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1、2003 年 5 月10 月第 10 届房交会期间，都市快报在房交会现场针对购房群体进行调查，采用随机抽样的方式对参加房交会的人群进行访问，最终成功抽取 763 个样本，并结合以往数据库对杭州住宅楼市场进行全面分析。一、购房者基本形态参加本次房交会的人群以杭州本地居民为主，占受访总人数的 省内其它地区购房者所占比例为 省外购房者不多，仅占 杭州市内的购房者中，来自西湖区购房者比例最高占 其次来自下城区的购房者占总人数的 再次为上城区占 江干区比例为 来自余杭区、滨江区的购房者比例分别为 值得一提的是在 763 位调查群体中没有一位来自萧山区。来自省内其它地区以温州、嘉兴来人最多，其次是台州、金
2、华等。省外购房者主要来自上海、广东和江苏。从购房者年龄上看，在 2549 岁之间，随着年龄的增长，购房群体逐步减少，其住房得到解决的比例也越高。因此 2529、3034、3539、4044、4549 五个年龄段的打算购房的群体依次递减为：另外，5055 岁的群体由于为子女购房的原因， 从购房者购房意图来看， “首次购房，满足基本住房需要”与“二次购房，改善居住条件”的比例相当，分别为 “为了投资收益”的比例为 给子女购房的比例达到 给父母购房、因为拆迁而购房的比例均为 从购房者在单位中所扮演的角色来看，购房者为中层管理人员，购房者为专业技术人员，购房者为单位一般职员，购房者为个体户/承包人/自
3、由职业者，购房者为单位基层管理人员、私营企业主所占的比例均为 高层管理人员及非专业技术人员所占的比例分别为 从购房者的所从事的行业来看，来自商业贸易行业的购房者最多，占到购房总人数的 其次来自机关/事业单位、房地产业、建筑业的人群比例均为 再次来自银行/保险业、广告咨询业的人群比例均为 高校教师、医疗行业所占的比例均为 从购房者事业发展阶段来看，购房者认为自己的事业属于发展阶段，购房者认为自己的事业属于起步阶段，受访群体认为自己的事业属于成功阶段，另有 购房者无法清楚界定自己事业所处的阶段。 从购房者婚姻状况来看，于未婚群体，购房者属于已婚群体，购房者婚姻状况属于其他范畴。从购房者个人月总收入
4、来看，购房者个人月总收入在 15012000 元，受访者个人月总收入在 30013499 元，受访者个人月总收入在 6500 元以上，个人月总收入在 1500 元以下、20012499 元的购房者比例均为 个人月总收入 35003999 元的购房者占总人数的 个人月总收入在 25013000 元、40004499 元的购房者比例均为 从购房者单位的性质来看，来自民营企业的购房者最多，占 比例，来自党政机关/事业单位的居其次，占 比例，来自国有企业的购房者位居第三，占 比例，来自股份制企业居第四，占 比例，来自外资企业、合资企业的比例累计为 二、购房者的住房现状及需求概述1、住房面积受访者现有住
5、房面积分布情况呈中间大、两头小的态势，住房面积较大、较小的人所占比例都比较小。其中，受访者现有住房面积在 60围内，受访者居住面积在 80围内，受访者居住面积在 40围内。杭州所属的 8 个区来讲，其住房面积情况是不同的，上城区和拱墅区的受访者住房面积以 40占比例最高，其它城区则以 60占比例最高。受访者打算购买的住房建筑面积分布情况同受访者现住房情况类似，仍然是中间大、两头小，但是整体来看，需求建筑面积比其自己现有住房的面积要大得多，平均面积达 受访者需求的建筑面积为 100访者需求的房屋建筑面积为 120受访者需求的建筑面积为 80、住房户型结构受访者现居住房户型以二室一厅占主流，受访者
6、居住的是此户型；其次是有 受访者现居住房是三室一厅户型，有 受访者居住三室两厅户型，受访者居住一室一厅户型。结合受访者一些背景资料简单分析，发现：高层管理人员居住的户型中以三室一厅所占比例最大，中层管理人员居住的户型以三室两厅户型所占比例最大。基层管理人员、专业技术人员、个体户/自由职业者/承包人、私营企业主等居住的户型情况类型都是二室一厅所占比例最大。不同年龄段人群住房的户型也有区别。25、40、50年龄段人群住房户型都是以二室一厅所占比例最大；35年龄段以三室两厅所占比例最大；45年龄段以三室一厅户型所占比例最大；值得一提的是，居住别墅/排屋的人大部分集中在 40年龄段。当问及“如果您打算
7、购买楼盘的话，您感觉什么户型比较合适？”时，受访者首选三室二厅户型，其次有 受访者首选三室一厅。打算购买二室一厅的人占 3、对现有住房满意度情况整体来看，对现有住房持“不满意的” （一点不满意+不太满意）态度的人比例最高，达 其次是持“一般”态度的人比例为 持“满意” （非常满意+比较满意）态度的比例最低为 数据表明现有住房并不能满足够房者的住房需求。三、购房者行为描述省内外购房者云集房交会，主要的目的就是看房、选房、购房，每个购房者心中都有一些潜在的语言、片段来描述自己钟爱的房子，什么样的房子、什么样的价格、什么样的地段、什么样的配套、什么样的周边环境等等，下面让我们来看一看这些购房者的一些
8、想法。1、购房首选购房者首选杭州老城城西片楼盘，购买意向相对比较集中。毋庸质疑，城西近几年来开发力度甚大，新的高质楼盘不断涌现，吸引购房者的眼球；人购房者首选杭州老城城中片；有 人购房者首选杭州老城城东片；有 人购房者首选滨江区；有 人购房首选是杭州老城城北片；此外分别有 购房者分别首选下沙片、临平城南片、临平城北片、萧山城厢片。 2、购房最看重的因素价格问及“购买住房时，您最看重哪个因素呢？” ，受访者提到了价格；其次是有 受访者提到了工程质量，再次是有 受访者提到了户型设计，还有 受访者比较看重的是房子所处的地段。此外，交通的便利性、升值潜力、周边的人文环境、社区规划与设计、教育/购房者所
9、看重。3、获取房产信息最受信任的渠道现代社会，信息充斥在生活的各个角落，对于您所要了解的信息，您是最信任哪个信息渠道呢？下面我们来看一下受访者获得房产信息的渠道情况。受访者提到其最信任的信息渠道是报纸，其次是有 人最信任的渠道是房交会，人最信任的信息渠道是亲友的介绍，人最信任的信息渠道是楼盘现场。4、向亲友同事打听的情况调查显示，购房者在购房前向亲友、同事打听关于购房的信息，平均每一位购房者向 亲友、同事打听购房信息。 受访者曾向亲友同事打听房产价格的问题；受访者曾打听地段方面的信息；受访群体曾打听工程质量问题；受访群体更关注升值潜力，曾向亲友、同事打听该方面信息；受访者向亲友、同事打听开发商
10、情况。5、多层楼盘购房主流问及“您最倾向于购买什么类型的楼盘？” ，人倾向于购买多层楼盘，其次是有 人倾向于购买小高层，再次是有 人倾向于购买高层。6、购房者期望房产开发商开展的促销活动当今市场竞争激烈，各行各业纷纷搞起了名目繁多的促销活动，购房者在日常生活中由于各行各业的促销活动而得到了实惠。同样，购房者对房产开发商开展的促销活动也提出了要求与想法。对于房产行业的促销活动，受访者喜欢“赠送旅游”的人最多，达 其次是“试住大行动” ，达 再次是开展“业主联谊会” ，达 再次是“赠送家电” ，为 喜欢“抽奖”的人也不少，占 其它促销活动所占比例均低于 7、内部规划与配套的需求为了研究购房者对于社
11、区内部规划与配套的吸引力，我们请购房者为内部规划与配套各个要素的吸引力进行打分，采用 5 分制，5 分代表吸引力非常大，1 分代表一点也没有吸引力，分数越高，代表吸引力越大。最终发现让购房者产生吸引力的排名前 12 位的指标如下图所示：8、社区服务的吸引力现代社会，购房者对于社区提供的各种配套服务要求越来越高，为了深入研究购房者对社区服务的期望与吸引力，我们仍然采用 5 分制的方法，请购房者对其吸引力进行打分。排名前 8 位的社区服务如下图所示：四、价格分析近几年来，杭州的房价一直是国内房产市场关注的热点，居高不下且仍在上涨的房价开始让一部分人怀疑杭州房市是否产生了泡沫。对于 2002 年杭州
12、整体市场的火爆，相对于杭州楼市自 1998 年以来持续的“大阳线” ，2003 年就是杭州楼市是否泡沫累聚的“试金石” 。直接留给大家的问题是：房价能否继续上扬？有效需求能否持续增加？房交会上各具特色的众多精致楼盘已经展现在我们面前，那么市场中有多少有效的需求来消化不断发售的楼盘呢？下面让我们来看看，房交会上那些购房者他们购房总价的心理价位是多少？市场的接盘能力如何呢？1、受访者购房的总价预算问及“当总价为多少时符合您个人的预算呢？”，受访者给出的总价预算情况如下图示：整体来看，给出的价格低至 6 万，高至 150 万，比较分散，中位数为 50 万，既出价低于 50 万和出价高于 50 万的人
13、数量相同；其中，受访者总价预算分布在 30范围内。就单个总价预算情况来看，受访者预算总价为 50 万；受访者预算总价为 40 万；受访者预算总价为 60 万。2、超出预算太多而不会购买的价格购房者自己心理预算总价格超出预算太多放弃购买的总价格超出预算仍会购买的总价格总价明显低于预算，放弃购买的总价格平均价格 元 元 元 元中位数 50 万元 70 万元 55 万元 25 万元出现频率最多的价格 50 万元 60 万元 50 万元 20 万元最低价 6 万元 10 万元 22 万元 2 万元最高价 150 万元 200 万元 180 万元 90 万元3、购房者心理预算价格与可接受价格上、下限一般情况下，当实际总价格明显高出自己预算，。因此，当房产售价达到或超过购房者总价预算的 时，购房者就会觉得太贵而放弃购买该房产。一般情况下，当实际总价格有点超出其心理总价预算，购房者感觉有点贵但是仍会坚持购买的价格是其心理总价预算的 ，定价在这个范围内，购房者仍然愿意购买，但超过这个额度，购房者接受起来比较困难。一般情况下，购房
