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1、欢迎乾龙公司领导莅临指导,顺源水晶城 市场分析及营销思路,目 录,郴州竞争楼盘跟进,2,总体经济环境分析,目 录,市场大环境全球经济走低，市场信心支撑不足,蓝皮书指出，2008年我国经济增长速度将有所放缓，GDP增长率为9.8左右，2009年GDP增长率将继续有所回落，但仍有望保持8%以上的较快增长。,预计GDP增速放缓,蓝皮书指出，短期内房价低位盘整将成定局，2009年，房地产市场将步入较长时间的调整期，需求方短期内难以走出观望。,明年房价将继续处于低价徘徊,宏观经济走势,发改委官员对中央提出了未来3年4万亿投资计划作出分配方案：4万亿元中，保障性安居工程2800亿元；农村民生工程和农村基础
2、设施3700亿元；铁路、公路、机场、城乡电网18000亿元；医疗卫生、文化教育事业400亿元；生态环境投资3500亿元；自主创新结构调整1600亿元；灾后恢复重建1万亿元。 发改委预计这4万亿元投资，大体上可以每年拉动经济增长1个百分点。,6,4万亿投资主要投放基础设施、医疗卫生、生态环境、保障性住房和灾后重建等方向，预计每年拉动经济增长1%,4万亿投资,市场大环境政府救市,宏观经济走势,市场大环境政府救市，利好政策频出,13年来首次资本金比率下调 2009年5月28日，国务院13年来首次下调商品房资本金比例：从35%降到20%，政府扶持开发商力度加大 财政部、税务总局、人民银行出台“组合拳”
3、，为买房人松绑减负。 从08年11月1日起，个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂下调到1%；个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例调整为20%； “加快建设保障性安居工程”，被列在了扩大内需促进增长十项措施的首位。 新增的1000亿元中央投资里， 100亿元用于加快建设保障性安居工程，其中3/4用于新增廉租房建设；,宏观经济走势,适度宽松的货币、经济政策释放流动性，为经济输血,8,宏观经济走势,“十大产业振兴计划”应对全球经济危机。目标不是试图推动重化工业更快地增长，而是“保需求”和“调供给”。 产业振兴计划的实施期限
4、是2009至2011年。“保需求”措施的效果大都集中在中短期以维护稳定，“调供给”中，推动产业升级和提高国际竞争力的目标效果则大多定位于中长期的产业发展,“上海两个中心建设”到2020年,基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心;基本建成航运资源高度集聚、航运服务功能健全、航运市场环境优良、现代物流服务高效,具有全球航运资源配置能力的国际航运中心。,“深港五大中心获批”深港地区”顺利获得了国务院批复的“五大中心”，即 全球性的“金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”。,多级引擎推动，促进我国经济率先复苏,宏观经济走势评判,区域市场分析
5、,湖南省南大门 粤港澳的后花园 中部通往沿海的必经之道,GDP保持年均13%的增长率 综合经济发展：生产加速、需求旺盛、效益提高,地理特性,经济发展,郴州市今明两年将在中心城区投入100亿元进行城市建设。,郴州市固定资产投资强力增长。1-3月，全社会固定资产投资78.9亿元,增长130.4%。,郴州招商引资加快推进。1-2月，全市新批外资项目3个，新签合同外资911万美元；实际利用外资5996万美元，增长89.3%。实际到位内资22.5亿元，增长27.7% 。,区域市场分析,投资稳中有升,03年之后房地产开发投资趋于稳定，08年房地产开发投资增长幅度虽略低于07年，但不影响整体走势,在政府保增
6、长决心下预计09年将完成开发投资33亿。,区域市场分析,商品房投资热潮06年达到顶峰，市场出现供不应求状况，07年第四季度受政策影响，商品房开发放缓，08年市场寒冬继续，施工开始积压。,区域市场分析,06年之后房地产商品房销售开始下降，一方面是由于市场开始观望，另一方面商品房投放仍在继续，使市场存量越来越多。,存量越积越多,区域市场分析,商品房价格一直以来稳健地增长，06年电梯洋房入市场后进一步支撑并加快了价格的上扬。,区域市场分析,2009年1月1日，政府下发文件关于促进房地产市场稳定健康发展的实施意见，进一步促进房地产市场的稳定发展： 2009年5月28日，国务院13年来首次下调商品房资本
7、金比例：从35%降到20%，政府扶持开发商力度加大，但另一方面初步预计在此情况下市场上房源将持续增多； 郴州市委市政府加大招商引资力度：初步统计今年一季度，政府引进招商项目37个，总投资达74.61亿元； 北湖区加快推进重点项目建设：09年，北湖区将实施重点建设项目29个，完成投资23.99亿元。,区域市场分析,区域市场大势上扬，政府强力推动，郴州市场长线看好,郴州房地产市场短期会经历一些波折 长期具有良好的发展前景,市场小结与展望,优越地理位置,粤港澳一体化的加速,快速发展的经济,城市产业转型带来的机遇,一二手联动,政策影响,地价影响,外来刺激,客户拓宽,投资对比效应,惯性因素,房地产政策近
8、期趋向利好，本土购买力范围相对更广。,土地市场价格近期快速拉高，推动房价上涨,外来开发商在郴州频频高价拿地,周边客户置业比例大幅上升,郴州房价在上升通道中加速前行,中心区与县区房价差距大，投资对比效应,一二手市场的联动推动房地产市场整体快速发展,六、郴州房地产市场展望,长期稳步前行,市场小结与展望,目 录,郴州竞争楼盘跟进,市场整体供给形式（统计）,郴州市近几年开发的楼盘档次与规模不断提升，特别是近两年的开发体量大，新建楼盘分布范围大，为了明确对比各项目商品房的销售趋势对本案的影响及启示，以下是对郴州在建在售项目的调查分析： 近50个项目在售待售，总供应量近400万平米,市场整体供给统计,市场
9、整体供给统计,主要竞争项目爱莲湖畔,优点： 200万售楼处，中式建筑风格、传统文化；挖掘爱莲湖卖点，景观+人文； 销售中心展示效果好，活动营销丰富，电视片展示，一级物管+体验营销； 大户定位,赠送面积多,凸窗、转角窗、双层阳台的应用； 强势大力度宣传（5个户外+30万报纸+20万元电视）；营销、工程节点配合较好； 不足： 项目周边导示系统完善，户外广告太多，且分散； 新城区域价值挖掘不够，市政道路工程推动不力，生活配套滞后； 中式元素可以做得更加极致，体现在销售物料、小品、园林等各方面；,竞争项目个案比对,主要竞争项目华宁春城,优点： 多项智能化配套，项目规划产品亮点多，低密度，板式南北朝向；
10、 交通便利，新兴片区，坡地+山景，发展商品牌； 中心园林景观提前展示，景观树木提前移植，工程进度极大促进销售； 营销上诉求上大胆，提出“郴州豪宅标杆”，在市区设销售接待中心； 不足： 对营销推广的重视程度不够，销售人员服务意识缺乏，周边配套缺乏，存在噪音；,竞争项目个案比对,主要竞争项目龙泉名邸,优点： 地段价值优势，城市中心，成熟生活氛围，周边配套齐全； 品牌开发商，实力保障工程进度，客户资源丰富； 一期围合式布局，产品户型突出居家实用性； 5万平米巴厘岛园林，项目周边形象围墙展示，道路两侧种植大树； 不足： 不重视营销，销售中心没档次、缺乏管理，销售人员服务态度差； 后期开发产品容积率高，
11、相互之间存在对视干扰。,竞争项目个案比对,主要竞争项目新贵华城,优点： 具备地段价值和大盘规模上优势，生活氛围浓厚； 地块上原有古树回迁，成为园林一大卖点； 营销上运用大盘推广手法，采取多种媒体组合方式，高调入市； 不足： 工程进度严重滞后，严重影响客户信心； 推广与工程脱节，销售无法启动，叫好不叫座； 销售现场导示系统很弱，形象不佳，销售人员缺乏激情，服务意识亟待加强。,竞争项目个案比对,主要竞争项目龙凤嘉园,优点： 交通便利，靠近人民医院，规划有四层观光电梯会所； 优质生态山景资源，园林水景利用山泉水和山上观光果园的卖点； 户型南向山景，双层阳台阳台、入户花园运用，增加赠送面积； 多层住宅
12、大部分被司法局团购； 施工现场广告围墙很好展示项目形象； 不足： 配套不齐全，存在噪音干扰；连接果园存在安全隐患； 开发节奏缓慢，不重视营销，销售中心形象差，销售人员专业心差；,竞争项目个案比对,主要竞争项目祥云国际,优点： 人民路地段价值优势，配套齐全，生活成熟度高； 高层部分单位具有一定北湖景观资源，性价比较高； 针对周边县区客户推广取得较好的效果； 不足： 地块不规则，规划上缺乏亮点，产品户型竞争优势不强； 营销广告推广力度不足，策略性不强，销售中心小气，形象差； 营销思路选择特价房、低价入市策略，将严重影响后期产品档次的拔高。,竞争项目个案比对,主要竞争项目天润天城,优点： 连接新老城
13、区，地段价值认可度高； 营销由专业的策划、广告公司担纲，项目围墙昭示性好，产品品质感强； 户型套型面积丰富、多样，客户选择性多； 不足： 销售认购阶段过长，工程封顶，无法预售； 施工场地管理及形象展示欠佳； 销售中心与形象不匹配，人员形象不佳，销售组织需要连贯性不强。,竞争项目个案比对,主要竞争项目天一华府,优点： 新城区核心位置，沃尔玛、五星级酒店等优质配套，客户高度认可地段价值； 产品规划现代、大气、品质感强，项目一期商业中心及公寓成功经营； 产品户型面积区间大，满足目标客户多样性； 项目地盘就是很好的宣传广告资源； 不足： 地块面积小，容积率大，户型对视干扰影响居住舒适度。,竞争项目个案
14、比对,主要竞争项目亿枫翠城,优点： 深圳开发公司先进开发理念，对产品及营销重视； 规划上半围合式布局，保证户型通风和景观上均好性； 产品户型南北朝向，大阳台、双层高露台、凸窗、转角凸窗的运用； 高绿化率，自然山景资源的景观优势； 不足： 不熟悉本地市场，片区为新兴区域，配套不成熟，道路交通等基础设施待完善。,竞争项目个案比对,主要竞争项目山水缘,优点： 首个福文化社区，突出风水、自然景观资源（小区中心绿化、组团绿化、宅前绿化、空中绿化）； 别墅产品定位提升项目综合品质； 产品户型方正，使用率高，6米高层高，入户花园、宽阳台（超2米）； 不足： 工程质量存在问题，口碑不好；,竞争项目个案比对,主
15、要竞争项目御璟华城四期水郡,优点： 王仙岭风景区自然景观优势； 项目别墅产品高端定位，一二三期基本售罄，高端品质形象； 四期水郡大面积水景运用，山、水、石等原生园林风格； 团购客户的挖掘，三人计算团购。 不足： 生活配套不成熟，片区不成熟，沿道路存在噪音。,竞争项目个案比对,主要竞争项目鸿翔尚城,优点： 地块地势高，靠近五岭广场，享受新城中心区配套； 建筑园林聘请澳洲及深圳大学设计院设计，观光景观电梯； 物业由戴德梁行担当物业管理顾问，戴德梁行策划营销 不足： 进入项目道路及小环境不佳，户型尺度及格局存在局限性，赠送面积不多。,竞争项目个案比对,三级市场调研,1、福云国际公寓：位置：国庆北路家
16、润多超市旁，北向观北湖公园全景 规模：92户入伙：2005年8月 二手房信息：郴州房价最贵的项目，多为业主自住，很少二手房放盘和出租房源；在售盘案例：一套复式住宅，建筑面积约300，总价130万，单价约4300元/.,三级市场与县城市场调研,三级市场调研,2、铂金时代公寓：位置：文化路，市区繁华地段，近人民路及八一路商业步行街产品：30-50平米精装修公寓入伙：2008年8月 出租率：约60% 房租：30多平米公寓，每月租金700-1000元/月（视家俬多少）；50多平米公寓，每月租金1200-1500元/月（视家俬多少）；二手房价：3100-3300元/平米租金返算房价：,三级市场与县城市场调研,三级市场调研,3、青年公寓：位置：国庆路北湖公园旁赏北湖公园全景，咫尺人民路核心商圈产品：30-46平米精装修公寓入伙时间：2006年出租率：80%房租：30多平米公寓，每月租金900-1200元/月（视家俬多少）；50多平米公寓，每月租金1300-1500元/月（视家俬多少）；二手房价：3300-3600元/米租金返算房价：,
