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1、,保利春天里价格报告,世联地产保利春天里项目组,谨呈：保利地产,近期政策背景。,1.1政策解读： 2010年房产政策时间表,从2010年1月至4月短短一个季度内，政府对于房地产市场的调控政策短期内不断细化；从中央调控到地方政策的具体落实执行速度加快。,2010年1月10日国办发出的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,此次“国11条”的核心在于:“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。”,首次以“家庭”（包括夫妻，直系子女）为单位严格界定“二贷”主体；首次明确“只要利用过贷款买房,再次
2、贷款买房就算二套房” ，意味着之前有房产即使贷款完毕也不可再享受“首贷”优惠；对于“二贷”利率并无参照08年硬性规定统一上浮1.1倍，而是采用“各银行贷款利率按照风险定价”,1.1政策解读：,2010年2月21日广东省办公厅对关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，提出4条措施粤四条,粤四条核心内容： 1、广深增加中小套型普通商品房 2、三旧改造增加市中心商品房供应 3、信贷和税收政策与国家保持一致 4、公开销售24小时前明码标价,“粤四条”的精神主要还是抑制投资投机，支持普通住房消费。其实，细看“粤四条”便可以发现，该方向性的政策和年前出台的“国11条”保持了一致，温和平稳仍是此次调控的主旋律
3、。,1.1政策解读：,2010年3月25日广州市国土房管局公布七大加强房地产用地供应和监管的措施穗七条,“穗七条”的亮点主要是“勾地制度”重新出炉，以及保障性用房建设力度加大。显示了广州政府着力解决中低层购房者的购房需求，以及土地交易市场的规范。,1.1政策解读：,闲置地开始按地价20%收费，广州将多管齐下预防和打击囤地、闲置行为。大幅度提高土地闲置费的收取标准，只要认定闲置的，一律按地价的20%一次性收取土地闲置费，土地有增值的，还要调增土地出让价款。 网上公开土地开发动态信息，广州将推出“阳光用地”工程。市国土房管局将参照“阳光家缘”的做法，在局网站上全面公开房地产用地宗案的开发利用动态信
4、息，以及违法用地、闲置土地的宗案查处信息，实现土地供应和监管信息的全公开。,2010年4月15日国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（四大调控政策）,“四大调控政策”的核心在于：首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50,贷款利率不得低于基准利率的11倍;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。,1.1政策解读：,一、抑制不合理住房需求 二、增加住房有效供给 三、加快保障性安居工程建设 四、加强市场监管,2010年4月15日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的
5、通知和17日出炉的具体的10条执行细则，以下简称“国十条”。,上述3条主要是针对需求层面的新政，如果政策执行严格，将会极大的抑制以投资及投机为目的购房。目前我国房地产市场中投资需求占房地产总需求的比例相当大，当这一部分需求者撤出房地产市场，必然会显著影响整个房地产市场的供求状况。从现阶段的市场来看，如果剥离了投资或投机购房人群。基本住房需求者，由于供需双方对房地产价格的预期相距甚远，供给和需求没有实现均衡，导致一方面房屋积压，另一方面又有很多居民持币观望，近期将持续一种博弈的状态，但从长期来看，由于开发商资金链压力，最终将导致房价大幅下跌，以适应刚性需求人群的支付能力。,1.1政策解读：,1、
6、 商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； 2、 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 3、 地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。,2010年4月15日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和17日出炉的具体的10条执行细则，以下简称“国十条”。,通过政策及金融手段的方式，对房地产开发层面加以控制，抑制房地产开发过热，政策也是针对拿地、开发、销售三个环节制订了明确的规定；在开发商拿地环节的政策，主要是规定了参与“招、拍、挂”竟地开发商的资质问题
7、，非主业的国有或国有控股房地产开发企业将不得参与商业性土地开发与经营；同时也规范了房地产企业拿地环节的融资问题；在开发环节中，针对有土地闲置和炒地情况的开发企业在融资方面制定了严格的政策，禁止商业贷款同时暂停上市；在销售环节中，制定了严格的税务清查工作，“枪打出头鸟”，对“定价过高、涨价过快”的房地产个案项目进行重点的清算和稽查；,1.1政策解读：,4、 税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、价格涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 8、房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利 。 9、 严禁非房地产主业的
8、国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。 10、 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组 。,2010年4月15日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和17日出炉的具体的10条执行细则，以下简称“国十条”。,2009年全国保障性住房土地供应仅完成计划一半，这也间接成为房价过快上涨的一个诱因，2010年“”期间，中央政府着重强调了保障性住房的执行力度，“二元化”的房地产格局已经确定，即政府提供保障性住房，来解决中低收入群体的居住问题。改善性需求及投资需求市场化；,1.1政策解读：,5、 房价上涨
9、过快的城市，要增加居住用地的供应总量。调整住房供应结构。 6、 房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 7、 加快保障性安居工程建设。地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。,2010年4月21日，银监会明确二套住房认定以家庭为单位,1、第二套房认定标准收紧，这一政策修改打击面扩大一倍，非常精确地打击了炒房客，可以说这是继国土部、住建部后，第三个部委出台了调控细则，使得调控的力度继续加强，将国务院的政策继续落实。 2、几年
10、前房屋管理部门就开始进行房屋数量普查工作，但至今业内还没看到过公布的结果。因此以家庭为单位认定仍存在困难和漏洞。例如，婚前一方购买了房屋，另一方未购房。婚后未购房一方申请购房，目前就很难被认定。 3、此前对于已购房的人，只要再购房均视为第二次购房，使得改善性住房无法认定。这次明确了改善性购房的标准。不过，不排除在房价上涨期，利用售出第一套房的钱，购买第二套房，等房价上涨后再出售获利的投机者。,1.1政策解读：,1、住房套数不以贷款为标准 2、二套房认定包括未成年子女 3、首套住房售出可视为无房户 4、一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能证明是二套房的，那就是第三套
11、房。,1.1下一步市场走势的看法及判断,观点 提高入市门槛，市场观望盛行，二套房需求受到极大抑制 观点 大部分投资客信心不足，短期内抛盘量将上升，其售价略低于当前市场价格 观点 开发商心态出现两极分化，加速推售VS推迟卖楼 观点 新政不可能会收到立竿见影的效果，价格的下降需要在市场成交量萎缩后实现 观点 从中长期看，在新政实施之后市场主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降,政策应对措施,后市预期有可能转淡，建议项目尽快入市,目前新政对投资型需求和改善型需求的项目影响较大，本项目主要符合首置刚需性产品，短期内受市场政策影响相对较小。,市场背景分析。,目前金沙洲在售的项目多数比较高端，同时项目
12、规模普遍较大，多主诉江景豪宅、国际社区，走高端路线。,区域市场：在售项目以品牌开发商大规模住宅项目为主，但区域内住宅产品多样化，档次差距较大。,67,时代糖果 恒大御景半岛 恒大绿洲 万科金域蓝湾 中海金沙熙岸 中海金沙湾 中海金沙苑 保利春天里,40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200 210 220以上,金沙洲主要在售楼盘洋房面积,95 201M,125177M,201M,149190M,主流面积,整体面积区间,85 293M,177211M,71 112M,8495,70%的货量84-95平方米的产品目前在
13、金沙洲竞争不大。,5787M,8396,85,124155M,80,97,竞争产品：区域主力户型在124-177平方米，项目主力面积段供应项目较少，短期内竞争优势明显。,约512套,时代糖果 金域蓝湾 御景半岛 中海金沙苑 金沙湾西堤 万科新项目 城建项目 凯德项目 保利春天里 西海岸9号地块,2010年,约139套,约600套50平米左右的蚂蚁工房,预计别墅入市,预计别墅入市,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,约337套,约425套,项目5月份率先入市，同期竞争产品供应不多。,317套,金沙洲90平方米左右户型供应统计,未来供应：区域内90平米户型
14、上半年供应较少，未来供应主要集中在下半年，近4000套，5月入市期市场竞争压力不大。,约1300套,竞争市场：同质产品剩余货量不足，项目具备出货的市场条件。,近期供应中2房套数为152套，小三房套数239套，总供应量较少，但2房供应相对较少，但从去化速度来看，2房去化较慢。,市场背景分析小结,区域内2房户型主流总价在70-100万左右， 3房户型主流总价在80-120万左右；总价100、120万分别是区域内2房和3房的总价敏感点。,项目入市期内，同质产品供应稀缺，市场存在明显机会点。,销售去化上3房去化速度最快，2房去化速度较慢；价格制定上2房价格弱低于3房。,客户分析。,客户分析：诚意登记客
15、户主要以白云、金沙洲、荔湾客户为主，区域性较为明显；接受单价普遍在1-1.2万左右，总价在80-100万左右。,21%客户来源于金沙洲区域；20%来源于白云；17%来源于荔湾。36%客户接受1-1.1万单价；29% 客户接受1.1-1.2万单价； 18%客户接受0.9-1万单价；39%客户接受81-90万总价；32% 客户接受91-100万总价； 16%客户接受101-110万总价；,VIP客户区域来源,VIP客户单价接受度分析,VIP客户总价接受度分析,客户分析：诚意登记客户主要以改善性需求为主，近7成以上客户可接受3成或3成以上首付需求。,37%客户接受3成首付；33%客户接受2成首付；20%客户可接受5成首付。 首付可支付金额25万以下客户占44%；首付可支付金额25-35万客户占37%；13%客户可接受35-45万；53%客户为改善性居住；23% 客户为婚房需求。,VIP客户首付分析,VIP客户首付总额分析,VIP客户置业目的,客户分析：诚意登记客户中近39%为二次置业，客户置业重点关注因素为户型、总价、地铁和保利品牌。,47%客户为首次置业；39%客户为二次置业；12%客户为三次置业。客户第一关注因素为户型，占到24%；第二关注因素为总价，占地19%；第三关注因素为地铁，占到15%。再次为保利品牌。,
