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1、【永永业业行行观观察察】武武汉汉市市 2018 年上半年房地年上半年房地产产 市市场监测报场监测报告告 （房地（房地产产市市场场篇）篇）2018-08-03 17:551住宅市住宅市场场分析分析1、受宏、受宏观环观环境影响，开境影响，开发发商推商推盘盘力度力度较较低，上半年住宅成交量低，上半年住宅成交量较较低。低。受房地产政策影响，2018 年上半年成交量明显低于近三年同期水平。上半年武汉市住宅共成交约 774.18 万，同比 2017 年上半年减少 220.49 万，6 月新建住宅供应量增幅明显，逐步与 2017 年成交水平持平，预计下半年住宅市场将增大供应量。2018 年上半年武汉住宅市场
2、成交量连续四年历史最低，但参考 2016-2017 武汉市土地成交量较高的事实，其主要是受宏观政策影响，开发商推盘力度较弱，导致 2018 年上半年住宅入市项目较少，成交量较低。点击查看大图2、武、武汉汉市住宅市住宅产产品价格逐步走向平品价格逐步走向平稳稳，稳稳定在定在 9300-9400 元元/之之间间。2018 年上半年武汉市新建住宅销售均价成交持续平稳，上半年销售均价约在9300 元/左右。点击查看大图3、远远城区住宅成交量首次超城区住宅成交量首次超过过主城区。主城区。与 2017 年同期相比，2018 年上半年武汉市住宅市场新洲区、东西湖区、汉南区等远城区呈现增长趋势。其中，新洲区增幅
3、超过 100%；江岸、江汉、硚口、武昌以及东湖高新区等主城区呈现大幅减少趋势，降幅超过 50%。点击查看大图4、远远城区成交量城区成交量较较大，占大，占 2018 年上半年武年上半年武汉汉市住宅市市住宅市场场整体的半壁江山。整体的半壁江山。2018 年上半年住宅市场 6 个远城区成交量较大，占武汉市半壁江山；武汉市主城区目前仅剩下汉阳区四新，东湖高新区，洪山区白沙洲等地区存在大量住宅供应，其他住宅供应均以远城区为主；青山区作为武汉市传统厂区，近几年进行了旧厂改造工作，成交量在主城区中保持较高水平，预计未来一段时间会继续保持较高水平。点击查看大图2写字楼市写字楼市场场分析分析1、2018 年上半
4、年成交量明年上半年成交量明显显低于低于 2017 年同期水平。年同期水平。2018 年上半年新建写字楼销售面积为 71.97 万，比 2017 年上半年减少48.57 万。近三个月销量保持稳定，预计下半年写字楼市场将保持稳步增长。武汉发展迅速，人才落户政策优势吸引初创企业落子，城市的吸引力日渐提升，众多企业纷纷布局武汉，写字楼市场需求旺盛。点击查看大图2、写字楼市、写字楼市场场主城区仍然占据主主城区仍然占据主导导地位。地位。目前武汉市在售写字楼主要聚集在主城区，远城区相对较少。但在 2017 年武汉土拍中，有较多办公用地成交，并且位于非传统写字楼聚集的核心城区，这说明武汉办公楼市场未来将由城市
5、核心区扩大至远城区。点击查看大图3、汉汉阳区写字楼市阳区写字楼市场场迎来井迎来井喷喷，上半年成交，上半年成交 18.62 万万，远远超其他区域。超其他区域。2018 年上半年写字楼市场成交主要集中在汉阳区，成交量达到 18.62 万，约占武汉市写字楼市场销量 26%，位列武汉市写字楼市场第一位。点击查看大图3商商业业市市场场分析分析1、武、武汉汉市商市商业业房地房地产产市市场销场销售售连续连续两年高速增两年高速增长长，2018 年上半年与去年同期年上半年与去年同期基本保持持平。基本保持持平。2018 年上半年武汉市商业共成交 68.47 万，6 月商业市场成交量增幅明显，预计下半年商业市场将继
6、续稳步增长。点击查看大图2、主城区在商、主城区在商业业市市场场中仍占据主中仍占据主导导地位。地位。2018 年上半年住宅市场成交主要以汉阳区、江岸区、经济开发区为主，三大主城区成交量位居武汉市商业市场前三位，其中，汉阳区商业市场成交量突破 10万，达到 11.06 万，位于武汉市第一位。点击查看大图4总结总结受宏观环境影响，开发商推盘力度较低，上半年住宅成交量较低。同时随着主城区土地资源的逐渐稀缺，武汉市远城区住宅成交量首次超过主城区。在宏观调控政策的影响下，预计未来武汉市住宅市场价格将保持平稳上升的走势。2018 年上半年武年上半年武汉汉市房地市房地产产市市场场分析分析报报告告 （下篇）（下
7、篇）-住宅及商住宅及商办办市市场场分析分析报报告告2018-07-18 20:00上半年整体来看，武汉楼市依旧围绕“住房不炒”开展的一系列差别化调控政策展开，房地产市场也随政策呈现出了一些变化。第二季度出现土地拍卖低潮，仅有 15 宗，寡头品牌房企联合拿地现象显著。受市场供应下滑的影响，上半年武汉新房成交同比下滑四分之一，由于武汉市继续实施限购限贷限价政策，实行新房预售价格管控，上半年总体价格浮动不大。商办交易市场整体较为冷静，成交套数同比有所下降但环比有小幅上升。二、二、 新房市新房市场场：量跌价：量跌价稳稳，刚刚需需为为王王（一）（一） 住宅住宅1.总体：成交下滑，价格受限2018 年上半
8、年，武汉市新建商品房成交 9.3 万套，其中住宅 7.17 万套，占整个商品房成交套数的 77.1%。相较于去年上半年的 9.9 万套，今年上半年同比下滑 27.8%，只占去年全年成交套数的 34.6%！受供应量的影响，2018 年上半年武汉商品住宅每月成交量与去年同期相比，明显减少。而进入 5 月份以来，武汉商品供宅供应量加大，购房者的选择余地多，成交量明显回升。2.供应：同比下滑市场供应方面，由于第一季度武汉市新建住宅供应量为近五年以来的同期新低，第二季度武汉楼市供应节奏虽然大幅加快，供求紧张有所缓解，但整体来看，全市依然仅有 280 个项目获得预售许可证，武汉新房市场仍然供不应求。上半年
9、武汉市新建住宅总供应量达到 807.89 万平方米，同比去年上半年减少6.4%，占去年全年的 37.8%（2016 年全年新建住宅供应量为 2139.89 万平方米）。从时间上看，近半年市场供应基本逐月增高（除 2 月外），尤其是 4 月环比大幅增长 46.8%，在月底五一小长假前迎来供应“井喷”。6 月供应环比也大幅增长，尤其是主城区迎来今年供应高峰，供求紧张有所缓解。图：近一年半新建住宅供应面积从地域上看，主城区一直是供应的主力，上半年主城区供应占比达到 70%。特别是 3 月和 6 月主城区新建住宅供应量占到了全市总供应量的八成以上，供应高度集中。图：主城区和远城区新建住宅供应量从片区来
10、看，第一季度武汉市住宅供应经历了主城区逐步提升、远城区逐渐衰弱的过程。1 月份远城区楼市十分活跃，尤其是汉南的商品住宅供应量以 16.89万平方米跃居榜首，是唯一一个供应环比增长的片区，主城区各片区表现一般；2 月份，商品住宅供应向主城区方向转移，远城区供应下滑明显；3 月份，主城区楼市供应继续增加，商品住宅供应量占到了全市总供应量的 81.3%，供应高度集中，尤其是东西湖的商品住宅供应量以 17.3 万平方米排名第一。到了第二季度，主远城区的比例相对保持稳定，主城区供应以二环至三环及三环外主城区的供应为主，如东西湖区、青山区；远城区供应则以江夏区、蔡甸区、新洲区主。总体来看，汉口中心区、白沙
11、洲片、江夏以及黄陂区为今年上半年的供应主力区域。而南湖、光谷南以及汉阳中心区在今年 1-4 月份均处于供应低迷区域。5-6 月份市场迎来一波开盘潮，青山区、蔡甸区以及东西湖供应爆发。图：主城区和远城区新建住宅供应比例3.成交总体来看，受市场供应下滑的影响，上半年的成交数据也遭遇下跌。上半年新建住宅成交 7.17 万套，同比下滑 27.8%，只占去年全年成交套数的 34.6%。从市场表现来看，由于新房价格受限、住宅存量较低、新房二手房倒挂等市场现状依然存在，武汉人买房的热情依旧不减。据统计，上半年武汉共出现 107个“日光盘”，日光率逐步下滑至五成左右，以刚需项目和高性价比项目为主，而高端及别墅
12、洋房项目开盘去化率有所下降。图：近一年半新建住宅成交套数月度走势方面，前半年仅 1 月成交同比增加，其他月份与 2017 年相比均有不同程度的下降。1 月成交 17303 套，同比增加 19.2%，尽管 1 月市场供应量下滑，不过受 2017 年第四季度新房集中加推的影响，1 月商品住宅成交量依然较高，相比历史同期的成交量仅低于去年，整体去化率高达 94%，楼市依然较为火爆；2 月成交 5785 套，同比下降 48.3%；3 月成交 9760 套，同比下降49.7%；4 月成交 10949 套，同比下降 41.1%；5 月成交 11865 套，总比下降30.9%；6 月成交 16034 套，同
13、比下降 13.1%。供应的下降仍是成交量下降的主要因素。与去年上半年月均 1.65 万套的规模相比，今年上半年月均才 1.19万套。从城区来看。上半年主城区成交 35201 套，占 49%，开发区成交 5725 套，占8%，远城区成交 30770 套，占 43%。通过下图可以看出，去 2017 年上半年相比，今年上半年远城区的成交套数比例明显有所增加，中心城区和开发区的比例有所下降。图：各城区新建住宅成交套数占比从各行政区来看，洪山区以 8836 套的成交量独占鳌头，主要归功关山大道片区的和昌光谷未来城、中建大公馆，白沙洲片区的保利上城、清能清江锦城等项目入市或持续加推。东西湖区紧随其后，成交
14、 7987 套，其中 2017 年年末入市的融创观澜壹号持续加推，贡献了超 2500 套的成交量，常青花园恒大御景也贡献了超千套的销量。黄陂区成交 7442 套，主要归功于山海观、汉北水晶城、北辰蔚蓝城市、新力帝泊湾等项目成交放量。季度成交量表现较好的区域还有：江夏区（6478 套）、新洲区（2930 套）、新洲区（6290 套）、汉阳区（5790 套）、蔡甸区（5728 套）、汉南区（4832 套）、青山区（4499 套）、东湖高新区（3324 套）、江岸区（3322 套），成交表现较好的区域依然是供应充足的区域。本季度成交量后三名的区域为：经济开发区成交 2401 套，武昌区成交 1282
15、 套，江汉区成交 733 套。总体来看，随着武汉城市版图的外扩，购房者的目光不止局限于三环主城区内，逐渐将购房区域延伸到了四环以及四环外的区域。图：各行政区新建住宅成交套数和面积从供需比来看。2018 年上半年总供应量 808 万平方米，总需求量 726 万平方米，供需比为 1.11，新房市场供应不足的情况有效缓解，除了 1 月份，其他各月供需比均已突破 1，可以预计，在目前的市场条件无较大变化的前提下，后期的供需矛盾有可能进一步得到缓解。图：近一年半新建住宅供需情况从成交价格来看，2018 年武汉市继续实施限购限贷限价政策，实行新房预售价格管控，上半年总体价格浮动不大。各个片区价格也走势不一
16、。可以看到，价格最高的依然是武昌中心区，且受益于高端豪宅融创中心武汉壹号以及海珀御观等项目集中成交，1 月份片区房价大幅上涨；接下来几个月份武昌中心区成交房源中中南汇、保利大都会等普通住宅成交占比增大，片区房价微幅下跌。均价上涨较为明显的片区为青山片区，因 5 月该片区东湖金茂府、武汉江山、中冶 39 大街、金科城等项目集中上市，其片区成交均价因此大幅上涨；均价下跌较为明显的片区为古田片区，主要是由于季度成交以华润翡翠城等房价较低的项目为主。远城区的片区均价也有较大幅度上扬。受地铁规划以及长江新城等诸多利好影响，江夏大桥新区、黄陂汉口北、武湖以及新洲阳逻等地最受购房者关注，区域新房明显供不应求，房价也随之攀升，甚至带动了区域内二手房价格的上涨，如黄陂盘龙城板块二手房价格已经破万，与新房价格形成倒挂，新洲阳逻也出现类似情况，新开项目价格超过 6000 元/平方米，明显高于片区成交均价。图：各片区近半年来新建住宅成交均价2018 年上半年武汉大量刚需项目集中入市，刚需购房者选择余地变大，刚需购房者更加趋于理性，刚需盘开盘即日光的态势有所改
