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1、都市副中心人口规模及核心区用地规模探讨,以沈北道义地区总体发展规划为例,摘要：在我国大量建设都市副中心的背景下，对都市副中心人口规模、核心区用地规模及其开发强度 进行预测显得尤为重要。本文旨在对此问题进行研究方法的归纳与探讨，并结合实际项目沈北新区道义 地区总体发展规划为例加以具体说明，希望通过此研究能找到一种合理的都市副中心人口规模、核心区相 关规模及其开发强度的预测方法。,关键词：都市副中心、人口规模、用地规模、就业密度、容积率,1. 前言,1.1. 研究背景和意义,随着我国城市化进程的快速发展，国内各大城市为缓解城市中心过于集中造成的建设压,力，纷纷对城市空间进行拓展，新城建设成为主要解
2、决手段，新的都市副中心建设也随之兴,起。在此背景下，对都市副中心的人口规模、城市核心区的相关规模及开发强度进行研究显,得极为迫切和重要。本文旨在对此问题进行研究方法的探讨，以沈北新区道义地区总体发展,规划为例具体说明。,沈阳市四大空间发展规划（2006）确定沈阳市“东优、西进、南拓、北统”的发展,战略，如图 1.1：沈阳城市空间发展战略。同时，2006 年 10 月，沈北新区经国务院批准正,式成立，成为沈阳城市空间向北拓展的起步。新区位于沈阳北部，如图 1.2：沈北新区区位,图。规划面积 1098 平方公里，是沈阳城市发展四大空间战略的向北门户，享有市级经济管,理权限。道义地区是沈北新区蒲河新
3、城的三个经济技术开发区之一，规划面积约 150 平方公,里。道义南侧紧邻沈阳三环路，具有便利的交通条件，作为蒲河新城建设的启动点，担任着,带动辉山和虎石台两个经济技术开发区发展的重任。,729,图 1-1 沈阳城市空间发展战略,图 1-2 沈北新区区位图,本次规划在大量研究国内外新城建设、都市副中心建设的基础上，结合沈阳城市空间向北拓展，沈北新区蒲河新城成为未来城市经济增长点的发展目标，从社会经济、交通条件等方面考虑，将沈北新区蒲河新城道义地区定位为：沈阳都市副中心。对该副中心的人口规模、城市核心区的相关规模及开发强度进行研究，将为规划设计和城市规划管理实施提供合理的参考依据，以指导新城建设的
4、顺利进行。1.2. 研究思路及框架沈阳市蒲河新城总体发展规划预测蒲河新城远期人口规模 135 万，道义地区 5060 万。在仔细分析了沈阳现状及道义地区所面临的机遇后，结合对道义地区沈阳都市副中心的定位，我们认为前期所规划的城市人口不合理。因此，本次规划在对都市副中心的研究得出：都市副中心的特点是高度集聚性，其中包括功能的集聚和就业的集聚。在此基础上，规划从就业的角度，通过分析国内外各种案例，结合国内外的经验数值和沈阳自身的实际情况，对道义地区远期城市人口、核心区相关用地规模及其开发强度进行了预测，并通过水资源承载力和土地资源容量进行人口规模验证。具体预测过程如图 1.3 所示。730,CBD
5、下曼哈顿纽约中城区芝加哥中心休斯顿中心 日本临海部副都心,容积率7.145.833.332.82.33,就业密度（万人/平方公里）35.729.1516.651411.65,就业密度（万人/平方公里）23.819.411.19.337.76,就业人数,基础资料CBD 容积率CBD 就业密度,参考容积率 CBD 各用地规模,核心区 用地规模就业密度用地规模,人口规模蒲河新城人口道义地区人口,验证,水资源承载力土地资源承载图 1-3 研究思路与框架2. 核心区用地规模及开发强度预测2.1. 就业密度预测研究采用横向比较法，以获得都市副中心核心区的就业密度和容积率的经验值。采取国 内外 27 个都市
6、副中心及其 CBD 案例作为样本研究，归纳整理，进行横向比较。根据容积率=建筑面积/占地面积就业人口=建筑面积/人均建筑面积就业密度=就业人口/占地面积 得出就业密度=容积率/人均建筑面积 其中人均建筑面积根据常规经验值分别取人均 20 平方米和 30 平方米计算，得出具有参考价 值的数据。如下表 2.1 所示。表 2.1 全球都市副中心与 CBD 开发强度统计汇总表,731,7.5 1.562.5 2.33 3.71 2.69 2.66 2.64 2.52 2.27 2.14 2.112.1 2.05 1.92 1.87 1.85 1.81 1.79 1.74 1.71 1.34,巴黎 IF
7、C+格朗大道拉德芳斯商务区悉尼金融区新加坡 CBD重庆 CBD上海外滩南京深圳罗湖武汉解放路大连广州环市东路宁波福州杭州上海浦东厦门天津广州天河青岛武汉建设大道成都深圳福田备注,37.57.812.511.6518.5513.4513.313.212.611.3510.710.5510.510.259.69.359.259.058.958.78.556.7 按人均建筑面积 20 平方米计算,255.28.337.7612.368.978.868.88.47.567.137.0376.836.46.236.166.035.965.85.74.46 按人均建筑面积 30 平方米计算,分析表中数据，
8、按人均建筑面积 20平方米计算，就业密度主要集中在 515万人/平方公里，占总数的 81.5%，其中,1015 万/平方公里约占 48.2%，如图 2.1（a）所示；按人均建筑面积 30 平方米计算，510 万人/平方公里的就业密度占重要比例，所占比例为 77.8%，如图 2.1（b）所示。因此，借鉴以上分析得到的经验参考,图 2-1（a）都市副中心与 CBD 就业密度图 2-1（b）都市副中心与 CBD 就业密度,单位：万/平方公里 数据，根据沈阳经济发展的实际情况，结合本次道义地区总体发展规划，道义地区重点发展高端服务业的发展路径，我们推论并确定：道义都市副中心核心区的就业密度为 69 万
9、人/平方公里之间。732,270km (5%15%)=13.5 km 40.5 km,(13.5 km 40.5 km ) 30%=4.05 km 14.15 km,(4.05 km 14.15 km )(60%80%)=2.43km 11.32km,270km 10%30%70%=5.67 km,2.2. 容积率预测根据表 2.1 所统计的数据分析，都市副中心核心区容积率普遍集中在 1.53.0 之间，占所有样本数的 77.8%，而容积率小于 1 的比例为 0。如图 2.2 所示。,同时，根据道义地区核心区的就业密,度 69 万人/平方千米，国内外核心区人均建筑面积的经验值为 2030 平方
10、米之间。远期规划道义地区核心区人均按 30 平方米计算，那么相应的核心区的平均容积率在 1.82.7 之间。综合以上两个数据，可以得到：道义地区核心区的平均容积率控制在 1.82.7 之间。2.3. 用地规模预测依据城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）规定：商业用地通常占建设用地的 5%15%。蒲河新城规划建设用地 270 平方千米。因此蒲河新城商业用地规模为：,2 2,2,而商业指标一部分分配到城市中心区，一部分分配到次一级的城市组团中心，城市中心区商业用地规模一般占整个新城商业用地规模的 30%，可以初步推算城市中心区商业的规模为：,2 2 2,2,而核心区用地一般占城市中
11、心区总用地规模的 60%-80%，因此可以推算核心区的用地规模为：,2,2 2 2根据以上推算，计算值取中间值，城市核心区的面积约为：,2,2,图 2-2,都市副中心与 CBD 容积率,同时参考国内经验数值，可以得出以下结论：本次规划的道义地区核心区用地规模约在5.06.0 平方千米之间。733,2.4. 就业人数预测在以上分析计算基础上，根据预测出的核心区的就业密度 6 万人/ 平方公里9 万人/平方公里，用地规模约 5 平方公里6 平方公里，可以计算出核心区的就业人数为：2 2 2 2即：道义地区核心区的就业人数约 3050 万人。2.5. 核心区各用地规模预测本次规划的核心区主要功能包括
12、商务功能及商业、住宅及其它功能。核心区将建成为沈阳未来的都市副中心、东北的商业旗舰和国际生态新城。2.5.1. 各功能用地比例表 2.2 中国城市 CBD 的商务规模汇总表,城市 名称,CBD 规 模 （万平 方米）,总面积 （万平 方米）,比例 （%）,商务金融证券 贸易咨询比例（占 比例（占 规模（万 规模（万CBD） CBD） 平方米） 平方米）（%） （%）,旅馆酒店比例 规模（万（CBD） 平方米）（%）,上海 北京 深圳 广州 重庆 大连 南京 杭州 武汉 天津 成都 青岛 福州 厦门 宁波,1767.8 1602.9 1584.5708.4600.6589.9573517.943
13、5.4276.6261.2256251.3223.8171.9,880.5 798.2787 354.1 299.5 295.1 288.5 258.9 216.4 138.8 130.2 127.8 126.8 110.887.5,49.08 49.97 49.69 49.86 49.67 50.25 50.49 49.90 49.01 50.81 49.47 49.22 50.58 49.08 50.02,251.6 208.391.544.350.842.257.849.227.318.721.11218.614.510.7,14.23 13.005.776.258.467.15 10.
14、099.506.276.768.084.697.406.486.22,514.9 490.9 586.6 248.6 199.2 196.9 197.4 133.4 177.795.893.2 101.98775.862.9,29.13 30.63 37.02 35.09 33.17 33.38 34.45 25.76 40.81 34.63 35.68 39.80 34.62 33.87 36.59,11499 108.861.349.455.933.276.211.424.315.913.821.220.513.9,6.456.186.878.658.239.485.79 14.712.6
15、28.796.095.398.449.168.09,平均,值,50.0,8.24,34.30,7.66,734,规划的商务功能主要包括金融证券、贸易咨询和旅馆酒店三类、分析国内 15 个城市的CBD 商务规模，如表 2.2 所示。可以知道，商务功能占整个 CBD 的 50%左右。其中金融证券所占商务规模的平均比重为 8.0%，贸易咨询占商务的平均比重是 34.3%，旅馆酒店占 7.7%。此外，剩下的商业、住宅、娱乐等占 CBD 总占地面积的 50%。根据深圳与南京两城市的CBD 用地构成比，同时结合国内外的经验数值，确定其它功能用地的构成比例分别为：零售商业占 8.7%，住宅公寓及混合居住占地 16.8%，道路用地 19%，其它用地 5.5%。2.5.2. 道义核心区用地控制规划道义核心区占地面积约 6.2 平方公里，根据核心区各用地的比例构成，可计算出其各项用地面积。如表 2.3 所示。表 2.3 道义核心区各用地构成,用地类别,所占比例（%）,占地面积（平方公里）,合计 金融证券 贸易咨询 旅馆酒店 商业零售 居住 道路 其它,商务功能其它功能 总计,4650 79 3435 68 810 1620 1619 68 100,
