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1、2018年10月18日,中建投成都城南项目 规划思路及可行性分析,方案目录,第一章：宗地概述 第二章：成都市写字楼市场分析 第三章：成都市公寓市场分析 第四章：成都市住宅市场分析 第五章：项目规划思路 第六章：可行性分析 第七章：项目案名及定位,项目规划思路及可行性分析,一、项目区位,1、项目地址：成都市高新区桂溪街办双土村二组、十组。 2、紧临成都市国际城南未来中央商务区（F-CBD）1平方公里核心区域，位于边缘地带。 3、20102012西部金融中心建设规划中金融后台服务产业园区。 4、项目距1号地铁世纪城站2.9公里，1号地铁二期科技园站。,天府大道中段,二、项目地块现状,1、项目三面临
2、街，地块平整、方正，为开发熟地； 2、项目周边两公里范围之内开发项目均以写字楼、高档酒店产品为主体； 3、周边高档写字楼云集且均无配套住宅。,电子第十三所,川大科技园,新希望国际,航兴国际广场,天合凯旋广场,中国水电大厦(四川),建设银行,太平洋保险,领地国际广场,三、项目控制性规划指标,1、占地面积：16666.62 ； 1.1建筑基底面积： 主楼密度46%，塔楼密度22%； 2、地块使用性质：商业金融业（可兼容20%住宅）； 3、容积率： 6.0，3.0； 4、建筑密度不大于45%，塔楼密度不大于22%； 5、用地内地面不宜停车，少量地面停车位不计入停车位指标，车位800个； 6、绿化率不
3、小于15% ； 7、建筑限高：156m；,项目规划思路及可行性分析,第二章 成都市写字楼市场分析,一、成都市近5年写字楼统计数据,1、数据自成都市统计局及其他统计机构。 2、08年、09年供销反差较大，但均能保证较低的空置率，较高的租金。 3、因统计方式不一样，本文未列出写字楼售价，只做了区域内竞争写字楼售价比对。,二、成都市甲级写字楼分布,成都现有甲级写字楼 1. 中信大厦 2. 冠城广场 3. 城市之心 4. 中铁名人大厦 5. 时代广场 6. 中环广场 7. 汇日央扩国际广场 8. 威斯顿联邦大厦 9. 香格里拉 10. 华敏翰尊国际 11. 力宝大厦 12. 国航世纪中心 13. 特拉
4、克斯国际广场 14. 拉德方斯大厦 15. 中国水电大厦 16. 喜年广场 17. 仁恒置地广场,未来甲级写字楼 18. 来福士广场 19. 中航项目 20. 铁狮门项目 21. 成都国际金融中心 22. 仁和春天 23. 摩根中心 24. 明宇金融广场 25. 百扬大厦 26.新希望大厦 27 .新希望国际 28.航兴国际广场 29.美联广场 30.天合凯旋广场 31.领地国际广场,人民南路及沿线,东大街,三环路,二环路,一环路,绕城高速,成都写字楼发展历程,第一阶段 （九十年代中期以前）,多为各大单位自建办公楼，同时对外租赁，物业配套设施少、档次低，只能满足办公的基本需求。,第二阶段 （九
5、十年代中期2002年）,真正意义的写字楼产品正式登台，其标志为97年开发的新时代广场。这一阶段，写字楼产品在品质上全面提高，配套更加完善，并已开始进入智能化时期。这一时间的代表项目如新时代广场、世贸大厦、冠城广场等。,第三阶段 （2003年2005年）,正式提出甲级写字楼的概念，在配套设施上则以5A智能化为目标，建筑上向生态化迈进，代表项目如威斯顿联邦大厦、时代广场、汇日央扩国际广场等。,第四阶段 （2006年起 ）,在配套设施上则向更高级的5A+1R智能化为目标，建筑上做到生态化、人文化，以整层销售为目标的主题产业大厦，如国航世纪中心、喜年广场、新希望大厦。,2007年供应面积56.48万平
6、方米，销售面积53.47万平方米，市场供需基本平衡。 2008-2009年写字楼供应面积大幅增涨，同时受宏观经济及汶川地震影响，2008年销售面积有小幅度回落，2009年销售面积同比回升。,成都办公物业供应走势,写字楼市场供销两旺，价格稳步上扬， 天府新城成为成都写字楼市场主战场,类甲级写字楼是2009年成都写字楼市场供应主体，总计供应36.4万，销售23万 。截止09年，写字楼存量主要集中在天府新城。,09年，成都甲级写字楼均价约13012元/，年均增幅7%-9%；09年，成都乙级写字楼均价约7750元/，年均增幅6%-8%；09年，成都类甲级写字楼均价约9108元/。,2003-2009年
7、成都写字楼市场价格走势,成都办公物业价格走势,甲级写字楼市场空置率在2006年达到最高32%之后，空置率呈整体下降之势。2009年成都主城区甲级写字楼空置率为17.7%，甲级写字楼的整体经营良好。,成都甲级写字楼空置率走势,成都写字楼租金走势,未来三年内，写字楼市场供应主体为甲级写字楼，预计占总体供应比例的70%；,未来三年成都写字楼市场供应走势预测,成都写字楼未来供应分析,高端市场,中高端市场,低端市场,低端市场,高端市场,中端市场,目前成都写字楼市场呈现以低端、中高端、高端市场三层市场关系的金字塔格局；新希望国际、天合凯旋广场为代表的成本控制型低、中高端市场占整体市场绝大部分；喜年广场、新
8、希望大厦为代表的高端、甲级写字楼逐渐崛起，并为市场所追捧；2010-2012年，品牌开发商所主导的高端项目大量入市， 高端、甲级写字楼将成为未来三年市场主流趋势，成都市场将逐渐衍变为沙漏型格局。,成都写字楼发展格局,三、国际城南写字楼一览表,218.384万,中高端住宅项目入市、前阶段以中低端写字楼为主，后阶段高端写字楼开始入市,天府新城规划初步确定、市政基础配套建设,市政基础配套加速建设、中低端住宅项目入市、工业园项目入市,区域开始进入繁荣阶段，高端公寓、写字楼大量入市，区域级大型商业开始运营,天府新城写字楼发展格局,世豪广场（类甲级/甲级） 均价预计9000元/平米,新希望国际C座（类甲级
9、） 均价9000元/平米,蜀都国际广场（类甲级） 均价预计9000元/平米,美年广场 美库（类甲级） 均价8500元/平米 月均走量约7500平米 美年中心（甲级）,天合凯旋广场3号楼（类甲级） 预计均价7800元/平米 月均走量约6000平米,棕榈泉国际广场（类甲级） 均价预计10000元/平米,鸿昌嘉泰金融中心（类甲级/甲级） 预计均价10000-12000元/平米,香年广场（类甲级） 预计均价12000元/平米,在售楼盘,未售楼盘,新希望国际B座（乙级） 均价7200元/平米 月均走量约10000平米,2009年天府新城写字楼销售存量约12.8万平米，2010年预计新增供应量约32万，2
10、010年区域在售量约45万平米，在售产品以类甲级写字楼产品为主，区域市场面临严峻的同质化竞争。,四、区域同质(竞争)楼盘对比分析表,写字楼典型项目分析,案例1：新希望国际B座,平层产品特征：结构：框剪结构柱距：8-8.4米单层面积：4800单间面积区间：142-440布局：中间连廊式布局,437,380,228,294,196,225,143,143,170,253,162,154,154,154,276,147,198,416,306,216,152,平层缺点：整层面积过大异型设计影响视野通透性通廊式设计，动线长、使用不便外部公共部分集约程度低，公摊大设计存在大量异型单位，大大减少实用率柱网
11、布置，存在大量内部有柱单位，降低实用率 平层优点： 核心筒布局合理 走廊宽度在2.2米以上,新希望国际B座标准层分析,新希望国际B座购买客户关注点,新希望国际B座购买客户描述,新希望国际B座营销推广分析,推广主题语： 天府大道，地铁纯商务，地标写字楼,核心卖点： 区域，天府大道、未来商务中心区 产品，18大产品品质，国际化商务平台纯商务产品的纯粹商务价值 投资价值，投资性价比 服务，五大行之一的物管顾问,推广渠道： 报媒，从始至终，保持长期线上曝光率 公交站台，短期全域成都覆盖，增大项目推广广度 专业杂志，间断性配合销售目标投放，增强项目深度影响力 客带客，利用新希望自身客户资源的强大而有效的
12、客户营销模式,月均到访量： 新希望国际与新希望大厦同处一个售楼部 售楼部月均到访约240-300组客户，新希望国际月均到访150组左右,新希望国际B座优劣势分析,优势,劣势,位于天府新城核心商务区域，目前写字楼开发的热点区域,紧邻天府大道，离地铁一号线新会展站较近，交通配套便利,深度与广度想结合的持续整合营销推广模式,开发商已有商务地产开发经验和客户积累,相对较低的单价，导致该项目具有较高投资性价比,单个产权面积偏大， 投资门槛较高；,平层面积过大，后期使用不便，公摊较大，实得面积相对较低；,内部存在大量异型单位，内部空间承重柱较多，后期使用不便；,区域发展不成熟，周边商务生活配套尚待完善；,
13、外立面石材部分过多，采光度影响较大；,新希望国际B座成功之道,充分利用地段价值、区域规划和周边配套等突出项目优势低开高走，走性价比路线推广上利用公交站台等方式进行区域封锁式推广长期持续主流报媒硬版广告推广，保持市场曝光率利用已开发项目（如：商鼎国际等）客户资源进行客户积累,写字楼典型项目借鉴,案例2：美年广场美库,美年广场美库标准层分析,平层产品特征：结构：框筒+局部剪力墙结构柱距：8-8.8米单层面积：8780单间面积区间：45-260布局：连廊+核心筒回型布局,平层缺点：整层面积过大 平层单位多，影响写字楼整体品质部分单位采光较差通廊式设计，动线长、使用不便 平层优点： 5米层高、可做夹层
14、，实用率高 4个电梯厅，缓解平层面积过大带来的动线过长影响,美年广场美库购买客户关注点,美年广场美库购买客户描述,美年广场美库营销推广分析,推广主题语： 天府大道，百万平米活力都会 稀缺5米层高甲级写字楼,核心卖点： 区域，天府大道、未来商务中心区 产品，5米层高、最大实用率达170% 投资价值，低总价、低门槛、投资性价比,推广渠道： 报媒，集中轰炸与长期持续推广结合，保持一定曝光率 户外，短期机场户外推广，增强项目知名度 专业杂志，间断性配合销售目标投放，增强项目深度影响力 客带客，利用客带客优惠刺激前期成交客户的客户营销模式,月均到访量： 售楼部月均到访约150组意向客户左右,美年广场美库
15、优劣势分析,优势,劣势,天府新城核心商务区域，商务热点开发热点区域,部分产品高标配具备市场竞争力,多系产品组合的城市综合体项目，内部配套完善,楼高仅60米，形象感相对较差,标准层面积过大，内部动线较长,内部承重梁较多，影响后期夹层的实际使用性,喜年广场的成功开发为开发商树立口碑效应,小面积、低总价，投资性强,平层单位划分过多，存在未来入驻企业杂乱的可能，严重影响项目商务品质,区域发展不成熟，周边商务生活配套尚待完善,美年广场美库成功之道,充分依托项目自身城市综合体的功能配套和整合优势小面积、低总价市场竞争优势凸显推广上利用报媒进行脉冲式集中高密度推广,写字楼典型项目借鉴,案例3：新希望大厦,新
16、希望大厦标准层分析,平层产品特征：结构：框筒结构柱距：8.8-9.3米单层面积：2900单间面积区间：230-540布局：标准正方形核心筒布局,平层缺点：整层面积稍大转角单位部分实墙设计，影响采光及观景室内柱网设计，后期使用受限竖向装饰线条过多，进深过大，影响采光通风部分单位临机房，影响后期办公环境 平层优点：回型走廊设计，增大半层或整层使用的实用率集约化较高的公共空间景观电梯设计提供个性化服务,新希望大厦购买客户关注点,新希望大厦购买客户描述,新希望大厦营销推广分析,推广主题语： 商务新地标，全球标准甲级写字楼,核心卖点： 区域，国际城南已有的商务集中区 产品，满足高标准客户需求的甲级写字楼硬件配置 配套价值，地铁1号线上盖物业 形象价值，城南地标形象建筑,推广渠道： 报媒，点式结合的长期持续推广，保持一定曝光率 专业杂志，间断性配合销售目标投放，增强项目深度影响力 客带客，利用新希望集团优质客户资源线下营销模式,
