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1、按港丰大厦竞标方案（住宅部分）港丰大厦项目简介市场调研部分产 2001 年深圳市潜在顾客整体调研报告样本数：2000 人一、 潜在客户置业特点小区环境最受关注小区周围自然环境、生活配套设施和交通条件是市民购房最重视的三项因素。1小区周边自然环境已成为潜在客户购房是最重视的因素，相对之下价格因素所处的重要程度已经成为第二层面潜在客户考虑的问题，也就表明深圳的住宅消费市场已经由价格引导型发展到环境引导型，这也表明深圳居民的生活目标向追求生活质量和享受生活方向发展。2周边生活配套设施、交通条件和区内生活配套设施也是潜在客户购房时重视的因素，也就证明了住宅销售过程不仅是卖住宅的过程，同时也是卖服务、
2、卖配套的过程。3户型结构和厅室布局也较受重视4相比之下，潜在客户对发展商品牌、建筑 风格的重视程度比较低。居住首选福田最适合居住的区域首选福田、南山取代罗湖列居次席。福田是潜在客户认为是深圳最适合居住的地方，而南山居其次且比例与福田相差不大，表明在潜在客户心目中， 对南山的认同度相当高福田新区热销福田是市民最有可能购买的区域，南山居其次。福 田 山 湖 岗 安 田 一结论表明深圳市住宅购买西移趋势更为明朗，且力度在不断加强，南山地产的发展存在较大的市场机遇。绿化小区受亲睐以绿化和树木为主的小区内环境设计方案是潜在客户最喜欢的。喜欢内容 比例（% ）以绿化和树木为主 001绿色是小区内不可缺少景
3、观，且最为潜在客户看重的，从另一方面来说是绿化好的小区最有可能打动潜在客户并促使其购买。2以水景和大面积活动广场为主的小区内环境设计方法也受到潜在客户的喜欢，所以开发商可以根据楼盘特点，采用多种环境设计方法的组合以满足不同类型潜在客户的需要。3标新立异和纯娱乐性环境设计不太合适潜在顾客群的审美观和传统心理。喜欢滨海风格热带滨海建筑风格和欧陆风格是被访者喜欢的建筑风格类型。建筑风格 比例（% ）热带海滨建筑风格 00三年以内购房今后三年是潜在顾客计划购房的集中时期，尤其是在 2003 年人数较多。大部分被访者购买用途为自住。2002年 003年 004年 005年 006年 006年 以 房是需
4、求主体100 平方米左右的三房是市场需求的主体。需求户型 需求比例 需求平均面积一房 00100 平方米左右的三房是市场需求的主体，尤其是三房两厅的市场需求程度较高，其次是两房两厅和两房一厅的需求较多。一房、两房、三房、四房的需求比例是 1：15：21：3。在面积上，三房在 100 平方米左右，两房在 80 平方米左右，一房在 50 平方米左右，四房在 140 平方米左右，五房及以上则在 200 平方米以上。钟爱小高层小高层的需求仍为市场主体。别 墅 层 无 电 层 无 电 层 有 电 高 层 层 高层（918 层）仍是潜在顾客选择的主要建筑类别，而多层带电梯（58层）、高 层（19 层以上）
5、及多 层无电梯建筑类别间的需求比例相差只在 3 个点左右，需求较为平均。平面结构是主流取向平面的室内结构仍是潜在顾客的主要取向，在非平面结构中，跃式中的需求比例是最高的，其次是复式。其 它 式 式 层 面 0 万是购房消费临界点2060 万的单套住宅总价是潜在顾客比较容易承受的，尤其是总价在 3050 万之间是潜在顾客承受能力最强的区间段。100万 以 上 1100万 190万 180万 170万 160万 150万 140万 130万 0万 以 下 潜在客户表示能够承担 4060 万的总价；而 潜在客户能够承受 40 及 40 万元以下的总体水平；在 100 万以上的总价则有 意承担，80
6、万的总价相当于一个 临界点，在 81100 万之 间能够接受的潜在客户仅有 表明潜在顾客的购买力差别较大，开 发商在制定价格策略 时应尽量避免 81100 万这一区域。5000 元是均价分界线单价 40016000 元/平方米是多数潜在顾客易承受的价格区间。10001元 以 00110000元 2%8001001001001001000元 以 0005000 元/平方米的单价是大多数潜在顾客最容易承受的，比例达到潜在顾客比例 能承担 50016000 元/能承担 60017000 元/平方米的潜在顾客比例接近 20%，也说明部分潜在顾客的购买力有限，而愿意承担单价超过 8000 元/平方米的也
7、只有 10 万首期能接受按揭付款是市民接受的主要付款方式，1015 万元是较佳的首付额度。200001元 以 50001200000元 00001150000元 0001100000元 00010000元 以 潜在顾客中，有 人能够支付 1015 万元的首期，而 1520 万的首期也有两成的潜在顾客能承受。2000 月供最愿意20003000 元是按揭方式的潜在顾客最愿意承担的月供额度4001001001001000元 以 、区域潜在顾客置业特征分析注：考虑到目前深圳市的二线关设置及购买力状况，我们仅对在罗湖、福田、南山居住的潜在顾客置业特点进行比较。工作居住同区最宜消费者基本上根据工作地点来
8、选择居住地可能购买区域所占比例比例（%） 罗湖 福田 南山 盐田 龙岗 宝安罗湖 作区域与居住区域一致性比例最高的是福田区被访者，而除本区外，工作地点多集中在罗湖区。2罗湖被访者主要在罗湖、福田工作。3与罗湖、福田被访者少有在南山工作不同的是，南山被访者有相当部分在福田、罗湖工作。而在南山居住，却在 盐田上班的可能性极低。南山区被访者自我满意度最高南山被访者对自己居住区域的满意程度最高深圳最适合居住区域比例（%） 罗湖 福田 南山 盐田 龙岗 宝安罗湖 福田 山 ） 罗湖 福田 南山 盐田 龙岗 宝安 香港罗湖 湖被访者只有不到三成会选择原来区域，被访者会选择福田，被访者会选择南山，也分别有
9、人会选择盐田和龙岗。2福田的被访者三成会流向南山，流向罗湖和龙岗的分别有 3南山被访者外流倾向最小，但也有 选择福田，会选择罗湖。4选择龙岗的被访者主要选择布吉。建筑风格各区被访者选择各异罗湖被访者更倾向选择欧陆建筑风格最喜欢的建筑风格比例（%） 欧陆风格 热带海滨风格罗湖 费者市场需求定量报告1. 小区周围自然环境、生活配套设施和交通条件是被访者购房最重视的三项因素。因素 比例%小区周边自然环境 002. 最适合居住的区域首选取福田，南山取代罗湖列居次席。深 圳 最 合 适 的 居 住 区南 山41%宝 安1%龙 岗3%盐 田3%罗 湖8%福 田44%3. 福田是被访者最有可能购买的区域，南
10、山居其次。最 有 可 能 购 买 区 域南 山38%宝 安2%福 田43%罗 湖11%龙 岗4%盐 田2%4. 大部分被访者购买用途为自住。购 买 用 途自 住90%其 它1%家 庭 其 他 成 员 住6%投 资3%5. 绿色是被访者主要追求的小区环境设计。喜欢内容 比例%以绿化和树木为主 65以水景为主 006. 热带海滨建筑风格和欧陆风格是被访者喜欢的建筑风格类型。建筑风格 比例%热带海滨建筑风格 007. 报纸广告和电视广告是大家获知楼盘信息的主要途径。渠道 单项提及率%报纸广告 人介绍 电台广告 新闻、资讯和电视剧是被访者最喜欢看的电视节目。档目 单项提及率%新闻、资讯 材 育、卫生 政治、军事、法律 新闻、资讯和体育内容是被访都最关注的报纸内容。栏目 单项提及率%新闻、资讯 材 事、法律 育、卫生 后三年是此次被访者计划购房的集中时间，尤其是 2002 年人数较多。米左右的三房是被访者需求的主体。户型 比例% 平均面积(平米)一房 6.
