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1、房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,1,住宅房地产营销策划大全,恒鑫御园项目 推广策略研讨提案,深圳市黑弧广告有限公司 二000年十二月,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,4,黑弧广告理念,做实效广告,房地产策划方案大全 可行性分析报
2、告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,5,目录,一、分析部分 市场背景、需求、预测 竞争分析 项目分析 目标对象分析 二、策略性思考与研讨 市场特征 定位研讨 消费者洞察 推广传播策略 三、推广建议 传播建议 活动建议,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,6,分析部分,
3、（市场资料详见备后的附件）,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,7,老城三区楼市概况（上半年）,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,8,说明/结论,老城三区新楼盘推出都较少，其中越秀区更甚，仅1.96万平米批出面积。成交面积 : 新推出
4、量 1，即物业供应多少就消费多少，连存量都消化得很好。三区物业均价也存在一定的梯度，荔湾4752-5245，越秀6990-7286，东山7374-8255；成交均价无大幅升降，以越秀最平稳。,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,9,越秀区楼市概况 (上半年),房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案
5、住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,10,结论/说明,住宅物业新批出量很少，供应量有限。“物以稀为贵”，成交面积与批出面积有互动关系。成交均价相对稳定，且成交量稳中趋升。因为有优异的地域优势和人文优势，有相对固定的消费群体，即使售价稳步居高，成交量依然相当可观。,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,11,老城三区楼市的主要特征,老城区物业开发基本上是旧城拆迁改造，面积小、规模小、成本高，寸土
6、寸金；且在配套、环境建设上都存在美中不足。老城区物业在交通、生活便利，文化娱乐设施、商业服务设施、文教卫生设施等有较大的优势。老城区物业又一直都是华南地区商贾的聚集点，千百年来商业、饮食文化经久不息。,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,12,老城三区楼市的主要特征（续）,老城区物业因为独有的岭南人文社会环境和风土人情，居民90%都是土生土长的本地广州人，他们具有相近的生活、饮食、文化、风俗习惯及恋土情结。老城区物
7、业推广方式都与商铺齐头并进，以商铺的旺销带动住宅的销售。,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,13,越秀区楼市的主要特征,城市中心区-位于广州老城区的中轴线上，是传统广州的真正中心区，是广州市政建设最完善的辖区。 政治中心区省政府、市政府、人大都驻扎在越秀区。 历史文化中心中山纪念堂、南越五宫、海珠石等一批著名建筑都集中在这里。 商业中心区北京路步行商业街，中山四路至中山六路、一德路等，商业气息最浓厚。北京的王府井
8、、上海的南京路。,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,14,市场需求/趋势,土生土长的广州人，因为生活习惯、人文特征等原因，都喜欢在原居住地就近购房置业，形成强大的潜在购房群体。 9层以下的多层住宅最好销（58%），三房二厅、二房二厅（面积80-140平米）的户形结构最受欢迎（80%）。 成熟的社区环境、配套设施是购房考虑的重要因素（60%）；菜市场、学校、医院是居民最关心的设施。 广州新城市总体规划，以北京路为轴
9、心，建设中区商业重地，延续传统商业中心，商机无限。,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,15,竞争分析,越秀区在物业供应上相对其他区少很多，在售楼盘有北京大厦、中曦大厦、龙湖大厦等少数几个，以龙湖大厦销售最好。老城区因为地域性区隔，和居民的相对稳定性，跨区购房置业的并不多。因此我们的竞争对手就更少。各楼盘多以商业旺铺带动住宅销售，生意气息很浓。各楼盘宣传偏向理性，多针对商业生意人，缺少生活化气息。,房地产策划方案大
10、全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,16,恒鑫御园项目概况,地理位置： 位于老城区中轴线解放路上，广州老城中央； 隔壁是市政府，周围有省政府、迎宾馆、中山纪念堂等著名建筑； 旁边还有人民公园、越秀山等 交通便利： 解放路、北京路、广卫路、第一、二号地铁交叉口，近在咫尺 公交车路线：7、253、528、193、203、276、244、12、24、196等等,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案
11、市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,17,恒鑫御园项目概况,设施齐备： 生活：菜市场、饮食店、银行、医院、派出所、各式商店、越秀商业街 教育：幼儿园、小学、中学 商业配套： 商业步行街-北京路、西湖路（广卫路） 百货：广百、新大新、中旅商业城 越秀商业街,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,18,恒鑫御园项目概
12、况,项目规划： 占地约1万平米，总建筑面积56790平米；分A、B两座，开发期2-3年； 综合型商住小区。首期4栋纯住宅，建筑面积8800平米；次期A座3栋各32层，一栋为商住大厦，首至5层为商业裙楼，两栋为6-32层住宅塔楼； 首期B座，共4栋，8层、带电梯、一梯两户、64套纯住宅，3房2厅及复式户型结构，面积在110-160平米之间； 首期预计在2001年3月封顶，同时进行销售推广。,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写
13、字楼商铺,19,恒鑫御园项目主要特征,具备老城区越秀区最典型的位置优势、环境优势、商业优势、生活便利等共性特征。独有优势特征： 外因：市政府隔壁，靠人民公园；闹市中难得的静谧环境。 内因：8层带电梯、一梯两户的精品楼盘。,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,20,目标对象,主要目标对象： 居住在周围的本土广州人（老广州），25-45岁，可以是做生意的、也可以是职业者，传统的家庭结构，传统的老广州生活方式。次要目标对
14、象： 到广州做生意的非本土广州人，生意人士，可能以潮汕人居多数。,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,21,推广的策略性思考与研讨,推广策略的研讨，锁定的目标消费者是怎样的人？概念包装/行销对目标消费者的作用有多大？如何才能赢得目标消费者的心灵？如何才能与目标消费者全方位的接触？,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼
15、盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,22,恒鑫御园项目定位研讨,从楼盘处的环境看，不靠山、不靠水，不具备广州人界定“豪宅”概念的条件； 从楼盘独有的优势特征 市政府边、近人民公园； 8层带电梯、一梯两户； 以及老广州对原来这里环境氛围的认同。对于老广州固有定型的概念认同，我们可以相应去提升它；跨越这样的概念认同只会不切实际，让人不可相信。,这里应该是一个让人尊崇的地方。是尊贵、高档的概念。,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住
16、宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,23,项目推广策略研讨,项目定位 恒鑫御园应定位在尊贵、尊敬的概念上，是老广州所向往的地方。,恒鑫御园-一个广州人尊崇的地方,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,24,老城区住宅市场的消费特征,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,25,老城区物业,各楼盘主要针对本土广州人（老广州）进行宣传，而不是其他；诉求重点是“高素质精品楼盘”，真正尊贵的精品楼盘难以脱颖而出。老广州对周围环境都相当熟悉、并形成共识；只要是原来认为可以的环境氛围，拆迁后建起的新楼盘，多数都可以接受，都觉得不错。,房地产策划方案大全 可行性分析报告 项目细析报告全程策划方案前期营销策划方案市场调研报告户型设置研究方案营销诊断市场推广方案营销策划书楼盘定价策划书促销方案 住宅酒店别墅酒店式公寓TOWNHOUSE购物中心写字楼商铺,
