华润置地-武汉森林公园地块投资建议书

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1、森林公园地块 投资建议书,华润置地企业发展部 2006年11月 版本号 3.6,2,报告框架,项目情况 一、项目背景 二、项目概况,项目定位 三、市场研究 四、市场定位 五、规划设计,经济评价 六、投资收益评价,总结 七、投资风险评价 八、投资项目重点要素分析 九、结 论,3,一、项目背景,本投资建议书研究项目为武汉东湖新技术开发区挂牌出让国有土地使用权2006年第7号EP（2006）001地块（又称森林公园地块以下简称“该地块”）。 该地块挂牌时间为：2006年11月29日10时至2006年12月13日10时。交纳竞买保证金的截至时间为2006年12月12日17时前。 本项目净用地面积为28

2、2245.95平米其中北侧A区72467.38平方米(约108.70亩)，容积率不超过1.0；南侧B区209778.57平方米(约314.67亩)，容积率不超过1.8，总建面在45万平米，具有较大规模优势。 该地块项目区位、规模、规划等各方面条件较好,符合我司产品线要求，若获取该项目，对上市公司实现战略目标以及巩固区域公司在武汉市场上的品牌地位具有显著意义。,4,项目概况,项目区位 片区特征 项目现状 规划条件 付款条件,5,二、项目概况项目区位地理位置,四至 该地块，武昌光谷片 珞瑜东路以南 南环铁路以北 森林花园以东 长山学校以西,项目所处区域位置图,6,二、项目概况项目区位地块形状,森林

3、公园地块，用地平整，A、B地块均成规则的矩形。,地块轮廓图,7,二、项目概况片区特征,“ 中国光谷 ” 是新兴产业和品牌企业的诞生、聚集之地。 这里有华中科技大学等 42 所高等院校、 56 个中央及省部属科研院所、 11 个国家重点实验室、 10 个国家工程技术中心和 700 多个技术研发机构 。 7000 多家企业的聚集、 20 家世界 500 强企业的已抢滩入驻 。 片区已形成典型的高新产品区，片区基础设施完善，高薪人群聚集，发展态势强劲。,8,二、项目概况片区特征交通,地块周边道路畅通，道路等级较高； 地块距光谷地标光谷广场仅7分钟车程； 地块东信路现已在建，规划其可直接连通关山大道。

4、,9,二、项目概况项目现状用地现场勘察,地块内已基本拆迁完毕，但地块内有一些的树木及少量民房。 地块现场调研可以看出，地块内原有地基基本以12层低矮建筑物所留基础为主。 地块内地基情况较好。 地块南侧为武大铁路，其通车较少。 地块周边不存在给人们心理造成不良影响的企事业单位。,10,二、项目概况项目现状交地条件,交地条件 完成地面附着物清理，清除第三方占有后按现状移交。 交地时间 合同签订之日起6个月内交付受让人。,11,二、项目概况规划条件,12,二、项目概况付款条件,保证金一亿元转为履行本合同的定金，冲抵最后一期应付款项,13,三、市场研究,宏观市场 区域市场 微观市场 结论,14,三、市

5、场研究宏观市场宏观经济分析,15,三、市场研究宏观市场宏观经济分析,16,三、市场研究宏观市场宏观经济分析,17,三、市场研究宏观市场投资情况,武汉房产市场发展速度较快，2000年以后增势尤为突出，武汉2005年房地产开发投资为297.99亿元，同比增长27.7%，占全社会固定资产投资1055.18亿元的28.2%。,18,三、市场研究宏观市场供应需求,2004年和2005年住宅销售面积分别为614万平方米和757万，略大于2004年和2005年竣工面积609万平方米和702万平方米，市场需求旺盛，消化情况良好。,19,三、市场研究宏观市场价格走势,自2000年起武汉房地产平均售价稳步上升，升

6、幅较为均衡平稳，未出现骤涨与骤跌的情况，0105年住宅平均涨幅为10.01，0305年住宅平均涨幅为15.33。,20,三、市场研究宏观市场土地市场,0205年武汉市住宅地价涨幅在5%11%； 04、05、06年土地供应量的变化我们可以看出，随着拆迁难度的加大，土地的供应量呈现出稳步递减的趋势； 06年前两季度住宅地价涨幅分别为1.25、0.7。,21,三、市场研究宏观市场小结,武汉市土地市场从98年以来供应量与成交金额呈现逐年放大趋势，稳步发展，土地市场较为健康。 武汉市市场刚性需求强大，02-05年武汉市住宅消化量年均涨幅达到16.4，05年供应面积与销售面积超过700万平方米，供需基本平

7、衡。 由于大规模的旧城改造和市政建设投入（地铁、过江隧道、中环线建设等），武汉市房地产市场经常出现热点片区。 武汉市房价增长较快，近5年来全市年均涨幅在10.03。 综合来看，武汉房地产市场供需基本平衡，正处于稳步发展期，发展前景较好。,22,三、市场研究中观市场区域规划 区域概况,光谷位于武汉市城区东部，北临东湖，南接江夏，西承武昌中心城区，东连武黄公路，是武汉的东大门。 光谷区域，不仅自然环境独特优美，而且还是目前国内仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区。,23,三、市场研究中观市场区域规划 区域定位,以高新技术产业为品牌，以教育、科研和轻制造业为支撑，融居住、商业、文化、游憩功能为一体

8、的多元复合城市区域。 区域发展目标： 国内一流，国际知名的高新技术园区和科技城； 研发轴线 珞瑜路沿线为研发主轴，智力密集度高，人力资源极为丰富。 产业轴线 以关山二路为产业主轴，基础设施齐全，服务项目完善。形成六个相对独立，又相互紧密联系的科技工业园。 本项目位于研发轴线上。,24,三、市场研究中观市场区域规划 人口规模,随着高新区范围的扩大和城市功能的不断升级，到2010年，高新区常住人口增加到35万，常住流入人口将增加到25万，人口总量达到60万。 “十一五”期间，二、三产业从业人员将达到20万，占总人口的33.3%； 本区域人口特征为以高校教师和科研机构，高新技术企业员工为主，属典型的

9、人口导入区, 年龄在岁之间。收入较高。,25,三、市场研究中观市场区域规划-地铁及道路,根据武汉市政府最新规划, 2011年，地铁二号线将到达鲁巷,支线将经过项目地块，届时将大大拉近与武昌及汉口中心区的距离。 88公里武汉中环线,途经项目地块,现已全面铺开建设，预计2008年前后完工,届时将直接拉近其与青山区域的距离，并连通汉口、汉阳以及武昌中心城区。,26,三、市场研究中观市场区域规划 生活配套,光谷世界城 武昌区域第一条商业步行街。 家乐福 在光谷广场对面建成，届时将大大完善光谷区域的生活配套设施。 中德医院 拥有国际一流水准的医院中德医院正在规划中。 华美达光谷大酒店 拥有顶级的豪华休闲

10、娱乐场所国际五星级商务大酒店。,27,三、市场研究中观市场区域经济 经济技术指标,经济总量 2005年，东湖高新区完成总收入724.97亿元，同比增长23.7%，在53个全国高新区中总收入排第13位。 高校数量 华中科技大学等42所各类高等院校、56个国家级科研究所、12个国家重点实验室、10个国家工程技术中心、700多个技术研发机构。 企业数量 2005年，东湖高新区工商注册企业累计9893家，比2004年增加1738家； 高新技术企业1846家，比2004年累计增长9.04%。 从业人员 2005年，高新区从业人员14.24万人，同比增长4.2%； 大专学历以上人员占到总从业人的55.26

11、%；,28,三、市场研究中观市场房地产市场一级市场,（0406年）光谷区域土地供应市场情况：,29,三、市场研究中观市场房地产市场一级市场,分析： 光谷区域04、05年公开出让土地其住宅部分楼面地价在1000元/平米左右。 0406年住宅土地市场供应情况，除去已开发项目（蓝色标明），已出让土地尚未开发供应量，总共140万方。 光谷区域二级市场供应一般比一级市场供应时间滞后1年半左右,因此未来7年，二级市场新增供应量可按未来5年半土地市场新增供应量计算，为330万方。 根据区域规划和土地利用现状分析预测，未来7年市场供应量预计在753万方左右。,30,三、市场研究中观市场房地产市场二级市场供需分

12、析,分析： 根据06年销售情况来看，供需比为1.2 ：1 ，供略大于求。 未来7年光谷区域市场供应量为753万方，根据目前市场100万方/年消化量计算，供需比为1.08：1 ，且随着区域人口逐渐增加，需求必将随之拉大，预计未来7年光谷区域供需情况基本平衡。,31,三、市场研究中观市场小结,光谷区域，由高智力密集区和光电产业作支撑，未来经济发展潜力巨大。 本区域人口收入在武汉处于中高收入阶层。 本区域目前除万科、保利以外，没有全国品牌开发商进入。 区域未来房地产市场有较大的发展空间，市场供需基本平衡。,32,三、市场研究微观市场周边市场分析项目概况,33,三、市场研究微观市场周边市场分析产品特征

13、,区域总价基本集中在4050万之间。,总价区间比例,34,三、市场研究微观市场周边市场分析产品特征,由上表可知，目前光谷区域主力户型为三房； 其中，90 左右的两房和120-130 的三房市场需求量大，消化速度较快。,面积供需特点,户型供需特点,35,三、市场研究微观市场周边市场分析客户特征,区域来源： 高知阶层：周边高校、科研机构、企事业性单位的教师、科研技术人员、学生以及政府公务员等，比例在80以上； 个体私营业主、武昌区域购房客户，比例在10左右； 外地客，主要来源于周边较近的省内城市如黄石、黄冈等，比例在5左右，且在近期有上升趋势； 其它，比例在5以上。 购房目的： 自住为主，基本占到

14、90%以上。 购房特点： 注重楼盘品质和性价比； 注重口碑传播，讲实际；,36,三、市场研究微观市场周边市场分析 典型物业分析,巴黎豪庭,位于洪山珞瑜路与关山二路交汇处 。 东靠马鞍山森林公园；北望东湖 ，斜对面为华科大，地段优势较为明显，项目风格偏欧式，产品标准较高。,37,三、市场研究微观市场周边市场分析 典型物业分析,巴黎豪庭项目其容积率为2.4，目前上市产品类型中，供应结构以小高层和高层，没有多层，从消化结构来看，小高层已全部售罄，明显好于高层消化。 根据其规划后期所推出物业也将是以高层和小高层为主。,巴黎豪庭,38,三、市场研究微观市场周边市场分析典型物业分析,巴黎豪庭,巴黎豪庭单价

15、偏高，比周边市场价格高出300-400元,除小户型外，主力总价多在50万以上，和其中高端市场定位相符。 巴黎豪庭销售情况较好，目前已达96%。,39,三、市场研究本章结论,通过市场分析，从物业类型上看，光谷区域市场接受程度最好的是多层，其次是小高层、高层。 从户型配比上看，90左右的二房和120130 三房，市场接受程度明显较高。 从总价区间上看，光谷区域目前房屋总价集中在4050万，属于武汉中档房价水平且已经被光谷市场广泛接受。部分楼盘价格在50万以上,也在开始被市场接受。 光谷区域楼盘近年涨幅比较明显,多集中在15%左右。 目标客户以本区域为主，素质高，收入稳定，购买力相对较强。 本区域产

16、品以中档为主，缺乏中高端项目。,40,四、项目定位,地块简介 SWOT分析 整体定位思路 客群定位 产品定位 价格定位,41,四、项目定位地块简介,地块为光谷产业区中紧邻森林公园的主要居住区域； 地块周边风景较佳，没有大型工业产区。,42,四、项目定位SWOT分析,S（优势）： 项目地块位于珞喻路沿线，是连接光谷到中心城区的纽带，交通方便； 地块对面是马鞍山森林公园，风景宜人，空气质量好，相比其他区域景观优势明显； 周边拥有华科大及多个高级科研中心，文化底蕴浓郁，教育资源丰富； 项目总占地423亩，规模优势明显，为快速占领市场提供了先天基础优势； 地块规整，便于规划； 华润置地在武汉的品牌优势将起到一定溢价作用。 W（劣势）： 本地块周边生活配套有待完善。,43,四、项目定位SWOT分析,O（机会）： 区域项目缺乏领导品牌，为我司中高端产品线提供较大操作空间； 未来区域的产业人口将逐年增加，刚性需求必将随之增加； 地铁的修建将拉近其与汉口及武昌城市中心的距离； 项目附近的中环线修建完工，将直接拉动青山区域的客源。 T（威胁）： 区域土地供应量较大，区域内竞争压力较大； 客户群相对单一，目前周边在售项目基本消化的都多是周边高校和科研单位机构客户.而本项目规模较大，推盘时间较长，面临的区域客源持续性的问题,不能单纯依靠周边固有的客户群。,