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1、B. A. Consulting,山西鸿升地产 太原后营坊街项目的初步理解,2005.10,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,汇 报 框 架,本项目初步理解,初步市场定位与产品定位,用地特质,项目特质,供应特征,项目综合分析,需求特征,城市发展,基本假设,综合分析,SWOT分析,产品定位,价格定位,整体定位,客户定位,本项目的初步理解,对宏观地段的看法,受“南移西进”影响，本项目所在区域并非太原重点发展区域；,位于太原城市中心区内，城市建设正处于旧城改造阶段；,老城区完备的基础设施、成熟生
2、活配套服务，使本项目位于寸土寸金的城市核心区的稀缺价值凸现。,项目综合素质评价,区域价值城市发展,“南 移”,“西 进”,太原市城市发展规划方向：“南移西进”的发展趋势“南移”向南部小店区发展 “西进”向汾河西岸发展 三条主要“城市轴线”迎泽大街、长风大街、汾河“双中心”的城市结构市政府迎泽区 省政府小店区,项目综合素质评价,区域价值杏花岭,杏花岭区发展： 1、杏花岭南部区域与迎泽接壤，该区域特点相似，是太原政治、经济中心，区域内交通、商业服务较发达 ； 2、城区目前正处于旧城改造阶段，人口密度大、大量拆迁，城市环境一般； 3、区域内商业集中，包括商业聚集地柳巷、府东府西街、杏花岭商业中心等等
3、； 4、核心城区寸土寸金，商务项目供应较多，住宅类供应少但需求较大。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,项目综合素质评价,位置： 杏花岭区、解放路西200米；,1、地块东侧杏花岭商业中心，生活服务配套设施成熟； 2、区域内市政管网等基础设施建设完善； 3、道路网络、公共交通体系完善，交通通达性好； 4、周边医院、学校云集； 5、但周边带拆迁房屋较多，小环境较差。,地段价值,老城区完备的基础设施、成熟生活配套服务，使本项目位于寸土寸金的城市核心区的稀缺价值凸现。,对项目特性的看法,规模相对较
4、大，运作周期较长；,紧邻黑龙潭公园，城市核心区自然景观成为本项目最大价值点；,地块不临城市主干道，项目高档次形象树立难度较大。,周边若干普通居住区，环境较差。,开发商力图打造区域精品楼盘，对价格期望较高。,项目综合素质评价,容积率：3.56 （原规划方案）；,占地： 4.29万平米，；,限高：无限高要求；,物业类型：住宅；,规 模：总建面11.8万平米，住宅面积9.3万平米。 产品形式：高层、小高层板楼,规模价值,太原住宅市场规模特征： 一阶段调研分析显示，太原住宅项目6成左右的建筑规模集中在10万平米以下，5万平米以下的比例最高；,本项目属太原住宅市场中大体量项目，具备规模开发的硬件条件之一
5、。,项目综合素质评价,地块价值景观,本项目西侧紧邻黑龙潭公园，“城市景观价值”优势明显！,项目综合素质评价,地块价值交通,本项目四周道路较窄，非城市主干道，交通停留性较差。,对微观地块/现有规划的看法,A区地块被分割成东西两个小地块，整体性受到一定影响；,西侧地块较东侧地块具备更好景观价值；,园林规划未能将外部景观与内部景观作到有效连续、层次感差；,规划排布采用传统行列式。,高层高密度住宅。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,地块素质及规划条件,地块的不均好性限制本项目均质化产品设置！,黑
6、龙潭公园,项目综合素质评价,地块现状：地块内部基本完成拆迁，现状比较平整；地块中部及边界有一些成树，将来可以利用；,项目综合素质评价,地块价值内部,整个规划设计从园林景观到建筑单体都比较平淡，应深度挖掘每块用地价值，帮助一定经济效益的实现；,对太原整体房地产市场的看法,受“南移西进”总体战略规划的影响；,太原住宅类市场属于市场的初、中期，市场存在着诸多不完善和有待改善的地方，但仍呈上升态势；,中高端市场初显，呈现出“郊区低密度住宅”和“中心区公寓”相结合的态势；,市场的需求量仍然很大，市场潜力巨大。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房
7、地产营销策划资料下载！QQ：69031789,太原市房地产市场分析,太原市房地产市场愈来愈规范，土地价值更加珍贵，客观上使房地产产品价格稳步提升。 太原市房地产市场目前正处于功能产品时代，目前产品大多只满足人们的基本居住的需求 ，但带有体验价值和文化品味的高端需求仍然强烈，房地产市场存在巨大的价格上涨空间。,房地产市场投资增速，表明人们对太原市房地产市场充满信心，并且房地产市场的消化能力也明显加强，市场处于供不应求的局面。,“西进”城区,城市 中心区,“南移” 城区,城市中心区：太原城市中心、人口密度大、交通便捷、商业繁华。区域主流产品为居住舒适度较低的高层建筑，商务类产品竞争激烈。,“南移”
8、城区：以形成太原中高档、低密度居住区。可支撑较高售价；商务市场因其位置原因，未形成聚集效益。,“西进”城区：整体住宅水平一般，缺乏特点；商务氛围亦不浓；临河一带景观佳有部分中高档产品。,对区域供应市场的看法,区域住宅供应量较少，土地日益稀缺，未来潜力大；竞争区域商务市场发展明显好于住宅市场；住宅档次一般，缺乏明确定位的高档次、绿色生态的大型居住社区；区域平均价格水平为3465元/平米，价格空间上限尚未被打开； 130-170平米的三居、四居为区域主流户型；城市中心地带的小户型低总价项目受一部分客户追捧；总价60万元/套为目前竞争区域的上限，高于60万元/套市场屏障较大。中高端居住市场需求尚未被
9、有效挖掘。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,A、公园9号 B、优派对 C、鸿辰自由空间 D、华宏悦名都 E、宝成公寓 F、颐园6号 G、龙湾国际 H、柳溪花园 I、怡和熙园 J、泛华盛世,F,E,D,A,C,B,G,I,J,H,竞争区域住宅项目分布,竞争区域：以本项目为核心，半径34公里的城市中心区，涵盖迎泽区、杏花岭南部与迎泽区接壤的区域。,竞争区域各业态价格分布情况,竞争区域住宅项目均价范围为2800-3600元/平方米； 商务办公类物业均价范围为3700-5700元/平米，其中商务
10、公寓价格水平为3700-4500元/平米，写字楼价格水平约为5300-5700元/平米。,竞争区域目前在售面积不足，市场空白明显。 未来已知的潜在供应量已即将开盘的龙湾国际以及区内大盘柳溪花园45万平米的供应为主，总规模约48万平米。未来市场竞争激烈。,竞争区域供应情况,竞争区域平均价格水平为3465元/平米。 小户型优派对以挑高5.2米的小户型进行销售，折算至正常层高后，其售价仅为2880-3000元/平米。,竞争区域住宅项目价格水平,竞争区域住宅项目户型供应呈现两种趋势： 一为以5.1-5.2挑高层高的小户型产品，户型面积30-90平米之间，如优派对和鸿辰自由空间； 二为以130-170平
11、米之间三居、四居户型为主。,竞争区域典型项目主力户型面积区间,竞争区域住宅项目主力户型水平,竞争区域典型项目总价主力区间范围,竞争区域总价范围基本集中在60万元/套以下，其中尤以40-60万元/套居多，60万以上户型销售阻力较大； 在城市中心拥有20-35万元/套的低总价小户型产品，市场接受度很高，优派对开盘三天即销售一空。,竞争区域住宅项目主力总价水平,竞争区域住宅项目附表,太原住宅市场高端产品已经从“供给主导” 向 “需求主导” 或“供需共同主导” 方向发展；,对需求特征的看法,对中高端住宅产品吸纳量较强，并表现出较强购买能力，总价主要集中在50-80万元/套，区域集中在“南移”之小店区；
12、,随着新的产品形式和推广方式的介入，高端产品的需求量将得以进一步释放。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,太原市场购房者以自用为主，投资为辅，投资所占的比例不足12。,客户端导向市场分析,购买目的,购房者主要来原于太原市城镇居民，非城镇居民和外地居民占38。,购买来源,区域供需矛盾点,供应市场供应量少目前档次中档缺乏领军项目高层高密住宅,需求市场购买能力强对高档产品需求旺盛区域认可度较好产品创新敏感对自然景观敏感,可见，老城区缺乏具备景观优势、富于产品创新的高品质住宅产品，消费者的有效需求
13、在老城区很难释放；,本项目综合分析,优 势劣 势机 会威 胁,项目态势（SWOT）分析,S1 规划优势：太原城市中心区，土地价值稀缺；S2 地段优势：具备成熟的生活配套设施；S3 景观优势：紧邻黑龙潭公园，市区内珍贵的景观资源；S4 规模优势：项目整体规模居中上；S5 交通优势：城市成熟区域，有良好路网体系，完善的公交系统；S6 启动优势：土地已完成拆迁，整体性较强，启动容易，开工速度快。,Strengths优势分析,Weaknesses劣势分析,W1人文 : 旧城改造区，环境较差；W2 配套: 不临城市主干道，不利于项目形象树立；W3 风险: 项目规模较大，开发周期较长，在市场变化莫测时，开
14、发和销售都会存在较大的风险变数；W4地块：项目地块被市政道路分割成2块，整体性破坏；且并不均质，西侧地块临近龙潭公园，东侧规模较大，观景效果不明显； W5竞争：目前项目周边产品同质化竞争较大，预计明年区域市场将 有较大放量。,2008房地产营销策划大全策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！ 中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！QQ：69031789,Opportunities机会分析,O1 天时：宏观经济运行良好，地产市场发展势态平稳，O2地利：城市核心的区域价值市场认可度高，升值空间持续利好；本区域内住宅项目市场存量较小；区域住宅项目品质一般，产品缺乏特色，区域呼唤缺乏领军项目
15、；紧邻城市公园，具有城市景观唯一性。O3人和：城北人口密度的增加及商务、商业市场的繁华必定带来周边的置业；中、高档居住类物业需求旺盛。,Threats威胁分析,T1威胁：“南城”的逐步形成，房地产市场重心随之的转移；新城区的城市建设、商品住宅产品品质打造，使“南移”区域迅速形成太原主要的中高档居住区，使大量中、高端目标客户分流，区域外能够形成导流的潜在项目较多。T2威胁：“北城”旧城改造，大量拆迁使开发难度加大，区域整体改造进度及城市建设将大大影响本项目档次塑造及提升。,基本假设一,产品相对紧凑，控制总价，在市场中突出项目的性价比,以一居、二居为主力户型，面积在50-80平米,整体均价在300
16、0-3500元/平方米左右，主力户型总价控制在15-30万元,客户群相对宽泛，性价比是其关注的重点,基本假设提出,产品,客户,价格,基本假设二,充分挖掘用地价值，提升项目的品质，追求户型舒适度，追求更高的附加价值,以三居、四居为主力户型，跃层设计，面积在120-200平米 在西地块增加低密度产品，抢占城市产品市场空白。,整体均价在3500-3800元/平米，主力户型总价控制在50-80万元 低密度产品价格将大幅提升。,产品品质与档次是其关注的重点,基本假设提出,产品,客户,价格,大户型、高总价、高档次的产品市场竞争相对较为激烈，如果在设计上得到改善与提升，其市场竞争力会加强，并能够吸引一定的客户！ 如果能在产品差异化上有所突破有可能使项目一面市便得到市场的追捧。,
