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1、主要内容,房地产市场研究基本思路,1,一、房地产市场研究基本思路,1、总体认识体、面、线、点,市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。按照这种设想，宏观环境是“体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。,一、房地产市场研究基本思路,2、房地产市场分析的十大常见问
2、题,对未来市场预测不足 定量分析方法运用不当 分析层次不清 市场研究的方向不明确 对需求分析不足 不进行供求对比 对市场份额估计过高 市场研究没有给出多种可能方法 过高的估价了土地市场价值 过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者的跟踪调查,一、房地产市场研究基本思路,3、房地产市场分析的方法与思路,比较法模式运用估价方法，与可比案例进行比较、修正假设条件法模式假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来价格等现状类推法模式通过对现状的分析，可以发现什么类型物业成交量最大等，然后假设项目所在市场与宏观市场同构进行分析,方法：,一、房地产市场研究基本思路,3、房地产市场分析的方法与思路,三个层次地区市场
3、、专业物业市场、项目物业市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来五个影响因素经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方面、人文心理方面五个项目分析指标区域、价格、体量、客户、产品,思路： 3 2 3 5 5,一、房地产市场研究基本思路,3、房地产市场分析的方法与思路,房地产市场分析所需基本信息表,一、房地产市场研究基本思路,4、房地产市场分析的基本内容,估价成本效益分析可行性研究营销分析专业市场供求分析土地最佳用途和最佳利用分析地区经济分析及预测,一、房地产市场研究基本思路,4、房地产市场分析的基本内容,不同委托人的不同要求，可选的市场研究种类,4、CBD的开发,主要内容,房地产
4、宏观经济分析,2,二、房地产宏观经济分析,1、房地产市场行情与经济周期的关系,不同的国家或地区，房地产波动的周期长度不同。从1870年到20世纪末，美国的房地产周期基本为18-20年，日本的大约为10年，香港的大约在7-8年，台湾大约为5-6年。,二、房地产宏观经济分析,1、房地产市场行情与经济周期的关系,美国房地产经济周期与宏观经济周期的关系,二、房地产宏观经济分析,2、房地产宏观分析内容,二、房地产宏观经济分析,2、房地产宏观分析内容,房地产市场总体分析内容：房地产市场总体趋势预测一般用房地产业的主要经济指 标的变动来表现。主要经济指标分为总量指标和结构指标（物业分类和地区分类）。房地产政
5、策法规动向与影响分析土地、商品房、二手房、经济适用房等方面。,二、房地产宏观经济分析,2、房地产宏观分析内容,可借鉴的专业成果：中国经济宏观景气专家调查问卷系统中经宏观景气动向各城市的景气报告系统,二、房地产宏观经济分析,3、宏观基本数据的获得,全国社会经济统计指标,总量指标：GDP、人口、进出口等结构指标：GDP、第一产业、第二产业、第三产业等水平指标：人均可支配收入、人均居住面积（人均建筑面积）、人均使用面积等动态指标：零售价格指数、固定资产投资、价格指数、贷款利率、通货膨胀率等,数据来源：统计年鉴、经济统计年鉴,二、房地产宏观经济分析,3、宏观基本数据的获得,地方经济统计指标,宏观年度经
6、济指标GDP、GNP、GDP指数、人均GDP、固定资产投资需求、社会消费品零售总额、进出口总额、商品零售价格总额宏观月度经济指标第一、二、三产业的GDP、 工业（工业综合效益指数）、 商业(社会消费品零售额、社会商品购售存总值等)、 投资（固定资产投资、开复工面积、竣工面积、商品房销售建筑面积、销售额） 、收入（职工数、职工平均工资）、 人口（人口总数、家庭规模、出生率、死亡率）、外经贸、财政、金融、物价等,数据来源：地方统计年鉴、地方经济法发展月报,二、房地产宏观经济分析,3、宏观基本数据的获得,房地产业统计,全国房地产统计指标 投资：全国总计、商品房建设投资、土地开发投资、计划总投资 资金
7、：本年资金来源、国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金等 开发：本年购置土地面积、完成开发土地面积、施工面积、竣工面积 销售：商品房销售面积、销售额、销售价格地方房地产统计指标 土地开发：土地开发投资、土地使用权出让金、土地开发面积 开发投资、开发量、销售、资金同上,数据来源：中房指数、国房指数、房地产开发投资月度统计快报、中经网、地方经济信息网及地区政府（统计局、房产局）网,二、房地产宏观经济分析,4、宏观基本数据的管理,一般情况下以两种方式进行管理：图和表 例1：政策法规数据格式,二、房地产宏观经济分析,4、宏观基本数据的管理,例2：宏观经济基本指标数据格式,4、CBD的开发,主要内
8、容,房地产市场研究基本思路,1,房地产整体市场分析,3,6,三、房地产整体市场分析,1、市场行情波动分析方法,指数分析法：反映市场行情周期性变化的一种预测方法景气分析方法：反映地区经济活动水平投入产出方法：反映基础产业投入变化对房地产业的影响价格及销售量分析方法：动态的综合的反映市场行情变动方向和程度,三、房地产整体市场分析,2、地区房地产市场总体趋势分析报告,三、房地产整体市场分析,2、地区房地产市场总体趋势分析报告,北京住宅指数与Hedonic指数图,房地产开发投资额与商品房销售额图,三、房地产整体市场分析,2、地区房地产市场总体趋势分析报告,商品房竣工面积与销售面积图,商品住宅价格走势图
9、,4、CBD的开发,主要内容,房地产市场研究基本思路,1,房地产整体市场分析,3,房地产政策影响分析,4,四、房地产政策影响分析,1、房地产政策对市场的影响,金融、税收政策等以及“四证”的控制影响施工进度，从而影响市场供应,“90/70”政策、限高、限容积率政策,政策倾斜的区域将成为开发热点区域,影响市场供求，从而影响价格走势,对供应节奏的影响,对产品形式的影响,对开发空间的影响,对价格的影响,四、房地产政策影响分析,2、房地产政策影响分析的方法,跟踪市场政策动向信息，了解最新政策动态及背景领会政策内容和含义，比较分析相关政策，发现其中变化与联系的脉络，由此判断政策目标和意图判断政策影响的确切
10、部分，以及对各主体的影响程度尽可能用定量方法分析政策影响分析政策后果，尤其是对供求的影响，并进行必要的预测政策评论，如缺失之处，从而预测政策的未来趋势,四、房地产政策影响分析,3、房地产政策影响分析的案例,政策出台背景近期政策谨防地产泡沫前后政策对比两税合并对外资开发商的影响作用部位分析 “90/70”政策解析效应量化分析土地增值税清算管理政策评析政策走势预期2007年中国房地产市场策略研究政策缺失评价对商品房预售款专户管理的一点置疑,主要内容,房地产市场研究基本思路,1,4、CBD的开发,房地产整体市场分析,3,房地产政策影响分析,4,房地产市场供求分析,5,房地产项目市场分析,6,五、供求
11、分析,1、供求分析的基本内容,板块的界定市场的细分供求缺口的分析,五、供求分析,2、供应量及供应结构分析,潜在供应量分析 可售面积 M1未建面积 M2 潜在土地供应量= M1 + M2,现有市场存量分析 已竣工量销售量平均销售周期,五、供求分析,2、供应量及供应结构分析,供应结构分析方法 对区域、环线、板块、户型、面积、单价、总价进行分类分析,五、供求分析,3、需求量分析方法,主要内容,房地产市场研究基本思路,1,4、CBD的开发,房地产整体市场分析,3,房地产政策影响分析,4,房地产市场供求分析,5,房地产项目市场分析,6,六、房地产项目市场分析,1、房地产项目一般特性分析,法律特性分析：土
12、地出让方式、规划条件、开发限制条件等经济特性分析：价格、租金、促销手段、付款方式、定价策略等地理特性分析,六、房地产项目市场分析,1、房地产项目一般特性分析,地理特性分析,地块物理条件：地块的面积、形状、高度、深度、角度地表的自然状况：地貌、地表景观、地基状况、水文地质、植被状况配套设施的物理特性 ：建筑物的布局、设计、通行模式便利配套：停车场特色、安全性设施,六、房地产项目市场分析,2、对不同用途物业特性的分析,住宅物业特性的基本要素,财务特性：租金、价格、停车费、付款方式及折扣、物业管理费、其他相关税费建筑特性：使用年限、面积、房间数量、特殊设计（错层、飘窗、天井）地块特性 ：社区配套（小
13、配套）、景观等（大）配套特性：商业中心、文教娱医、交通干道、公交站点、运动休闲,六、房地产项目市场分析,2、对不同用途物业特性的分析,商业、写字楼物业特性的基本要素,财务特性：租金、价格、租金折扣、出租面积、可用期限、物业管理费等建筑特性：标准层面积、功能区面积及比例、可分割性、智能化水平、装修水平、交通设计、空调等设备情况地块特性 ：停车场设施、配套设施、对外交通、景观环境特性：与主干道、交通枢纽的接近程度、与行人密集区的接近程度、商业区或附近商铺的类型和数量、周边商业的租赁条件,附录一、房地产市场分析常用工具,工具方面： 简单的饼状图、折线图、柱状图、表格； 量价配比关系（可用于分析市场形
14、势） 去化周期（可用于分析市场形势和寻找市场机会点） 价值价格吻合度（可用于分析市场形势） 供需比差（可用于寻找市场机会点）,表格：适于涉及数字较为复杂的情况,饼状图：适于组成分析，且各比例合计为100%的数据统计,折线图：适于处理历史走势的数据统计,柱状图：适于处理两组或多组数据相比较的数据统计,量价配比关系第一步：统计交易量并简单描述走势,2006年10月-2007年3月商品住宅成交量走势,量价配比关系第二步：统计交易价格并简单描述走势,2006年10月-2007年3月商品住宅成交价格走势,量价配比关系第三步：对交易量和交易价格配比,量价配比关系放量上涨，后市看好缩量盘整，价格看跌缩量下跌，交易看淡跌后放量，构筑平台,去化周期第一步：统计可售量,去化周期第二步：统计去化量,去化周期第三步：计算去化周期，判断走势,用去化周期寻找区域市场机会点,用“供需比差” 判别区域机会点第一步：统计需求的目标区域构成,用“供需比差” 判别区域机会点第二步：统计供给的目标区域构成,用“供需比差” 判别区域机会点第三步：计算每个区域的“供需比差”,Thank You !,
