《福满花园项目投资估算及资金筹措计划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《福满花园项目投资估算及资金筹措计划（35页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、(海量营销管理培 训资料下载)(海量营销管理培训资料下载)1福满花园项目投资估算及资金筹措计划第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案一、福满花园项目概述1、项目概况项目位于南宁市 ,南 临南面 对规 划中的水景公园，项 目东侧为衡阳路延长线， 项目总用地 南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积 容 方米。（表：6 【项目主要技术经济指标】内容 指标 内容 指标建设地点 衡阳路与新阳路北三里交汇 规划总用地面积 容积率面积 筑容积率 (海量营销管理培 训资料下载)(海量营销管理培训资料下载)2建筑密度 28% 绿地率 宅面积 业面积 住总户数 1520 户根据上述规划
2、经济指标，中住宅 业部分 外不计容积率之地下室建筑面积 494 个车位，项目总建筑面积 建 21 栋 18 层商住楼。二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为 元，整个建设经营期为 3 年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣
3、除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入 算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计 元，自有资金 10000 万元，占总投资的 销售收入再投入用于投资合计 元，另需贷款额合计 20000 万元。（二）资金动作方式在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。(海量营销管理培 训资料下载)(海量营销管理培训资料下载)31、自有资金整个项目的自有资金为
4、 10000 万元，占总投资的 分 3 年投入。详见表:6:6 自有资金年度投入表 (单位:万元)第一年 第二年 行贷款银行长期贷款共有二笔，共计 200000 万元，占总投资 53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。(表:6 银行贷款年度投入表 (单位:万元)第一年 第二年10000 100003、销售收入再投入。销售收入再投入按销售收入的 算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的 下半年 为整个销售收入的 总销售收入再投入为 总投资的 (海量营销管理培 训资料下载)(海量营销管理培训资料下载)4(表:6销售收入再投入年度投入表 (单位:万元)第三年
5、上半年 项目的建设工程规划与安排二、福满花园项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划说明1、建设方案。经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：2、规划目标。（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态（4）
6、吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。（二）建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则(海量营销管理培 训资料下载)(海量营销管理培训资料下载)5本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。本项目经测算销售值达 元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为 3 年，其中销售期为 2 年。根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程
7、中，以滚动开发的模式进行开发经营。2、建设方式。采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。3、进度安排。项目拟用三年分三期进行（见表：6据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：A 项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3 个月B 住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18 个月(海量营销管理培 训资料下载)(海量营销管理培训资料下载)6C 室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15 个月4、 项目周期设定开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为
8、项目开发周期的起始日。根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3 左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。5、 分段周期设定 开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。 开发计划安排 根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位） 。 （见图表:6表：6 项目实施计划表(海量营销管理培 训资料
9、下载)(海量营销管理培训资料下载)7第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度 第 五 季 度 第 六 季 度 第 八 季 第 九 季 第 十 季 第 十 一 季 第 十 二 季福 满 花 园 项 目 开 发 计 划项 目 的 设 计 及 开 工 准 备初 步 及 施 工 图 设 计三 通 一 平报 建招 标住 宅 的 主 体 建 筑基 础主 体外 装 及 设 备室 外 环 境 配 套道 路管 网环 艺验 收第三节 项目投资估算及资金筹措计划一、福满花园项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共
10、计投入资金 6000 万元人民币。（2）前期工程费：元，详见本项目前期工程费估算表（见表：6。（表：6 前期工程费估算表 (单位:万元)序号 项目 计算依据 计价（万元）(海量营销管理培 训资料下载)(海量营销管理培训资料下载)81 规划设计费 建安工程费3% 行性研究费 建安工程费文、地质、勘察费 建安工程费建开办费 建安工程费)建安工程费：元。 （见表：6表：6 高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (单位:万元)项目 高层（元/平方米） 项目 高层（元/平方米）桩基础 70 土建工程 750电梯 120 消防 30一般水电安装 100 煤气 10通讯 5 公用天线 3普通装修 50
11、对讲机系统 12地下室费用 130 智能化设施 80高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360 元/平方米建安工程费：高层建安工程费=1360 300+50)元注:其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。（4）基础设施费（红线内外工程费）：元， （详见表：6。（表：6 基础设施费估算表 (单位:万元)(海量营销管理培 训资料下载)(海量营销管理培训资料下载)9序号 项目 计算依据 金额（万元）1 供电工程 65 万元/公项水工程 15 万元/公项信工程 7 万元/公项气工程 7 万元/公项化工程 元/公项路工程 元/公项水工程 元/公项00+项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加 500 万建设中心花园（5）公建配套设施费：485 万元,详见表:6：6 公建配套设施费估算表 (单位:万元)序号 项目 建筑面积（平方米） 单价（元/平方米） 金额（万元）1 幼儿园 1000 500 502 卫生院 1000（位于裙楼房内） 400 403 文化活动中心1500 700 1054 超市 2000（位于裙楼房内） 5 邮政
