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1、二,一级市场分析,一,市场动态,四,未来市场展望,三,二级住宅市场分析,目录,一级市场:7月月份深圳共有5宗土地发布出让公告，总面积为9.87万平米，其中仅2宗为商业和居住用地出让；18宗土地成交，成交面积36.69万平米；其中1宗为居住用地，建筑面积7.81万平米，成交金额达5.2亿元。 二级市场：7月份一手住宅成交3286套，环比下跌21.44%；成交均价为20194元/m2，环比上涨6.51%，全市有15个楼盘（包括新开盘、加推楼盘和现房销售）入市，其中新开盘项目10个，与上月相比，增加了8个。 三级市场：7月份全市二手住宅成交5037套，成交面积为53.45万平米，环比上升25.18%
2、，同比上升12.17%。,综合分析：2012年7月，传统的房地产淡季，但深圳市场的供应量环比大幅增加，创下了自2011年以来的最高值，但成交量未能在6月份的基础上再创成交高峰。今年下半年，深圳新增供应量仍然较大，产品也较为丰富，后市成交量仍然较为乐观，价格受制于政策及市场的双重压力，或将难以出现实质性上涨。,深圳市场综述,1、温家宝：国务院总理温家宝7月7日在江苏省常州市调研时强调，必须坚定不移做好调控工作，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。 2、国土部：国土部部长徐绍史7月17日表示，将继续坚持房地产调控不动摇。 3、国土部：国土部和住建部7月19日联合下发紧急通知，要求坚持房地产市场调控不放
3、松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。 4、国务院专项督查京沪粤等16省市楼市调控：国务院办公厅7月24日发出通知，国务院将派出8个督察组，对16个省（市）房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督察。 5、银监会：银监会主席尚福林7月27日表示，下半年将严格控制过热地区和高负债房地产企业贷款规模，健全完善房地产贷款风险监测系统。,综合分析：中央各部门2012年7月份，将持续楼市调控不动摇，坚决防止房价反弹，让房价回到合理的位置，各地方政府也表示加强房地产的调控。在调控加紧的下半年房地产企业的降价或者打折将不可避免，在这个基础上，房地产企业也应该积极转型，从被动的困境中寻找一条生存兼顾发展的道
4、路。,政府动态,综合分析：中国主要城市土地市场监测数据显示，7月份20个主要城市土地供应量锐减，成交量亦相应有所下滑。据中指院监测，上周20个主要城市共推出各类土地73宗，较前周减少43宗，推出面积318万平方米，较前周减少238万平方米。其中上海、成都和沈阳分别推出67万平方米、52万平方米和40万平方米，为推出量较多城市。上周共成交各类土地49宗，较前周减少60宗，成交面积230万平方米，较前周减少47万平方米。其中天津和上海分别成交40万平方米和30万平方米，为成交量较多城市。,1、北京：民企中赫置地以26.3亿元的最高上限价格、配建16400平方米回购房的条件拿下万柳地块。 2、上海：
5、以浦东唐镇新市镇A-03-11地块为例，该地块以16.44亿元出让，溢价率为36.86%，折合楼板价约为15054元/平方米。 3、成都：7月主城区共出让11宗国有建设用地使用权，净用地面积共计1046.28亩，约合69.75万平方米，总可建面积约为259.25万平方米。 4、天津：本月成交放量，成交土地面积360万平方米，同比增778%，成交量居首位。 5、杭州：本月交易活跃，住宅用地楼面地价屡创新高，上城区钱江新城地块楼面地价20650元/平方米，成为杭州单价“地王”。 6、成都：共成交土地面积38万平方米，同比增加245%，领事馆地块以12.2亿的成交价格成为该区域“地王”。,土地市场,
6、综合分析:根据当前房地产市场发展态势，房地产调控已经松动，降息给房地产再次带来了喘息的良机。地方政府加快了预调微调的步伐，银行间流动性持续好转，可能预期的信贷政策微调幅度超过预期，楼市资金面将明显好转，房价再跌的可能性接近于零。预计下半年将进入新一轮复苏周期，房地产开发投资增速加快，房屋新开工面积及购置土地面积等增速也将止跌回升，房价上涨预期加强，市场方面较平稳。,1、央行：2012年7 月5 日，中国人民银行决定，自2012 年7 月6 日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，4年来首次非对称降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25 个百分点；一年期贷款基准利率下调0.31 个百分点； 2
7、、贷款：其他各档次存贷款基准利率也相应调整。同时，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7 倍，而个人住房贷款利率浮动区间不作调整。 央行要求，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。 3、深圳： 7月11日，深圳二手房交易按评估价征税正式启动，市房地产权登记中心已为按评估价征税工作建立了新的系统平台，同时设置了专门窗口接受咨询。,金融动态,1、深圳 ：龙岗将有16个供应项目，占比达到45.7%，宝安预计推出8个项目、南山6个、盐田和福田各2个项目。其中中海康城国际和中海塞纳时光两盘联合降价促销引发市场一波抢购热潮 2、北京：7月10日，
8、备受瞩目的北京万柳地块以总价26.3亿元被中赫置地拍得，溢价7.64亿，溢价率40.9%。 3、上海：7月25日，融创与绿城合资公司以16.44亿竞得上海唐镇项目，溢价率37%, 成为2012年上半年上海市总价地王。 4、郑州：7月11日上午，郑州也拍出了一块总价5.29亿元，楼面价8300元的郑州地王。仅仅两个小时后，郑州第二块地王诞生，这块3.196亿元的地块，每亩折合达1310万元，创造了郑州住宅土地每亩单价新高，且溢价率达105%，创了郑州住宅土地招拍挂溢价率的新高。 5、万科 ：公司新增加项目6个，分别是上海虹桥商务区11号地块项目、宁波鄞州区投创中心项目、南昌青山湖北大道25亩项目
9、、青岛即墨东郡项目、天津滨海新区散货物流项目、西安枣园项目，合计需支付地价款约30.19亿元。,综合分析：如果政策面没有进一步恶化的话，伴随着多数企业冲刺完成半年业绩，预计后面两个月开发商的销售动力将大幅度降低面对新政的严厉调控措施，部分开发商为确保现金回流，不得不实行降价促销，并改变推售策略，降低新政的影响力。同时，开发商对后市多持谨慎态度，纷纷准备调整企业发展战略，应对新政。,开发商动态,北京：调查显示逾六成北京居民认为房价太高，希望调控政策能够显现，使房价回归到合理的范围 深圳：一手楼盘的成交量继续下滑，消费者认为不能盲目的去购买降价的楼盘 上海：上海的投资客剧减，购房者认为现在的房价依
10、然很高，所以短时间内不考了买房 南京：购房者更倾向于打折降价的楼盘 广州：二手房市场冷淡，投资客和购房者还是处于观望状态 天津：刚需选择在今年下半年买房，他们觉得时候到了，就可以买,综合分析：在新政的影响下，投资客和购房者都处于观望状态，购房者希望房价能够下降或者回归合理的范围，在这样的环境下，房地产市场不容乐观，一方面是中央坚持房地产调控不动摇，一方面是各地方政府在一些房地产政策上出现”微调“，房地产开发商还是坚持现在的房价，也会通过一些优惠活动或者降价活动来吸引购房者，以求以价换量。,消费者方面,小结,目录,一,市场动态,二,一级市场分析,四,未来市场展望,三,二级住宅市场分析,无土地供应
11、。,本月土地供应,本月布吉坂田片区一级土地市场成交3宗,其中二宗为仓储用地，另一宗为工业用地。该3宗土地分别位于龙岗南湾街道和布吉街道，都是按出让起始价成交，无溢价。,本月土地成交,小结： 从土地供需量看来，同比7月深圳市供应3套，成交17套，用地性质为仓储用地和工业用地，布吉坂田片区的供需量基本平衡，究其原因，主要因为这几周片区土地市场推出的土地大部分为仓储工业用地，有一定需求； 从成交金额看来，布吉坂田片区本月三宗土地成交收益较低，主要原因为近期此片区新增土地供应溢价率较低，成交地块溢价率均为0。,小结,7月布吉坂田片区供应成交量基本平衡，但收益较低,目录,二,一级市场分析,一,市场动态,
12、四,未来市场展望,三,二级住宅市场分析,万科红，主打小户型及地铁沿线物业,在售楼盘情况,信义荔山公馆，以小户型为主，销售良好，周边有景观资源,在售楼盘情况,万科公园里，去年开盘，基本售馨,在售楼盘情况,和谐家园，主力户型为2-3房小户型,在售楼盘情况,承翰来座山,现房发售，优惠较大,在售楼盘情况,龙园意境天赋，定位高端,在售楼盘情况,目前有6个待售项目，紫瑞花园定位高端其他基本都为小户型住宅,待售楼盘情况,万科红项目本周成交76套,本月万科红成交76套，较上月有所下降，成交面积6680.48平米，成交金额约1.35亿元，究其原因，主要为其近期部分户型处于清盘阶段，目前购房有9折优惠所致，其本周
13、成交均价为196000元/。月度全市销售量排名为第12名。 本月万科公园里成交2套，成交面积286平米，成交金额516.92千万。 本周其他项目无成交，存货量大的楼盘都存在较大优惠。,成交情况,万科红项目凭借良好的品牌效应加之产品主打2-3房小户型和尾盘的较大优惠，销售76套，较上周成交110套，成交量有所下降，销售热度随销售期加长而减少； 万科公园里基本售馨，本周无成交，二期预计八月份才开放样板间； 信义荔山公馆还剩收官单位9栋未推出，时间未定； 和谐家园、承翰来座山、龙园意境天赋都是属于尾盘现房销售，优惠幅度较大，但是未有良好的销售进展，成交量依然为零。,小结,万科璞悦山，在售均为大户，有
14、较大优惠,在售楼盘情况,十二橡树庄园，以大户型、别墅产品为主，部分清盘产品有较大优惠,在售楼盘情况,万科璞悦山成交良好，达42套,本月万科璞悦山成交42套，成交面积7931.77平米，成交金额约1.88亿元，成交情况正常，较上月成交量有所下降，究其原因，从项目6月15号加推以来，销售热度逐渐下降使成交萎缩，全市排名为第24名。 本月十二橡树庄园成交套数仅4套，较上月6套，成交量下滑，全市排行第48名，其成交原因为部分高层大户及小别墅清盘，推出较大优惠。,成交情况,目前有3个待售项目，均为商业综合体，其中佳兆业城市广场项目定位高端，体量巨大,待售楼盘情况,万科璞悦山至6月中旬加推精装楼王，出现新
15、的卖点，上月成交量有所下降，达41套，但随销售热度下降，加之其推出的都为175平米4房大户型，定位高端，成交量有所下降，本月仅成交42套； 十二橡树庄园本月成交4套，上月成交6套，成交平稳，推出户型也为大户和别墅，成交有限。,小结,分析：2012年1-7月塘厦成交，整体片区成交量价平稳，在20200元/平米左右，7月由于没有项目新入市，成交量略微有所下降，总体处于成交平稳状态。,7月成交量略微下降，片区整体表现正常，市场潜在需求强劲,各月成交走势,户型面积区间范围大，二-四房成交量情况最好,月成交结构,市场动态：7月布吉坂田片区楼盘没有增量； 个盘成交：区域仅有万科三盘、十二橡树庄园成交，其中
16、，万科红和万科璞悦山成交套数占比近95%，片区成交金额当月突破3.18亿元； 未来供应：2012年下半年预计总推售量超过171万，下半年布吉坂田市场竞争激烈； 成交结构：本月成交主要集中在70-140的主流户型区间，刚需盘引领区域成交。,小结,目录,二,一级市场分析,一,市场动态,三,二级住宅市场分析,四,未来市场展望,纵观今年上半年深圳乃至全国房地产市场出现一片红火的局面，借着近期政策利好和积压已久的刚需力量深圳1-7月共销售1193套、销售面积逾14万方，特别是红5月、红6月接连创下了傲人的销售成绩。下半年市场竞争压力大，仅布吉坂田会有6个新增楼盘面市，预计可销售面积达215万方。 同致行认为：政府依然会坚持限购限贷等强力政策，以“宏观经济”稳增长为主要方针，小步微调购房政策“降息将准”、公积金贷款等，下半年市场会在微观政策上微调中稳定、协调中前进。,
