宁波北仑金融大厦行政公寓市场研究报告

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1、宁波北仑金融大厦行政公寓 市场研究报告,构筑核心竞争力,集束战略 营造差异,核心价值 体系,消费者体验,产品基础价值,硬件配置标准,构筑核心竞争力,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 亚瀚房地产智库 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591,产品基础价值,产品基础价值（第一步）,从核心商务区到国际样板居住区 从单纯居住产品到全面引领品质生活的作品 从地铁一号线到城市中心坐标 尽得天时地利，只需锦上添花,目前，我们走到这一步，也是目前需要解决的问题。,Part 1 目标愿景 Part 2 市场研究 Part 3 客群研究

2、 Part 4 项目分析 Part 5 项目定位 Part 6 其它相关建议,目录：,Part 1 目标愿景 Goals Vision,项目立足点：打造精品工程之“作品”,上层建筑相对较高的价格与投资风险，对投资客的吸引力较小。 用打造“艺术品”的态度雕琢住宅，对以居住为购买目标的客户群更具推动力。,目标：在满足高端居住需求基础上，引领高尚生活形态。,Part 2 市场研究Market Research,2009年1-9月宁波市北仑区共成交2909套，月均价为5890元/平米。,前三季度北仑住宅市场成交走势,宏观市场环境分析,第三季度，宁波楼市迅速回暖，短短数月到达火爆局面。 由于快速发展的区

3、域经济，轨道交通带来的半小时同城生活圈，楼盘均价尚低的价值洼地等因素。 自第三季度，北仑区住宅市场成交平稳上升，以黑马的姿态抢占宁波楼市成交榜首。 北仑住宅市场整体发展态势良好。,宏观市场环境分析,市场格局分析在售住宅主力户型和价格分析,北仑在售的主要楼盘户型面积和总价范围,30-60 ，总价在20-60万，主要以投资为主70-100，总价在80-100万，主要以投资及首次自住置业为主；100-130，总价为100-130万，主要以首次、改善型自住为主；130-160及160-200两个区间，主要以改善型为主。,从整个市场供应量来看，130平方米以下的中、小户型供应量较大，购买目地主要以投资及

4、首次自住置业为主。 其中90平方米以下户型投资成分尤为明显，大量投资客的增加，抬高房价，致使大户型总价更高，影响大户型的消费群的购买决策，整体上呈现供大于需的现状。,小户型成为市场主流，大户型供大于求,小结1：,市场格局分析在售住宅主力户型和价格分析,市场总存量并不大 除了“东方石浦大厦”、“中央风景”即将开盘，“四季桂花园”、“好时光”销售至半，其它项目基本进入销售尾端。小户型后续的供应量继续增大 “中央风景” 规划5.6万平方米左右的小户型，“东方石浦”规划2.3万平方米左右中、小户型，而中、大户型的比例继续萎缩。,市场格局分析在售住宅存量与销售分析,小结：,市场格局分析在售住宅存量与销售

5、分析,在售住宅项目存量,北仑五个在售楼盘存量面积为69194.07平方米。 总套数为442套,市场格局分析在售住宅存量与销售分析,在售楼盘存量户型面积比例,市场格局分析在售住宅存量与销售分析,以投资与首次投资自住的小户型销售速度最快，由于投资客的增多，房价升高，致使大户型总价升高，加上大户型首付比例较高，抑制大户型的消费需求，大户型去货慢，存量大。,存货量与户型面积呈正比关系，户型越大，存货相对较多,小结：,市场格局分析在售住宅存量与销售分析,在售楼盘存量户型套数比例,市场格局分析在售住宅存量与销售分析,从整个市场存量来看，200平方米以上的大户型虽仅存94套，但从面积上看却占整个市场34%，

6、其销售速度较慢，相对中小户型存量较大。,200m2大户型销售速度慢，存量较多,小结：,100m2小户型销售速度快，存量相对较多,从整个市场存量来看，100平方米以下的小户型虽从面积上看仅占整个市场13%，销售速度较快，但由于其所存套数较多，存量也相对较大。,市场格局分析竞争对手分析,从产品类型、户型、品质、地段四个方面锁定竞争对手：,项目名称：里仁花园 地理位置：北仑 新大路890号 开发商：宁波远望华夏置业发展有限公司 建筑类型：普通住宅,高层,小高层 建筑面积：165336平米 用地面积：60793平米 容积率：2.2 产权：54年 产品类型：项目共12栋住宅楼，其中9栋(37#-45#)

7、小高层(11F+1)、3栋(46#-48#)高层(26+1)、一栋商业中心(4F)，共762户，其中复式54户;项目共有十个套型，其中小高层8个套型，面积112-193平米之间；小高层有2个套型，面积约178和220平米，共762户 装修标准：1500元/平米 目前报价：10500元/平米左右 销售情况：三期项目共推出564套，已备案465套，备案销售率82%，备案均价8507元/平米； 存量情况：目前剩下99套，户型集中在180-240平米。,市场格局分析竞争对手分析,项目名称：宏时中央风景 地理位置：北仑 泰山路与太河路交叉口以西 开发商：宁波宏时置业有限公司 建筑面积：5.6万平方米左右

8、 容积率：4.2 建筑形态：规划为30层和19层的两幢高层，由北向南呈双子鼎立之势，中央风景主力面积33-60平方，优质全精装，户户均设阳台。共1000多套 最新动态：1)目前样板房已于10月18日开放，分别为30平方米和40平方米两种户型，样式精美。 2）宏时中央风景VIP贵宾特惠计划“存2万，开盘优惠150元/平米”已启动，VIP卡已累计400多组。,市场格局分析竞争对手分析,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 亚瀚房地产智库 海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591,项目名称：东方石浦大厦 地理位置：北仑 泰山路

9、南、新凯河北、东太河以东 开发商：宁波东方石浦置业有限公司 建筑面积：8万平方米 容积率：4.13 建筑形态： 办公部分：位于B、C楼四层以上。 公寓式酒店部分：位于A楼的标准层以及B、C楼。其中A楼部分，共318间客房, B、C楼部分，客房185间。 商业部分：位于B楼的底层，跟庭院空间融合在一起，建筑面积共3894平方米。 最新动态:东方石浦大厦单身公寓面积为30-40平方米，大户型面积为70-110平方米，精装标准为1500元/，拎包即可入住，预计价格为7500元/平方米左右。项目由三栋楼组成，其中一栋为酒店加办公楼。,市场格局分析竞争对手分析,市场机会锁定,小户型市场可行性分析,小户型

10、以投资为主，本项目以高端住产品为出发点，相对较高的价格与投资风险，对投资客的吸引力较小。 北仑市场小户型存量相对较大，必定分流部分客群。 从核心商务片区出发，“宏时中央风景”、“东方石浦大厦”同时推出大量小户型公寓，站在同一起跑线上，项目的区位地段优势淡化，区域内小户型竞争加大。,中、大户型市场可行性分析,大户型在整个北仑市场存量大，总价高而影响市场需求，销售速度慢，风险较大。 二房、小三房等中户型，市场供应量相对较少。 从品质上看北仑市场上，中、大户型无论产品品质与居住形态普遍偏低。,市场机会锁定,市场机会锁定,市场机会点确立：,100-140平方米、140-180平方米 以改善型自住的二房

11、、三房成为市场的相对机会点。100平方米以下的小户型，虽然销售快，但整个市场目前的存量较大，并且未来在市场上的供应量持续增加，加上项目周边两大项目都是小户型为主力户型，产品同质化程度极高，其竞争力很大，应排除在外。 200平方米以上的超大户型，存量大，市场消化很慢，加上房价的持续上涨，总价会更高，其风险较大，应排除在外。 相对而言100-140平方米、140-180平方米成为市场机会点，其市场存量虽然不少，但销售平稳，在辅以其他方面的综合品质提升，相对而言其风险较小，可控因素较为明显。,市场机会锁定,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 亚瀚房地产智库

12、海量房地产资料免费下载 025-66039613 QQ:376977591,各项目大、小户型混杂，产品定位不纯粹，项目综合品质较低。 户型面积绝不是决定购房的唯一决定因素，但各项目综合品质较低，如火上浇油，使因面积大造成总价高的大户型更难销售，从而制约了大户型的钢性需求。,项目综合品质制约真正的钢性需求并没有得到满足,小结：,市场格局分析在售住宅主力户型和价格分析,100-140平方米、140-180平方米区段目前的市场存量决定，其并非绝对的热销户型， 是否成为热销户型取决于能否挖掘出刚性需求， 那么我们的钢性需求在哪里？,市场机会锁定,Part 3 客群洞察Consumer Insight,

13、100-140平方米、140-180平方米区段户型，以改善型自住为购房目的的人群， 他们是谁？他们想要什么？,世贸世界湾：1. 私营业主、政府人员、公务员；2.其中私营业主约占40%、公务员约占25%， 企事业单位及其他约占35%；购买动机：开发商实力强信誉度高，楼盘规模大自身配套齐全，处与北仑核心区域； 黄山豪庭：1.私营业主（以改善型居住为主，购买人群年龄为40岁左右有一定 积蓄）；2.其中企业职工房约占50%,私营业主约占30%,公务员及其他约20% ；购买动机：除去企业职工房,购买人群基本以改善型居住为主，少量投资客。 金城花园：1.私营业主及一部分的投资客（有部分来自小港的客户）；2

14、.其中私营业主60%,公务员约占20%，企事业及其他约占20%购买动机：以改善型居住为主，少量投资客 里仁花园：1. 私营业主（灯具、模具为主）三期的主要客户群（部分来自小港、大 碶、白峰和柴桥的客户）；二期的客户群有很大部分为公务员及政府人员。2.其中私营业主 约占50%, 公务员约占30% 企事业单位约占15%，外籍人士约占5%及其他购买动机：外籍人士把里仁花园做为北仑首选居住小区,本地客户以改善型居住为主，少量投资客。其中，里仁花园70套左右物业实行包租形式出售，承诺客户710%的回报率，三年返租，租金一季度一付。,客群特征,北仑在售楼盘高端客户职业：,毫无疑问，这类客户也将是我们的主要

15、目标客户，他们区域职业及分布？,区域职业及分布：,目前北仑中高端住宅的主要客户群体（以经济界、商务、政治人士为主）：,私营业主客户：在区域性上除北仑新碶外，还包含小港、大碶、白峰和柴桥等邻近区域从经营的产业上有模具、钢管等。企业单位客户：台塑、建隆钢铁、海天、申洲、亚洲纸浆、逸盛石化宝新钢铁、宁钢、贝发、联合集团、吉利等机关事业单位客户：海关、北仑电厂、港务局、税务局等外籍人士客户：韩国、欧美、台湾等（这部分客群数量在逐渐弱化，且主要以租的形式为主，属于间接客户）,客群特征,2010年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 亚瀚房地产智库 海量房地产资料免费下载 0

16、25-66039613 QQ:376977591,邹女士的看法： “我结婚8年一直跟公婆住在一起，期间少不了磕磕碰碰，最近是有计划买套房搬出去住的。不是我不孝顺，少了与老人的矛盾和隔阂、对老人多一份思念和尊敬，也可以使我和老公的矛盾减少，感情更稳固，当然我们对事业未来的发展还是很看好的，所以也希望住宅的档次可以再高一点，能结识一些相同的朋友也是蛮好的。”邹女士的批评：“话又说回来,北仑也没多少像样的住宅,多数都没什么品位和文化。”“所以，我们并不急于马上更换，有足够的时间去观望，直到一个全方面都满意的项目出现。”邹女士的期望：“房子品质一定要上的去，既然要换就要换个好一点的，当然物业管理也是要跟的上的。”,客群扫描,邹女士 单位：宁波赛门科技有限公司 所属行业：高新科技 职位：行政经理 年龄：35,