房地产投资分析（讲义）房地产开发项目的区位条件分析

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1、第 4章 房地产开发项目的区位条件分析 区位与房地产价值 房地产开发项目的区位分析 区位选择要注意的问题 4 1 1区位的含义 1区位的重要性 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。 区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。 2对位置的两种理解 狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。 对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。 对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。 3对位置的把握应有动态的发展的眼光 4 1 2区位与城市功能分

2、区 现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等若干功能区。 1商业区 商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。 2工业区 根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。 3居住区 居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。 4 1 3区位与房地产投资价值的关系 房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高，房地产投资价值越大。 要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择时

3、区位时应该重视以下问题： 1注意区位升值潜力的分析。 2选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。 4 2 1影响房地产开发项目区位选择的因素分析 1地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 2具体地点的分析与选择 它是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 3开发潜力分析 房地产

4、开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。 4土地使用权获取方式分析 从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。 5具体的影响因素 1）城市规划方面的因素 2）自然特性 3）市政基础设施条件 4）交通通达程度 5）停车条件 6）环境条件 7）公共配套服务设施完备情况 8）当前土地使用者的态度 9）土地价格 10）供求关系 4 2 2不同类型的房地产项目对区位的要求 1居住项目 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1）市政公用和公建配套设施完备的程度。 2）公共交通便捷程度。 3）环境因

5、素。 4）居民人口与收入。 2写字楼项目 影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括： 1）与其他商业设施的接近程度。 2）周围土地利用情况和环境。 3）易接近性。 3零售商业项目 商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。所以它的选择原则有以下几条： 1）最短时间原则 2）区位易达性原则 3）接近购买力原则 4）满足消费心理原则 5）接近 4工业项目 工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。 1过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导 2来自规划、法律方面的约束可能在增加 3邻区影响可能会面临改变 4对于项目的选择要和区位的性质相配套 图 4说明了区位价值的转移过程： 区 位 区位上的物业 适合市场 投资价值 图 4区位价值的转移过程 因此，不是区位本身，而是区位上的物业适合了市场的话，才能带来价值。