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1、(海量营销管理培训资料下载) (海量营销管理培训资料下载)1目 录项目情况简介及定位依据分析前 项目基本情况简介 项目定位依据调查分析项目市场定位21 项目定位 211 业态定位212 业种定位213 经营定位214 风格定位215 形象定位2. 1. 6价格定位项目规划建议前 言31 业态规划 311 业态组合32 业种规划321 业种组合322 商品结构33 商场服务设施规划建议331 硬件设施规划建议(海量营销管理培训资料下载) (海量营销管理培训资料下载)2前 言正如“产品质量是我们生命” 、 “市场是衡量需求的唯一准则”一样。在目前供需严重失衡的情况下，房地产中商业物业必须密切关注市
2、场状况，发掘市场空缺，关注同类产品，方能确定自己的位置，具备自己的个性和唯一性。因而，本项目在对现有产品基础上定位时，进行针对性的市场研究和详细了解自己产品的优劣是必须也是必要的，科学的对一商业物业进行决策和定位、规划已经成为开发商不可忽略的问题。鉴于 “三峡风时代购物广场”项目位于忠县“第一商圈”的中心位置，非常适合经营商业，但面对忠县已经存在的众多商家，怎样吸引消费者青睐本项目？怎样达到销售和经营的双赢？一个基于市场现状；具备一定前瞻性；有相对唯一性；富于个性的商场定位呼之欲出。项目情况简介及定位依据(海量营销管理培训资料下载) (海量营销管理培训资料下载)济技术指标（1）区位介绍“三峡风
3、时代购物广场”是忠县旧城改造详细规划中的头号项目，位于北山路，所处位置为忠县“黄金”商业圈中心，与忠县中心广场隔街相望。该广场所在地一直都是著名的商业老街，有上百年的历史。目前既是忠县的交通要道，亦是商业贸易中心，位置优越、交通便利、人财两旺，享有忠县“第一商圈”的美誉。（2）经济技术指标“三峡风时代购物广场”24 层，由 4 层裙楼和 1 座塔楼及中央商业街组成，总建筑面积约为：30000M 2。其中：负一层：约 1500 业裙楼为 4 层：约 7500央商业街：约 1800 字楼为 5 层；住宅楼为 15 层。配套：住宅电梯 2 部；1F 2F：4 部扶手电梯；1 部货梯；3组消防步梯。峡
4、风时代购物广场”项目基本情况简介(海量营销管理培训资料下载) (海量营销管理培训资料下载)境简介“三峡风时代购物广场”座落在北山路（商业旺街）中段，与中心广场隔街相望，处于忠县商业核心地带，可谓“忠县的都心”。“三峡风时代购物广场”座落在忠县商业龙头位置上，福灵地气，物华天宝，可谓真正的风水宝地，绝版地块，也是忠县传统的商业旺区，每日有上万的人流量，辐射 12 万人口的消费支撑，商业吸引力与发展潜力巨大。“三峡风时代购物广场”地处忠县商业中心，是忠县名副其实的 心，农行、建行、商业行等环绕周围，繁华鼎盛，被商家视为聚财宝地。目优劣陈述（1）优点（卖点） 忠县商业 “第一商圈” 。在人流、物流、
5、配套三元素上已具备。 新规划对本项目的升值空间的提升。 主力品牌商家入驻。根据主力品牌商家的准确入驻情况确定。 定位准。商圈中独特定位集购物、休闲、餐饮、娱乐为(海量营销管理培训资料下载) (海量营销管理培训资料下载)5一休的“一站式”综合性购物中心。 价格优势。低价格、高回报、升值潜力大。 实行统一经营。采取“返租”形式，确保投资客户的利益。（2）劣势 人们对“产权式商铺”认识不够。 人们受传统商业模式影响较深，还是期望以独立门面出现，未能清楚地意识到商场整体经营管理的优势。业综合实力开发商：重庆三峡风企业集团巨龙房产公司承建商：重庆建工集团(海量营销管理培训资料下载) (海量营销管理培训资
6、料下载)61 . 2 . 3 市场商业状况调查及分析（1） 主要竞争项目的调查及分析主要竞争项目的调查及分析名称 地址 使用状 况 销售价（元/平 方） 租金（元/商业形态东坡商城 新北山路 未 7500 临街独立门面乐声商城 北山路 已 10000 60 商场港口商业城 新北山路 未 5000 产权式铺面未 30000（整体） 1F 商场内铺面华怡广场 州屏山路已 1000 2F 独立门面未 12000F 临街独立门面未 3000 山路未 3000 2县目前的商业物业正处在一个销售上的相对竞争区。乐声商城招商已完成，其主营家电，定位与本项目完全不同；东城商城作为经营性物业，其价格和定位均不构
7、成威胁；而港口商业城和华怡广场在招商中均未找到适合的思路，商场都未能形成；只有川东商业城与本项目在同期进行竞争。峡风时代购物广场”项目定位依据调查分析(海量营销管理培训资料下载) (海量营销管理培训资料下载)7（2） 忠县商圈状况忠县通过旧城改造和新区发展，逐步形成了四横四纵三点的商业网络。四横：北山路新北山路、州屏路、健康路、人民路四纵：北山支路、北门路、体育路、十字街三点：忠县汽车站、人民广场、华怡广场县城内几个大商场都分布在北山路，其余大多是临街的独立商铺。（3） 商业现状百货商场：（1）重百忠县分店：两层商场，1F 主营化妆品、鞋帽、家电等；2F 主营服装、床上用品；主要以中低档商品为
8、主。（2）胡燃商行：三层商场，超市； 1F 主营化妆品、鞋帽、家电等；2F 主营服装、床上用品；主要以中低档商品为主。（3）中天百货：一层商场，主营服装，主要以中低档商品为主。（4）沙坪坝百货忠县超市：规模较小，品种不多，主要以中低档商品为主。专卖店：在忠县开设的专卖店主要以临街门面的形式出现，例如佐丹奴、美特斯邦威、以纯、梦特娇、鳄鱼恤、金盾、柒牌等，但此类专(海量营销管理培训资料下载) (海量营销管理培训资料下载)8卖店规模不大、档次不高。超市连锁店：名烟名酒庄、涪陵新大兴超市规模不大，货物品种不多。餐饮：忠县火锅店较多，德庄、天源、龙湖鸭肠王等名火锅都在忠县设立了分店，但忠县较高档的中餐
9、馆屈指可数。娱乐设施：忠县娱乐设施较为单调，主要以洗脚城为主，缺乏大型的娱乐场所，比如歌城、迪吧，也缺乏西餐咖啡厅和酒吧等休闲场所。（4） 临街独立铺面租金（按使用面积计算）位置 最低租金 最高租金 平均租金北山路 约 35 元/平方 100 元/平方 67 元/平方左右北山支路 约 33 元/平方 90 元/平方 60 元/平方左右休育路 约 28 元/平方 80 元/平方 54 元/平方左右人民广场 约 42 元/平方 83 元/平方 56 元/平方左右十字街 约 52 元/平方 120 元/平方 76 元/平方左右新北山路 约 45 元/平方 67 元/平方 54 元/平方左右人民路 约
10、 20 元/平方 50 元/平方 36 元/平方左右相关结论 ： 通过对周边主要竞争项目的调查，我们看到这些商场自身经营都存在着各方面的问题，楼层分布、商品组合、购(海量营销管理培训资料下载) (海量营销管理培训资料下载)9物环境、商品质量等都与现代商业、消费存在较大的差异。所以朝着现代消费者的消费要求靠拢将是必行之路，了解消费者的消费需求、消费习惯、消费态度、消费爱好，投其所好，采取相应的市场策略，找准市场定位，对相应的环节采取相应的对策，形成特色化、差异化的经营，其市场前景是巨大的。综上所述，百货商场、专卖店、超市连锁店等业态全面丰富了忠县的零售业态，但忠县当前商场的购物环境和商品档次、质
11、量并不让人们满意，加之缺乏中高档的商品，所以会出现忠县人们驱车到重庆购物消费的现象也就不足为怪了，这样对本项目的定位依据何在，接下来就应该比较明确了。(海量营销管理培训资料下载) (海量营销管理培训资料下载)102 . 1 业态定位随着经济发展和人民生活水平的提高，商品零售类别和结构也发生了新的变化：流行服饰、家居装饰用品及家用电器成为新的消费热点，消费者文化需求提高，娱乐类、休闲、运动、文体用品类零售额不断上升。消费心理个性化、品牌化、时尚化、流行化等趋势日益明显，商家必须为消费者提供商品定位准确的特色经营和专业服务。未来商场的发展方向将是市场定位鲜明，经营主题突出，以独特的经营模式、经营内
12、容和经营管理方式吸引消费者，这样才能在商业领域里立于不败之地，拥有强大的市场竞争力和生命力，并获取最终的商业利润，体现商场自身应有的价值。消费群体需求分析显示：在我国，目前消费者的文化层次和生活素质越来越高，中等收入阶层人口和家庭数量日益增多，城市人口密度增加较快，伴随着国家对拉动内需、鼓励居民消费的各项政项目市场定位(海量营销管理培训资料下载) (海量营销管理培训资料下载)11策逐步实施，消费者假日消费能力的不断增强，相应的旅游消费群体也得到进一步扩展，市场对于定位在中高档的流行、休闲服饰主题商场的需求将日益增加。消费者在面对琳琅满目的商品和繁多的广告时，其选购所需商品难度也大为增加，从而对
13、能为消费者提供种类齐全的专类、特色商品、优质的服务、舒适的购物环境的购物场所产生较大的需求。同时，消费者在生活节奏加快、城市区域化扩大和城市交通日益堵塞的情况下，极其需要缩短购物时间，提高采购效率，因而能为消费者提供休闲式购物环境的商业网点也普遍的受到广大消费者的青睐。就目前忠县内的商业分布状况来看，已初步形成了以百货商场为主，超市、专卖店为辅的业态多样的商业格局，在一定程度上满足了一部分市民的购物需求，从商业的层次、行业、规模、环境来看相对滞后，基本上还停留在传统、常规层面上，缺乏竞争实力。从城市的整体商业格局和零售商业长远发展的角度，以及忠县零售商品消费市场的容量来看，目前忠县城区内还缺乏一家集购物、休闲、餐饮和娱乐于一体的具有综合特色的休闲购物商场，以满足更多的消费者日益增长和特色的消费需求，并填补市场的空白点。结论 ： 综合根据本项目的规模、地理位置、人口密度和发展商的实力、性质，以及目前忠县的商业零售业态仍然是以百货商场占据主导地位的格局，建议本项目业态定位为：特色型休闲、流行、时尚主题商场(海量营销管理培训
