地产商业开发计划书

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1、,融汇半岛 “融乐汇购物中心二期名店馆”提案,融汇半岛商运部 2011.7.13,（注： 本文中的“项目”指融乐汇购物中心名店馆。在前两次报告中已经阐述的内容这里不再累牍，若有必要，只做总结性说明。）,目录 项目背景与概况对项目基本情况梳理 商业市场分析充分考量区域市场需求 项目定位从差异化的角度考虑项目定位 参考案例深圳万象城二期 酒店式公寓非纯商业的开发方向,目录,项目背景与概况,项目背景,背景之一： 融汇半岛作为南重庆大型标杆地产项目，其商业类型应该是多元化的。现有规划的购物中心定位为满足大部分半岛居民日常消费，尚未规划更高层次消费的商业。商运部结合公司各部门的意见，对客观市场需求进行分

2、析，认为半岛项目有必要设置中高端商业作为补充，以满足半岛内及南重庆中高端零售消费的需求，也为未来南重庆区域发展预留空间。若五星级酒店采用180间客房的方案。商运部建议在原购物中心相邻地块设置面积约18600平方米，定位为中高端的融乐汇购物中心名店馆。,融乐汇购物中心名店馆,项目背景与概况,项目背景,融乐汇购物中心名店馆,背景之二：融汇半岛商业面积可以分为四大类，即社区商业、滨江商业、购物中心内部商业及步行街商业。根据商业地产普遍规律可以得知，上述几类商业的成长空间是不相同的，物业价值也是有区别的。按照12.5年为投资回收期，并卖3年预期，由最高与最低租金对应的售价之和求平均数计算得出预估售价。

3、融资一项按照售价的70%计算。从下表可以看出，购物中心零售类物业价值是第二高的，这是考虑设置融乐汇购物中心名店馆的又一重要出发点。,项目背景与概况,项目背景,融乐汇购物中心名店馆,背景之三：巴南区政府在融汇半岛打造江南CBD，为融汇半岛打造城市次级商业提供了新的机遇。购物中心作为CBD中不可或缺的商业形态，是CBD的重要组成功能。放眼全国，乃至全球，各大城市的高端购物中心或百货商场，绝大多数均设置于CBD之内。CBD作为城市经济力量和精英人群的聚集地，为其各类商业提供大量优质客群，已成为商家必争之地。,（新光天地）,（世贸天阶）,（银泰中心）,（财富购物中心）,（国贸商城）,北京CBD部分高端

4、零售项目,中高端零售档次的定义,零售业态档次的划分因人而异，这里以通过与重庆现有大型购物商业进行类比的方法，对档次的定义进行说明。,（中低端立丹百货）,（中端新世纪百货）,（中高端北城天街）,（高端美美百货）,融乐汇购物中心名店馆,项目背景与概况,满足了半岛大部分居民的消费需求，但是不能满足其相对较高端业主的需求，也很难吸引半岛以外优质客户前来消费。,项目背景与概况,已规划购物中心定位,融乐汇购物中心名店馆,项目背景与概况,项目可视性关系,项目位于沿15期五星级酒店裙楼部分。 南面及东面完全被建筑物遮挡，基本没有可视性； 茶花广场延伸至项目内部，通过景观的引导，在茶花广场，本项目具有较好的可视

5、性； 在滨江路上，本项目可视性良好； 在李家沱大桥上，可能具有一定可视性。,融乐汇购物中心名店馆,项目背景与概况,项目的交通位置,蓝色表示南岸区方向到达本项目的路线； 紫色表示鱼洞、大渡口、土桥方向到达本项目的路线； 奶咖色表示李家沱和杨家坪方向到达本项目的路线。,融乐汇购物中心名店馆,项目背景与概况,与区域内主要社区的关系,恒大城,曼哈顿城,蓝光十里,巴比亚半山,都合广场,曦园柳镇,江南水乡,本案,本项目邻近社区均分布在东、东南方向，主要社区有恒大城、曼哈顿城、蓝光十里、都合广场、曦园柳镇、巴比亚半山等。距离本项目较远的大型社区有宗申动力城、申烨太阳园、远洋高尔夫国际社区等。 上述社区，除都

6、合广场外，其商业均为社区配套商业，无外向型商业。 消费能力较强的社区有：恒大城、曼哈顿城、远洋高尔夫国际社区，以及南泉版块内的小泉森林海和保利小泉别墅。,融乐汇购物中心名店馆,项目背景与概况,区域内主要社区人口,李家沱片区新兴社区规划居住人口达31.1万，加上原有居住人口及工业园区人口，5年内总人口可达50万。其中至少具有10万人需要中档以上的消费需求。,融乐汇购物中心名店馆,与区域内主要商业的关系,李家沱商业中心是由马王坪正街和李家沱正街组成。 现在商业项目： 1、新世纪百货马王坪店 2、博雅商城 3、立丹超市 4、都合广场 5、重百电器李家沱店 6、新世纪百货李家沱店 目前李家沱暂无中高端

7、的商业项目。,融乐汇购物中心名店馆,项目背景与概况,项目背景与概况,与南坪珊瑚水岸的关系,和记黄埔集团的珊瑚水岸购物中心项目，位于南滨江路中段，建筑建筑面积6万平方米，定位为高档精品购物中心（其中也将包括部分中高端消费）。 南滨路贯通以后，沿滨江路，从融汇半岛到珊瑚水岸，车程在20分钟以内。故将对本项目产生一定的威胁。目前正处于施工阶段，将在本项目之前面世。,本案,珊瑚水岸购物中心,融乐汇购物中心名店馆,项目背景与概况,周边其他拟建购物中心,1、商社渝南购物中心项目位于巴南区新市街老区府位置，购物中心建筑面积7万平方米，是巴南区2011重点支持的商业项目。 2、大渡口步行街三期，目前已吸引到万

8、达、龙湖等大型地产企业前去洽谈。据悉，万达广场与之已经进入实质性谈判。 3、万达集团公开表示希望在巴南区兴建城市综合体。,商社渝南购物中心,本案,融乐汇购物中心名店馆,项目背景与概况,项目SWOT小结,融乐汇购物中心名店馆,巴南区消费能力,重庆市2009年主城区人均可支配收入排名,巴南区20032010年人均可支配收入,人均可支配收入是衡量区域消费能力的最重要的指标。从以下数据可以看出，2010年巴南区的人均可支配收入已经达到19090元，即便考虑3.2%的CPI增长因素，也可以达到渝中区2009的18063元的水平，所以巴南区城镇居民已经具备了消费中档以上商品的能力。而是否发生消费行为的关键

9、，决定于消费习惯和消费需求，这两个问题将随着社会经济的得以解决。,商业市场分析,融乐汇购物中心名店馆,居民消费结构,商业市场分析,巴南区居民消费支出及结构：随着社会经济发展，巴南区城镇居民消费性支出逐年增加，恩格尔系数逐年有效递减，预计未来居民生活水平稳步发展。从下图可以看出，衣着类的消费逐年稳步提升。,融乐汇购物中心名店馆,市场容量估算,从下表可以看出，本购物中心的辐射人口达28.5万，其市场容量达6.65亿元。若能有效的吸引这部分消费流向本项目，完全可以支持2.7万方（名店馆零售面积12000方+已规划的购物中心零售面积1.5万方）的零售商业面积，其市场饱和度为24630元/平方米/年。计

10、算过程中，取巴南区2010年人均衣着消费支出衣着消费为标准量。 此外，与杨家坪商圈相比，在辐射人口人均零售商业面积方面，而杨家坪商圈为4.56人（辐射人口200万，零售面积45万方），本购物中心每平米则有10.55人支撑。,商业市场分析,融乐汇购物中心名店馆,租金与营业额的关系,保守计算，本项目的市场饱和度为24360元/平方米/年。按照百货业经销商的经验，其纯利润约为销售额的15%，而租金所占成本的比例约为12%，即租金占销售额的比例为10.2%。在下表中，租金区间的下限为项目培育期的最低价格，租金上限为项目最终成熟期的价格。,商业市场分析,融乐汇购物中心名店馆,而实际上，随着销售额的提升，

11、商家经营成本中的除租金以外的成本是基本不变。故销售额越高，其利润率就越大（边际效应），其承租的能力将会更强，即租金的涨幅可大于销售额的涨幅。,商业市场分析,与五大商圈位置关系,项目远离重庆市五大商圈，无法借其势。但从另一个角度来说，本项目受其他商圈影响也较小，有利于打造精致化的、差异化的特色商业。距离李家沱传统商圈较近，但若对本项目做高端的差异化定位，两者并无直接竞争关系。 在交通顺畅的情况下，项目距离各大商圈车行时间如下： 杨家坪商圈15分钟； 南坪商圈30分钟； 解放碑商圈40分钟； 观音桥商圈50分钟； 沙坪坝商圈40分钟； 李家沱商圈5分钟以内； 渔洞商圈18分钟； 大渡口商圈25分钟

12、。,本案,融乐汇购物中心名店馆,解放碑商圈,商业市场分析,融乐汇购物中心名店馆,2010年营业额24亿人民币,单位产值为40000元/,商业市场分析,解放碑商圈,融乐汇购物中心名店馆,商业市场分析,解放碑商圈,融乐汇购物中心名店馆,2010年营业额15.46亿人民币,单位产值为32885元/,商业市场分析,解放碑商圈,融乐汇购物中心名店馆,商业市场分析,融乐汇购物中心名店馆,解放碑商圈,2010年营业额9亿人民币 单位产值为40909元/,商业市场分析,融乐汇购物中心名店馆,解放碑商圈,观音桥商圈,商业市场分析,融乐汇购物中心名店馆,2010年营业额39亿人民币单位产值为27857元/,商业市

13、场分析,观音桥商圈,融乐汇购物中心名店馆,商业市场分析,观音桥商圈,融乐汇购物中心名店馆,2010年营业额18亿人民币 单位产值为51429元/,商业市场分析,观音桥商圈,融乐汇购物中心名店馆,商业市场分析,沙坪坝商圈,融乐汇购物中心名店馆,2010年营业额4亿人民币，实际零售面积1.5万平方米，单位产值为26667元/,商业市场分析,沙坪坝商圈,融乐汇购物中心名店馆,商业市场分析,沙坪坝商圈,融乐汇购物中心名店馆,2010年营业额10亿人民币 单位产值为33333元/,商业市场分析,沙坪坝商圈,融乐汇购物中心名店馆,商业市场分析,杨家坪商圈,融乐汇购物中心名店馆,2010年营业额24亿人民币

14、 单位产值为34286元/,商业市场分析,杨家坪商圈,融乐汇购物中心名店馆,商业市场分析,南坪商圈,融乐汇购物中心名店馆,主要宣传点： 24万平方米shopping mall，重庆最大室内步行街 10万平方米超大车库3000席车位配置 4000平方米室内玻璃天幕，输送极佳采光 92部直达电梯，提供流畅动线 188平方米室外LED配合室内3D造型LED 45米室内挑高，展现大气中庭 4部双向室内跨层扶梯，带来方便快捷 8个入口、4大广场、4座中庭吸纳更多消费人群 轻轨3号黄金干线送达百万人流 6米专用货流通道让商家入货更便捷 H&M西南首家旗舰店 优衣库西南最大旗舰店 华润万家GMS百货重庆首家

15、旗舰店 金逸IMAX标准国际影城西南首家旗舰店,星光城市广场,商业市场分析,重庆中高端零售商业小结,融乐汇购物中心名店馆,通过对以上调研对象的分析，梳理出重庆中高端零售商业的特点： 1、重庆百货业竞争激烈，各百货（及购物中心）档次定位清晰。在中高档消费层面，各购物场所的客群划分已经成型，如果大都会与王府井百货的客群就有所区别。 2、组团优势明显，各类档次的购物场所给消费者逛街带来更多的选择，共同分享消费档次不够明确的客群。 3、交通可达性和贯通性强，所有商圈未来都将有轨道交通带动人流。 4、中高端消费的目的地明确，即解放碑为首选，观音桥为次选。在单位面积的销售额上，解放碑商圈与观音桥商圈不相上

16、下。 5、品牌分布上，解放碑商圈几乎涵盖了所有知名度较大的品牌，而观音桥商圈则拥有数量较大的知名度相对较低的国际品牌。 6、南坪的协信星光城与和黄的珊瑚水岸购物中心，将会是重庆南部的中高端及高端消费的新的目的地。 7、上述所有购物场所受到堵车及停车难的影响很大。 对本项目的启示：吸引主城各区域来融汇半岛购物消费的可能性不大。但是，本项目的不但景观资源优越、交通顺畅，停车位也比较充足。若招商的品牌质量得到保证，本项目将可以提供更加便利和更加令人愉悦的购物体验，完全可以截留融汇半岛周边区域的消费人群。,商业市场分析,五大商圈威胁评估,融乐汇购物中心名店馆,针对本项目对五大商圈（中高端零售商业）进行威胁评估。可以看出，在中高端零售购物消费方面，解放碑作为重庆的商业堡垒，具有较强的号召力；而杨家坪商圈与南坪商圈由于与李家沱之间的交通距离较小，对本项目威胁最大。,