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1、Gemdale Corporation,科学筑家,The Science of Living,金地长沙观音岩项目资料,金地集团概况,金地集团是一家以房地产开发为主营业务的上市公司。金地初创于1988年，1993年开始正式经营房地产，2001年，金地（集团） 股份有限公司在上海证券交易所正式挂牌上市（A股代码：600383）。历经二十年探索和实践，金地集团现已发展成为中国地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司。构建起以深圳、北京、上海为中心的华南、华北、华东区域布局，在深圳、上海、北京、广州、天津、烟台、武汉、长沙、西安、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、绍兴、珠海、东莞、佛山18个城市进行房地
2、产开发，全国性的战略布局日益巩固。,项目概况,位置：项目位于湖南省长沙市望城县黄金乡观音岩水库北岸。距长沙市CBD五一广场18公里路程，距长沙市政府10公里路程，距望城县政府13公里路程。,观音岩项目,长沙市委、市政府,CBD 五一广场,项目临近长沙市委市政府，距长沙CBD五一广场车程在30分钟内,项目概况,规模：占地约1200亩，暂定容积率0.67，建面约50万平米。,北临规划中的银星路和占地1100余亩的百果园,东临望城县交通主干道之一的雷锋大道,虎脑坡,金盆山,铁家坳,竹子冲,黄山坳,西南临观音岩水库（又名观音岩湖）和白鹭岛,东南临中粮北纬28度,距长沙CBD五一广场18公里，车程约30
3、分钟,距望城县政府13公里，车程约20分钟,西南侧靠近长沙仅有的两个高尔夫球场之一的27洞龙湖高尔夫,1. 政策环境,09年政府出台的4万亿经济刺激计划，虽然将09年经济增长率有效地维持在8%以上，但带来的副作用是强烈的通胀预期。 PMI和M1、M2增速都显示目前经济处于活跃扩张状态，尤其是M1增长率高企，也意味着国内仍有大量“热钱”在等待合适的投资渠道去释放。 国人传统投资渠道也是目前仅有的两条渠道就是股市和楼市，经历了6000点巨幅回落至目前2400点的股市泡沫，加上国人惯有的买房置业心理，“热钱”中的大部分还是在等待楼市的复苏迹象。近期商业地产的突然火爆也证实了这一观点。 从政府4月份调
4、控政策中加入“地方政府问责制”来看，继07年调控政策摸准“信贷”这个中国房地产市场的命门后，本次调控又找到了“地方政府官员政绩考核”这另一要害。且经历了天价地王频出挑战最高领导层权威的事件后，管理层对房地产市场调控的态度已有了彻底转变，未来房地产市场尤其是住宅市场将有望从目前纯粹销售改为售租结合模式。 二轮调控下长沙出台限购令的机率很小，近期长沙房价下降压力不大。 整体来看，2011年春节前市场维持现状的概率较大，春节后尤其是明年下半年政策面有望引来调控深化后的良性反弹。,2. 经济环境,长沙经济发展近10年来始终保持快速发展态势，GDP增长率一直保持在两位数，从03年开始更是持续高于14%。
5、,人均GDP,GDP,经济高速发展,2. 经济环境,长沙人均可支配收入同样保持了两位数的增长率，09年已突破2万元。 人均消费性支出增长率存在起伏，但整体为向上态势，09年已突破1.5万元。,居民收入稳步增长,2. 经济环境,注：2004年及之前的数据口径为户籍人口，之后为常住人口,长沙人口及城市化率正逐年稳步提升,2. 经济环境,长株潭两型社会试验区,2007年12月14日，经国务院批准、国家发改委正式下文，批准长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)，建设综合配套改革试验区。长株潭城市群作为国务院批准的第四个经济特区，其无论对带动湖南经济的发展还是对促进中部地区崛起
6、都起着举足轻重的作用。,2. 经济环境,近期目标。到年，试验区建设全面启动，共建共享的综合基础设施框架体系初步形成，以湘江为重点的流域综合治理和保护模式基本建立，以清水塘、竹埠港为重点的循环经济发展初见成效，长株潭与周边岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市的区域经济一体化格局初步形成。人均超过.万元，总人口达到万人，城市化水平高于。 中期目标。到年，试验区建设纵深推进，资源节约、环境友好、产业优化等体制改革取得显著成效，资源节约和环境友好的产业结构、增长方式和消费模式初步形成。人均达到.万元，总人口万人，城市化水平高于，单位地区生产总值能耗比年降低，城市空气质量达标率以上，饮用水源达标率为、水功能
7、区水质达标率为，主要污染物排放量大幅削减。 远期目标。到年，“两型”社会建设综合配套改革主要任务基本完成，资源节约、环境友好的体制机制基本形成，新型工业化、城市化发展模式基本建立，经济社会发展与人口、资源、环境协调发展的格局基本形成。地区人均达到万元，三市总人口万人，城市化水平以上。,两型社会分 三阶段完成,2020年长株潭“两型”社会建成,2009年长沙人均GDP5.7万元，人口664万，城市化率63%。,2. 经济环境,大河西两型社会先导区,2008年初，长沙市河西的大片区域被确定为建设“两型社会”综合配套改革试验区的先导区。规划总范围约1200平方公里 。先导区定位：打造“两型社会”的先
8、导区、高新产业的集聚区、城乡统筹的示范区、适宜人居的新城区和支撑发展的增长极。到2020年，大河西先导区建成区面积将达200平方公里，人口约150万，地区生产总值达3000亿元。未来三年，大河西先导区将完成投资300亿元，基本展现新区雏形。,大河西战略下，望城县被纳入规划，给本案带来前所未有的机遇。,2. 经济环境,长株潭城际轨道交通,规划 利好,地铁及过江隧道,长沙城区旧城改造,武广高铁,2. 经济环境,宏观经济指标：长沙GDP总量、人均GDP、人均可支配收入、人均消费性支出、人口及城市化率等指标近年来都保持了较为快速的发展态势，为房地产市场的发展提供了坚实基础。 外在影响力：长株潭两型社会
9、试验区、泛珠三角、武广都市圈等总体战略规划的逐步实施，给长沙发展描绘了更加宏伟的前途，城际轨道交通、武广专线等基建工程的建设，大大增强了长沙城市竞争力及对周边区域的辐射力。 内在竞争力：湘江隧道工程等一系列的城市交通规划、老城区改造、一江两岸建设等，给长沙内在竞争力加分，为城市扩张和房地产行业发展提供助力。,小结,1. 供求关系,1,营销环境,2,竞争分析,3,产品分析,4,SWOT分析,5,客户分析,6,市场定位,长沙土地市场在07年出现了总价92亿元的全国地王，达到历史高点。08年商品房市场遭遇调整，行业内拿地心态转为保守，直至09年下半年才得以恢复拿地热情。2010年前三季度楼面地价已达
10、历史新高，比之前的07年记录水平还高出43%。 成交量方面，2010年前三季度的月均土地成交量（以建筑面积计）虽然仍未恢复到08年水平，但成交总量已超越09年全年。,2010年月均数据同比09年：量翻倍，价涨64%,1. 供求关系,1,营销环境,2,竞争分析,3,产品分析,4,SWOT分析,5,客户分析,6,市场定位,长沙商品房市场供求关系在04-07年都保持在较为平衡的水平，自07年市场步入快速发展轨道后，08年供应放量，但遭遇市场转折。09年迎来回暖后，目前回复至供求平衡状态。,统计口径： 长沙市内五区商品房 （含经适房等）,目前供销比正好1.00,1. 供求关系,1,营销环境,2,竞争分
11、析,3,产品分析,4,SWOT分析,5,客户分析,6,市场定位,长沙房地产市场起步较晚，商品房价于07年才步入快速发展轨道，全年实际上涨幅度超过30%。08年的全国性房地产调整并未对长沙以刚需为主的市场产生太大影响，不仅成交量稳定在06年同期水平，且房价也稳定在07年年底水平的4000元/平米左右。09年市场形势转变为上升趋势，但长沙业内仍保持着谨慎心态。2010年价格已突破5000元/平米大关。,统计口径： 长沙市内五区商品房 （仅含纯市场定价房）,网签价格9月份为5550元/平米,1. 供求关系,1,营销环境,2,竞争分析,3,产品分析,4,SWOT分析,5,客户分析,6,市场定位,长沙市
12、商品房新开工面积在07年突破了1200万平米后，近两年稳定在1100万平米左右。相较于长沙近几年的商品房平均年销量来看，这是一个不算小的数值（高出约20%）。考虑到近两年公开市场土地出让量的下降，未来1-2年新开工面积有望稳定在目前水平。 施工面积在09年达到3300万平米的历史高位，但增幅已从04-07年的20-40%的高增长回落至10%左右的稳定增幅，而且09年的竣工面积同比增幅大幅上扬，加上08、09年土地出让面积相较07年有较大幅回落，未来几年内施工面积的增幅应相对可控,统计口径： 长沙市内五区商品房 （含经适房等）,1. 供求关系,1,营销环境,2,竞争分析,3,产品分析,4,SWO
13、T分析,5,客户分析,6,市场定位,长沙二手房市场成熟度低于沿海发达地区。09年二手房成交量虽然达到历史最高的310万平米，但二手房与新房市场的量比关系仍处于1：4左右。2010年1-9月份这一比值进一步拉大到1：5以上。,统计口径： 长沙市内五区商品房 （含经适房等）,二手房市场不成熟，客户偏好一手房,1. 供求关系,1,营销环境,2,竞争分析,3,产品分析,4,SWOT分析,5,客户分析,6,市场定位,岳麓区 1.历史沿革：河西 2.传统认知：环境好、大学城、经济不发达，人口少 3.房产市场：市政府为开发河西于2001年迁至岳麓区内，市府板块开始发力,芙蓉区 1.历史沿革：老城区 2.传统
14、认知：CBD 3.房产市场：供应量小，单价高。,开福区 1.历史沿革：老工业区 2.传统认知：经济不发达3.房产市场：受近期区内较多精装修项目面世影响，单价较高。92亿地王所在区域。,天心区 1.历史沿革：老城区 2.传统认知：繁华地段 3.房产市场：省政府为提倡长株潭融城，于2004年迁至天心区南部。省府板块逐渐得到认同,雨花区 1.历史沿革：发展较晚 2.传统认知：偏远 3.房产市场：武广高铁站所在地，高铁开通后发展势头较好。,长沙房地产市场概况,N,南帝北丐 东市西文,我司项目所位于的望城县 1.历史沿革：长沙下辖三县一市其中之一县 2.传统认知：农村、经济不发达 3.房产市场：发展较快
15、，沿金星大道供应量大,1. 供求关系,1,营销环境,2,竞争分析,3,产品分析,4,SWOT分析,5,客户分析,6,市场定位,市区各区量价关系,1. 供求关系,1,营销环境,2,竞争分析,3,产品分析,4,SWOT分析,5,客户分析,6,市场定位,供应量：长沙商品房市场供应量在01-06年保持稳步增长态势，近三年波折较大。未来数年内，随着宏观调控政策的深化落实和管理层对房地产行业定位的进一步明晰，供应量有望改变目前受非市场因素影响严重的局面，逐步进入市场调控状态。从土地出让情况来看，未来市区供应量将逐年下降。 销售量：经历了近几年市场的大幅波动后，长沙商品房市场以刚性自住需求为主要支撑的特点，
16、以及长沙作为省内单极城市对省内其他地州市产生的辐射力和向心力不断加强的发展进程，将使得长沙商品房销量继续保持稳步增长态势。 价格：从房价与城市GDP总值、人均GDP、人均可支配收入等数据的比值关系来看，长沙房价在中部六省省会城市中处于最低位置。即使以全国范围来衡量，长沙也位于房价的“价值洼地”。在全国尤其是目前房价高企的沿海发达地区的房价出现调整迹象，且未来随着国家宏观调控有可能进一步回归合理价位的趋势下，在08年市场寒冬期仍保持了基本稳定的长沙房价，也有望走出“价值回归”路线，但更可能是一条与长沙经济增长、城市基础设施提升、人口聚集、城市化程度提高相一致的上升曲线。,小结,2. 别墅市场供求关系,1,营销环境,2,竞争分析,3,产品分析,4,SWOT分析,5,客户分析,6,市场定位,从各典型项目的地理分布来看，除极个别项目外，大部分项目都在三环线附近，小部分项目在二三环之间。以车程来衡量的话，绝大部分项目距CBD五一广场的位置都较为接近。,
