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1、第 1 页；共 122 页谨呈：贵阳驰峰地产开发有限公司峰 景 园营 销 策 划 报 告二零零四年七月十日(海量营销管理培训资料下载)(海量营销管理培训资料下载)目 录一、纲要结构1231二、市场分析1232三、基本策略1234四、产品策略12310五、价格策略12334六、通路策略12346七、推广策略12355八、推盘节秦12368九、销售执行12384十、推广计划汇总123112第 1 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告一、纲要结构市场分析 基本策略 产品市场 价格策略 道路策略 推广策略 推盘策略 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景
2、 园 营销策划报告二、市场分析大盘趋势；（开发/消费）环境社区趋势（由产品环境） ；市区大盘。1、市场环境分析 中天花园；环境生活；领导者角色年内没有强竞对手入市，楼价波动不大。 入市时机佳第 3 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告区内竞争价格压力区外竞争新添寨、二桥、市区分流2、竞争分析 玉兰园的分流；贴近定价、参照定价；区域最高端产品。主打“中天花园”3、消费者分析 对大营坡的接受程度对价位接受程度；对产品、环境接受程度两城区受众，拉动区域高端消费选择生理交通克服心理配套完善大社区引导包装展示、体验、演绎获奖第 4 页 共 122 页(海量营销管理培训资
3、料下载)峰 景 园 营销策划报告三、基本策略（一）总体市场战略高端产品+高端价位分三步战略实施建筑环境营销概念包装展示高端产品塑造 中端价位入市促销折扣付款方式高性价比认同兴趣欲望行动第 5 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告（二）目标对象1、受众地域范围二城区消费者、区内或竞争对手的高端受众层、中天品牌的拥护者、各地市消费者。2、受众身份角色年青的、白领的、高素质的（文化）3、3049 岁城市中产阶层4、受众描述社会中坚、 “上行”阶层、素质人群第 6 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告（三）产品定位第一居所环境（中天社
4、区）建筑（创新产品）户型（情趣+ 实用）理念（新都市主义）生活（康居）第 7 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告（四）竞争定位跳出大营坡板块，区内第一大盘;中天新杰作，傲视群雄。（五）形象定位贵阳第一居所 贵阳中天人成熟社区的精品新尚住宅的标志第 8 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告广告语 城市“新尚”生活“向往中天，向往峰景”第 9 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告（六）营销要点项目资料：250 套，约 平方米；建议均价 2200 元/；预计销售总额约 7440 万；建议：10 月
5、黄金周开盘年底（春节前）实现 80%销售第 10 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告四、产品策略（一）产品定位（关于项目产品的具体户型和面积定位在前面的分报告中已经提交，此处不再叙述）（二）产品分析主流房型配比：以三房为主、一房、二房、跃式适量为辅；主流户型面积：二房、三房；86130；160以上大户型约 38 套，约占总套数的 主要是跃层。总价基本控制 20 万40 万。第 11 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告（三）产品销售分析主打山景生态“0 距离”定位年青人， （二人世界）首次置业主打产品结构与小区内部景观（园林
6、围合）主打中庭景观、产品结构第 12 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告（四）销售指数分析A+指数，好销（开阔、山景、产品创新）B 指数，一般（补充产品、小面积）A+指数，好销（产品、户型、面积、庭院、景观）A 指数，较好， （开阔、园林、面积）第 13 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告（五）产品销售组合分析二种考虑： 第一种考虑：推荐： 第一批次亮相组合第二批次亮相组合样板区 泛售楼广场第一批次亮相组合：A、D、E 栋为第一批亮相单位，以相对好销单位开盘上市，给项目上市造势，造成热销的轰动效应，为第二期上市项目带来良好
7、的市场前景。第二批次亮相组合：B、 C 栋组合为相对一般单位，以第一批上市热销口碑效应，与相对价格优势，促成第二组团销售，以实现整体销售目标。第 14 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告第二种考虑：推荐： 第一批次亮相第二批次亮相样板区 泛售楼广场第一批次亮相组合：A 栋与 C 栋相对好销单位与 A、 栋销售，同时以B 栋单位来促成 A、C 栋销售。第二批次亮相组合：D 栋与 E 栋相对好销单位，以第一期上市单位来预测项目的市接受度，同时跟据一期上市产品的销售状况，调整二期产品结构，同时以二期较好销单位来促进项目整体销售，以实现项目整体目标。 第 15 页
8、共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告（六）户型销售分析A 栋：四房二厅二卫大开间，大落地玻璃；采光、通风良好；方正实用；私密性强；主人套房设计。B 栋：一房一厅一卫经典实用；南北通透；采光好；功能分区良好。第 16 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告三房二厅二卫方正实用；私密性强；双阳台设计；使用率高；功能分区合理。B 栋：二房二厅一卫一梯二户，通风好；入户阳台；空间布局合理；双阳台设计户型面积适中第 17 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告D 栋：三房二厅一卫视野开阔动静分区合理；一梯二户，
9、通风、采光良好；空间布局合理。空中花园。第 18 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告（七）产品包装这里所指的产品包装，指的是联体小组团的命名，具体命名如下：小高层（A 栋）峰顶畔新天大道多层（B 栋）尚岭湾项目主入口多层（C、D 栋）-御风谷靠内部多层（E 栋）天景岸第 19 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告（八）产品卖点梳理区位贵阳纯住宅大社区花园洋房；中天花园峰景园私家花园；处于入口要道，交通便捷；组团内相对较安静，是闹中取静的宝地；配套（中天成熟社区） 学校/生活配套主打卖点 产品（集合式 创新户型户型（阔境）第
10、20 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告风水绝佳之地；三重景观：远：山城相依山水城市的优势所在；中：中天花园贵阳市自然环境最好、最大、配套最全的社区；近：时尚之都社区优美环境；交通：项 目 位 于 贵 阳 市 云 岩 区 茶 店 ， 中 天 花 园 旁 ， 紧 临 新 添 大 道 ， 属 于 贵 阳 市 的 城 郊 结 合部 ， 距 贵 阳 市 中 心 里 。 过 往 的 公 交 车 辆 有 ： 17 路 、 25 路 、 51 路 、 251 路 、252 路 、 253 路 ； 中 巴 有 ： 82 路 、 95 路 、 93、 路 等 公 交 线 路
11、经 过 本 项 目 ， 所 以 本 项 目的 较 为 便 捷 。第 21 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告规划、设计有规模有气势的排列布局，不同角度有不同的风景；更人性化的社区活动及居住空间，让高层生活更生动；户型方正实用，实用率高；宽阔明亮的客厅；结构合理的布局；各个室内空间设计合理；室内房间尺度及使用更完善合理；私家储藏室，超大阳台；三重拥有：一流的产品设计一流的园林景观设计一流的安全智能豪宅第 22 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告建筑现代建筑坡屋顶；落地窗景观阳台户型 经典房型，方正好用，紧凑不浪费；风景大玻璃
12、；通风采光好；大阳台第 23 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告功能分区合理；凸窗设计，更多实惠；大开间，大阳台、通风采光好户型方正； 临山景观，视野开阔；装修标准梯间装修风格雅致，豪华；多款交楼标准（装修套餐）供客户选择；样板房现场专业解疑及个性化展示；个性化贴身装修服务；第 24 页 共 122 页(海量营销管理培训资料下载)峰 景 园 营销策划报告环境中天花园的品牌号召力；中天花园小区的要塞位置，属于交通要道；地势为中天花园较高处，景观优势明显；周边配套齐全，学校、购物等条件较优越和完备；项目的建筑属于入口的标志建筑物，具有引领作用。多层立体绿化，多处园林景观；曲径通幽，移步易景，让每一户人家在回家过程中感受到家的灵气。配套中天花园配套（学校、棋牌麻将室、男女健身室、网球场、乒乓球室、戏水池、桌球室、练功区、嬉 乐 园等） ；第 25 页 共 122 页h
