 人 ， 按 *年 *市 3* 的 人 口 自 然 增 长 率和 城 市 化 进 程 的 平 均 速 度 (资 料 来 源 :*年 *统 计 年 鉴 ),*年 后 *市 市 区 人 口将 达 *万 人 ,按 人 均 居 住 面 积 *平 方 米 计 算 (*年 *市 区 人 均 居 住 面 积 已 达 *平方 米 )， 再 加 上 老 城 区 改 造 和 住 房 老 化 等 因 素 ， 市 区 需 净 增 约 *万 平 方 米 的 住 宅面 积 。 这 一 增 长 表 明 ， *市 房 地 产 建 设 将 进 入 一 个
4、发 展 较 快 的 时 期 。23 居 民 收 入 水 平 提 高 ， 消 费 结 构 发 生 变 化 ， 住 宅 消 费 将 成 为 排 浪 式 消 费 的 第 二浪 。 1997 年 以 来 ,我 国 宏 观 经 济 环 境 发 生 了 更 本 性 的 变 化 ， 短 缺 经 济 时 代 结 束 ，过 剩 经 济 的 特 征 日 趋 突 出 ， 市 场 由 卖 方 市 场 专 变 为 买 方 市 场 。 对 0000 0000 年家 庭 消 费 性 支 出 构 成 分 析 ， 反 映 出 *市 居 民 家 庭 消 费 结 构 正 发 生 着 更 本 性 的 变 化（ 见 表 2 所 示 ）
5、 。表 1 *市 00000000 年 主 要 社 会 经 济 指 标单 位 ： 万 元资 料 来 源 ： 0000 年 *统 计 年 鉴 表 2 显 示 ： 在 平 均 每 人 年 消 费 性 支 出 构 成 中 ， *和 *等 项 支 出 呈 现 出逐 年 下 降 趋 势 ， 而 *和 *等 类 消 费 支 出 则 呈 现 较 强 的 上 升 态 势 。 “ 居 住 ” 支 出也 有 比 较 强 的 增 长 趋 势 。由 表 2 可 计 算 出 00000000 年 恩 格 尔 系 数 为 ： 恩 格 尔系 数 能 够 更 科 学 地 说 明 上 述 消 费 结 构 变 化 态 势 问 题
6、 。年 份 国 内 生 产 总值 人 均 国 内 生产 总 值 社 会 消 费 品 零 售 额 居 民 储 蓄 存 款 余 额全 市 市 区 全 市 市 区3表 2 00000000 年 *市 居 民 收 支 情 况 单 位 ： 元资 料 来 源 ： *统 计 年 鉴 由 表 2 数 据 可 分 析 出 *年 间 ， 市 区 人 尽 可 支 配 收 入 增 长 率 为 00%， 人 均 消费 性 支 出 增 长 了 00%， 其 中 用 于 居 住 的 支 出 增 长 了 00%。 其 中 ， 0000 年 人 均 可 支配 收 入 比 000 年 增 长 了 00%， 居 住 支 出 增 长
7、 了 00%。 而 居 住 支 出 在 消 费 性 支 出 中所 占 的 比 例 始 终 在 00%左 右 浮 动 ， 说 明 *市 区 居 民 住 宅 消 费 开 处 于 一 定 程 度 的 抑制 状 态 ， 消 费 前 景 看 好 ， 还 有 相 当 的 购 买 和 需 求 潜 力 。城市居民经济收入逐年增强，购买力旺，恩格尔系数呈下降趋势，可说明居民生存型消费期结束，小康舒适、享受型消费趋势凸显，排浪式第二次消费高潮将以住宅消费为主流。4 房 改 政 策 、 金 融 政 策 等 拉 动 ， 使 *市 房 地 产 市 场 日 趋 活 跃 。随 着 2001 年 我 国 住 房 制 度 改
8、革 进 一 步 深 化 ， 多 层 次 的 供 房 体 系 逐 步 健 全 ，灵 活 多 样 的 金 融 服 务 的 建 立 ， 无 疑 会 在 很 大 程 度 上 刺 激 住 宅 消 费 ， 推 动 住 宅 消 费项 目 指 标 0000 年 0000 年 0000 年数 量 构 成 % 数 量 构 成 % 数 量 构 成 %人 均 年 实 际 收 入人 均 年 可 支 配 收 入人 均 年 实 际 支 出人 均 年 消 费 性 支 出消 费性 支出 构成 食 品衣 着家 庭 设 备 用 品医 疗 保 健交 通 与 通 讯娱 乐 教 育 文 化居 住其 他4向 更 高 水 平 发 展 。5
9、政 府 将 加 大 市 政 投 入 力 度 ， 加 快 房 地 产 建 设 步 伐 ， 同 时 住 宅 郊 区 化 启 动 。0000年 *市 制 定 了 新 的 *城 市 发 展 规 划 策 略 ， 即 。 。 。 。 。 。 。 。 政 府 关 于 城 市 发展 战 略 规 划 ， 在 一 定 程 度 上 将 会 影 响 开 发 商 、 投 资 商 的 区 域 投 资 方 向 ， 从 而 可 能影 响 到 住 宅 供 需 市 场 向 *区 域 聚 集 。由 于 近 几 年 房 地 产 开 发 与 城 市 向 北 发 展 的 战 略 有 一 定 的 差 距 ， 市 场 无 形 之 手的 驾
10、驭 能 力 超 出 政 府 的 宏 观 调 控 能 力 ， 两 年 内 强 势 开 发 区 域 还 将 集 中 在 *等 板块 ， 如 表 3 所 示 。 但 未 来 三 到 五 年 后 ， 住 宅 市 场 供 求 区 域 郊 区 化 趋 势 将 更 加 明 朗 。表 3 *市 近 几 年 住 宅 市 场 区 域 供 求 结 构资 料 来 源 ： *市 房 地 产 调 查 专 集6 政 府 关 于 土 地 政 策 的 完 善 ， 土 地 供 应 市 场 的 发 育 、 成 长 ， 将 直 接 影 响 到 房 地产 开 发 、 消 费 市 场 的 方 展 水 平 ， 品 牌 市 场 逐 步 形
11、成 。三 、 常 州 房 地 产 市 场 现 状 特 征 与 发 展 趋 势 分 析1. 常 州 房 地 产 市 场 发 展 历 史 进 程供 求 结 构区 域 分 布 计 划 购 房 居 民 选 择 构成 （ %） 在 建 住 宅 分 布 （ %） 未 来 三 年 内 计 划 开 发住 宅 分 布 （ %）城 东城 西城 南城 北城 中城 郊5*市 房 地 产 市 场 从 1979 年 至 今 ,， 大 致 经 历 了 探 索 、 发 展 、 繁 荣 、 低 迷 、 再发 展 5 个 阶 段 ， 21 世 纪 市 场 进 入 了 新 一 轮 的 发 展 阶 段 。1 1 住 宅 建 设 市
12、场 探 索 阶 段 （ 19791981 年 ）1 2 房 地 产 市 场 起 步 发 展 阶 段 （ 19811986 年 ）1 3 房 地 产 市 场 繁 荣 阶 段 （ 19871994 年 ）1 4 房 地 产 市 场 低 迷 阶 段 （ 19941998）1 5 房 地 产 发 展 新 阶 段 （ 1999 年 后 ）98 年 后 ， 国 家 住 房 制 度 发 生 了 根 本 性 的 变 化 ， 当 年 底 全 面 取 消 福 利 分 制 度 。同 时 ， 国 家 把 房 地 产 业 作 为 经 济 发 展 新 的 增 长 点 ， 重 点 扶 持 ， 并 为 刺 激 住 房 消 费
13、 ，改 变 投 资 无 热 点 的 状 况 ， 出 台 了 一 系 列 的 政 策 ， 如 大 幅 度 减 免 房 地 产 税 赋 ， 连 续7 次 降 低 银 行 存 贷 款 利 率 ， 多 次 降 低 房 地 产 按 揭 贷 款 利 率 ， 提 高 按 揭 贷 款 成 数 到8 成 ， 延 长 贷 款 期 限 最 长 到 30 年 ， 整 顿 房 地 产 开 发 中 不 合 理 收 费 等 。 这 些 政 策 措施 有 效 地 刺 激 了 房 市 。这 一 阶 段 ， 房 地 产 市 场 成 熟 了 许 多 ， 发 展 速 度 逐 渐 加 快 。 见 表 4 所 示 。表 4 199719
14、99 年 *市 商 品 房 开 发 销 售 情 况 单 位 ： 万 平 方 米资 料 来 源 ： 同表 3 指 标年 度 商 品 房 建 设 投 资（ 亿 元 ） 施 工 面 积 竣 工 面 积 销 售 面 积 销 售 额（ 亿 元 ）1997199819996表 4 反 映 出 ： 。 。 。 。 。 。 。 。 。 。2 房 地 产 市 场 现 状 特 征 与 发 展 趋 势 分 析2 1 从 房 地 产 阶 段 论 看 *房 地 产 开 发 水 平纵 观 中 国 房 地 产 业 的 市 场 竞 争 ， 可 概 括 为 三 个 阶 段 性 升 级 ： 最 初 是 从 炒 家 地产 到 用
15、家 地 产 阶 段 的 升 级 ； 其 后 是 从 实 物 地 产 到 概 念 地 产 阶 段 的 升 级 ； 目 前 又 表现 为 从 狭 义 地 产 到 泛 地 产 阶 段 的 升 级 。 其 最 明 显 的 表 现 就 是 在 广 州 、 深 圳 。从 消 费 需 求 的 层 次 性 透 视 房 地 产 开 发 ， 可 以 认 为 ， 房 地 产 开 发 是 循 着 卖 房 子（ 栖 风 遮 雨 之 所 ） 卖 家 居 （ 讲 究 户 型 、 朝 向 、 立 面 等 ） 卖 环 境 （ 讲 究 户外 景 观 、 环 境 质 量 、 社 区 配 套 等 ） 卖 文 化 、 卖 生 活 方
16、式 （ 物 以 类 聚 ， 人 以 群分 ， 特 定 的 目 标 消 费 群 ， 如 中 产 阶 级 、 非 富 即 贵 阶 层 ， 开 始 寻 求 能 满 足 其 多 元 化的 、 个 性 化 需 求 的 生 活 空 间 ， 讲 究 文 化 品 味 、 身 份 地 位 归 属 感 和 系 统 化 的 生 活 方式 ） 的 脉 络 ， 螺 旋 式 上 升 递 进 的 。我 国 房 地 产 发 展 阶 段 ， 如 图 1所 示 。图 1 中 国 房 地 产 市 场 的 发 展 阶 段7按 照 工 作 室 的 行 业 阶 段 论 理 论 对 应 分 析 ， 目 前 *市 房 地 产 的 开 发 水 平 处 于 以买 *为 主 的 阶 段 ， 已 露 出 卖 *
