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1、桐岭仙境项目开发战略的思考,CHINASTAR华星 2010.9,中国|余姚|丈亭,7000年前的人类文明,2940平方公里的文化水域,500多处的历代人文胜迹,643次的红色革命文化,东南名邑，文献名邦,于这片泱泱大邦之上，项目将传承一段璀璨的文化，汇聚一个文化的经典，铸就一个经典的品牌！,第一部分 度假产业研究 第二部分 项目价值梳理 第三部分 项目发展方向 第四部分 相似案例借鉴 第五部分 项目发展策略,研究思路,度假产业研究,长三角度假市场发展现状,当前中国旅游经济最为发达的地区，远期将成为世界级旅游经济圈中重要的一员。,资料来源：2008年长三角旅游统计数据,长三角度假市场经济基础,
2、整体实力突出，民营经济强大，资本雄厚、藏富于民，为高端度假市场的发展提供了坚实的基础。,2009年长三角16个城市GDP近6万亿元，占全国的17.8%。超过粤港两地总和。,长三角拥有强大经济基础与人口基数,长三角度假市场交通优势,跨海大桥通车，促成了以上海为中心的2小时经济圈，长三角进入同城旅居时代。,“同城旅居时代”带给长三角地区的将是一个休闲时代、一个区域旅游客源共享的时代。,长三角度假人群特色需求,高端客户度假需求呈现复合型，其中对养生休闲类意愿较强。,长三角游客度假需求模型,1、创新型、功能型 2、高档次、生态型 3、适合商务度假、家庭度假 4、浓郁文化氛围,长三角度假市场总结,长三角
3、度假市场发达，经济基础雄厚，高端养生休闲度假或成未来发展趋势。,宁波度假市场发展分析,世界级城市，沿海经济大港，人均收入排名居全国第六，浙江第二，强劲的购买力为度假市场扎下基础。,和义大道开业半年进账2亿，宁波的奢侈品消费能力惊人全市汽车上牌数一般每天达400辆至500辆，全市机动车保有量约150万辆，其中汽车50万辆，而私家车达30万辆。追崇购置豪宅，近700套长岛花园的千万 豪宅半日售罄,宁波度假市场发展分析,与强大的经济实力相对应，宁波旅游资源也很丰富，但在既有的旅游开发中，实际的资源利用率仅10%。,宁波八大种类旅游资源单体数量构成比例,宁波市的旅游资源类型涵盖全部八大主类，共涉及 1
4、14种基本类型，占全部 155种基本类型的73.55%，资源丰度属于中等水平。,宁波度假市场发展分析,质量高级别高的旅游产品较少，旅游形象定位不贴切，已被沪、杭、苏三地所淡化，没有独特旅游看点。,上海 国际风情,杭州 西湖山水,苏州 江南园林,宁波度假市场总结,宁波亟需打造独特的文化窗口 宁波急需打造名牌的旅游名片,项目价值梳理,余姚：南方文明史的起点，宁波文化资源的代表,丈亭镇是余姚与宁波市区联系的必经节点，同时接受城市主副中心的双重经济辐射，具有很大的发展潜力。 未来有多条铁路与城市快速路经过丈亭，并随着大桥通车，将吸引上海及长三角以北地区的更多客户。,丈亭：双城市中心辐射点，黄金旅游线路
5、必经点,7000年的人类文明，河姆渡氏族的村落遗址，比黄河流域的古遗址更早更完整，它标志着中国早期文化至少有两个独立共存的中心。,鲻山遗址，河姆渡文化的一部分,鲻山遗址概貌,遗址出土文物,遗址出土陶器,余姚是青瓷文化的荟萃之地，青瓷窑址作为重要的手工业遗址，“精蕴之内，朴存与外”，是古代劳动人民创造力的展示。丈亭古窑址，出土了大量的瓷器，其中还有青铜器与玉器。,名扬天下的越窑文化,丈亭古窑遗址,丈亭老街，明清江南商业街的代表,陆游曾云 “姚江乘潮潮始生，长亭却趁落潮行。参差邻舫一时发，卧听满江柔橹声 ”。老街位于姚江与慈江汇台处，现存有东街和西街约600余米街面，老店众多有“安记”钱庄、“源和
6、”钱庄、“颐丰”烟店、“广生堂”药店、“胜大”布店、“养生堂”药店以殛“敦本堂”药号等。,“绝代有佳人，幽居在空谷”，有现代世外桃源之境界，地块由一条由南而北约200米的狭窄隧道作为入口，出来后则溪水潺潺，柳暗花明。,桐岭仙境，现代的世外桃源,据说称为“乾隆故里”的海宁县盐官镇有“陈阁老府”，而陈阁老世家祖先，就是从桐岭村搬去。,陈阁老祖籍之地，皇脉之气,桐岭古村,海宁陈阁老府,清乾隆皇帝,抗战时期，桐岭村曾是根据地的救护点，为祖国的抗日事业也付出了很大的贡献，是非常伟大的革命胜地。,桐岭后方医院遗址 ，伟大的革命胜地,项目价值金字塔,长三角同城旅居时代、丈亭区位前景,姚江文化、越窑文化、老街
7、文化、红色革命文化,桐岭仙境生态资源、老村文物、龙脉传说、革命医院遗址,150亩规模,7000年人类文明,项目价值总结,聚集了能代表宁波特点的度假资源，具备成为代表宁波文化窗口的精致名片！,项目发展方向,度假功能三层论,根据度假功能三层论的引导，结合项目的特性，界定度假功能发展方向。,项目发展第一层次度假功能的判断,第一层次度假功能判断,项目山水资源、文化底蕴条件不错，但与周边城市甚至是宁波境内的旅游产品相比，均没有明显突出优势，因此不足以支撑目的地型、甚至区域型观光游览功能，发展难度大。,项目发展第二层次度假功能的判断,第二层次度假功能判断,1983年，自北京大观园始，出现一批区域文化主题、
8、鬼府神宫娱乐型项目，满足了改革开放初期人们求新求异的需求，但游客重游率低，加上体制限制，逐渐被市场边沿化或被淘汰。,1989年深圳锦绣中华成功开业，是中国主题公园发展的里程碑，出现短期火爆，但由于游客参与程度不高，市场开始萎缩。1991年，以无锡影视城为开端，在1995年1996年兴起主题公园建设的第二个高峰，但仍然没有突破观赏层面的局限，经营状况一般。,1998年至今，以深圳欢乐谷为代表，引入高新科技游乐设施，提升了休闲游乐功能，强化体验性，提高了游客重游率，高科技的投入带来了更多的刺激和欢乐。,至2007年，全国有近1500亿巨资投入在2500个各类娱乐体验的乐园上，其中70处于亏损状态，
9、20持平，盈利者有10。,第二层次度假功能判断,由于对发展规律与条件了解不足，我国主题公园的发展中存在很多非理性与科学的成分，最终导致成功者少，勉强维持多。,国内主题公园失败因素分析表,第二层次度假功能判断,发展以娱乐体验为主导的度假项目投入高、周期长、效益慢，因此第二层次度假功能主导的开发应慎重考虑！,项目发展第三层次度假功能的判断,第三层次度假功能判断,度假式会议疗养逐年兴起，度假区酒店价格逐年攀升。,富春山居位于杭州富阳市富春江畔，其包括富春别墅，度假酒店及SPA，高尔夫球场，富春阁和上海T8餐厅，并以中国历史文化为元素，用西方现代设计观念呈现出中国建筑艺术的精美风格。,杭州富春山居度假
10、村,第三层次度假功能判断,近年以顶级商人和政界为代表的会所/俱乐部的式消费将会议产业诠释到较高的层面。,江南会 名流会 鸿艺会 汤臣高尔夫俱乐部 美洲会俱乐部 ,顶级会所、俱乐部涵盖了高端会议、会谈、接待、休闲、度假等多种功能，是一种高级别的社交平台，会员都希望通过这个平台，建立自己的高端社交圈层。,国内著名高端会所/俱乐部,第三层次度假功能判断,江南会：浙商会所、俱乐部消费的典范,“江南会” 阿里巴巴创始人马云、复星集团董事长郭广昌、网易CEO丁磊、银泰投资集团董事长沈国军、万向集团总裁鲁伟鼎等人共同发起建造的浙江第一会所。,第三层次度假功能判断,宁波会议经济迎来前所未有的机遇，当前还未出现
11、顶级会所、俱乐部，该类项目存在巨大的市场空间。,宁波拥有大小企业近20000家 2008宁波“企业家活动日”上，综合百强企业入围门槛达到10.34亿元，比去年7.38亿元提高了39.9%。涨幅惊人。 2008年的百强企业中拥有中国名牌49只，占全市名牌总数的82%。 杭州湾大桥开通，宁波港口功能更加凸显，企业不断发展使得宁波会议经济迎来前所未有的机遇。 宁波五星级或者同等级别酒店在未来几年中从2家扩大到将近20家，增长将近10倍，从目前的高星级酒店消费中，大部分收益来自会议所带来的消费。 宁波目前还未真正出现顶级会所、俱乐部，相对于宁波目前富人的发展现状，该类项目存在巨大的市场空间,第三层次度
12、假功能判断,从外部和内部条件分析，我们适合打造： 以第三层次会议功能为主体的标杆性集养身、疗养、健症、休闲、高级社交为一体的度假山庄。,相似案例借鉴,曾经的一个小渔村， 何以成为中国的“夏都”？,秦皇岛北戴河,Reason1： 中国特有的政治符号,从上个世纪50年代，党和国家领导人开始到这里暑期办公，并逐渐成为不成文的规定，毛泽东主席曾称道，“北戴河的阳光、大海和空气最是吸引人”。,Reason2： 优美的滨海环境,一脉青山，山光积翠；一汪碧水，水色含青。,Reason3： 中国的天然氧吧,冬无严寒，夏无酷暑，气候温润宜人，加上高达58%的绿化覆盖率和成片的长青松柏树，使被称为“空气维生素”的
13、负氧离子含量高达每立方厘米4000个以上，高于国内其他城市十倍乃至数十倍。,Reason4： 中国最大的疗养基地,2000多家的休疗场所与健身康复中心。,一个人口只有1.3万人的北欧小镇， 何以闻名遐迩，举世瞩目？,瑞士达沃斯小镇,Reason1： 世界著名的高山疗养胜地,Reason2： 世界著名的温泉度假胜地,Reason3： 世界著名的运动度假胜地,Reason4： 达沃斯世界经济论坛举办地,达沃斯世界经济论坛介绍,世界经济论坛（World Economic Eorum WEF）是一个非官方的国际组织，总部 设在瑞士日内瓦。 论坛的年会每年1月底至 2月初在瑞士的达沃斯小镇召开，故也称“
14、 达沃斯论坛”，与会者主要是各国政界和经 济界的高层领导人、企业首脑以及著名专家 ，是世界上最重要的非官方聚会场所之一。 中国的温家宝总理，李克强副总理都曾出席 过达沃斯世界经济论坛。,案例总结,打造著名度假胜地的四个核心支撑点： 独特资源的有力占据 核心功能的有力支撑 度假场景的有力营造 众多资源的有力整合,项目发展战略,项目发展目标,结合案例启示与项目价值，本案定位为：,以会议、高端健症、养生功能为主体、打造服务于大宁波、影响长三角的名流度假山庄,项目目标市场一,立足现有的企业接待功能，强力拓展政府官员、社会名流会议市场,项目目标市场二,针对高级官员、行业领袖，政界名流打造私人度假养生会所
15、,政府首脑会议政届贵宾接待行业领袖社交政商界领袖健症养身度假,项目开发建议,项目规划建议,会所式酒店服务区,会所式酒店服务区,会所式酒店服务区,顶级+特色会议室，用于政要首脑会议,顶级+特色会议室，用于政要首脑会议,顶级+特色会议室，用于政要首脑会议,借鉴案例： WINTERGREEN RESORT 上海国际会议中心 亚太国际会议中心 海南博螯水城,10+1同声传译系统 飞利浦DCN会议系统和主席发言机 A/V传送现场电视信号通道 音频信号合成系统和多媒体演示控制系统 影像 电脑强光三枪投影机 实物投影机 幻影机 幻灯机 幻灯视频转换器 彩色多频系统电视机 多频系统放影机 镭射笔。,会议厅内部
16、设施建议,顶级餐厅,引进3-4家高端主题餐厅,国内高端餐饮例如：古镇煌美食房、文鼎一号，另外也必须配备具有宁波顶级美食特色的餐厅,顶级的会谈厅，用于品茶和交流,顶级室内游泳池,顶级室内游泳池,顶级健诊中心,与著名健诊中心联袂合作，放大项目“养生”功能，铸就华东地区一流健康度假品牌。,健诊功能 提供健康检查、健康管理及健康促进完整的系列服务。,著名国际健诊专家,独有的健诊服务,1、美式半天健診，精確高效率 与传统医院健诊有明显的区隔，传统上医院健诊要三天二夜、两天一夜不等，本项目的健诊只要半天。 2、领先医院的检验设备 健诊各科仪器均采购自欧、美、日专业的制造商，精选比各大医院更先进的机种，并能快速提供精准的检验分析。 3、总统式细心照料，一对一的亲切服务 不费时等候，有专业护理人员带领，解说各项流程；健诊完毕，各专科医师将提供生活化而细心的个别咨询，进行健康追踪建议。,
