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1、滨水(海)商业案例研究,案例：深圳欢乐海岸,规划理念： 海洋文化主题概念 集零售、餐饮、旅游、娱乐于一体的都市旅游目的地 占地面积：125万平方米,功能定位： 华侨城的DOWNTOWN 华侨城创意文化、商业、娱乐的体验中心 华侨城旅游集散地和信息传播中心 深圳湾和华侨城城区的中央客厅商业+娱乐+文化+旅游+生态 功能构成：零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园,主题：找回深圳消失的渔村 布局：临水独栋+外摆空间+穿街水道空间特点：水系贯穿于功能空间中;同时增强中部用地的商业价值,建筑风格：岭南文化渔村建筑风格 独栋环水的布置和路径的组织，形成了步移景异的空间效果。,滨水步行,滨水功能,水
2、体,模式：,空间要素相互融合,商业动线,商业动线： 亲水体验与商业消费相互融合,商业动线： 亲水体验与商业消费相互融合,商业动线,商业空间布局： 两带两组团,体验路径：,狂欢大道,水上唱游,入口空间1： 通过建筑、景观、及构筑物的限定，将人流直接引到水边，并进入商业街入口,入口空间1： 广场+标志性建筑吸引人流，商业、水景等一一展开,节点空间1： 沿滨水岸线组织公共空间，联系人流与商业。但是，缺少沿主体水域的滨水带。,尺度：商业建筑高度H与商业内街道宽度D的比例介于1：11：2，局部介于1：3，中间做水景分隔。空间感内聚向心，稳定 且内街宽度控制在20M-25M左右，,主题活动：,案例二：迪拜
3、节日城滨水中心,区位：迪拜迪拜湾东南方 业态：餐饮+零售+娱乐+旅游 面积：20，4388平米,迪拜湾,迪拜湾,滨水步行,滨水功能,水体,模式：,空间要素相互融合,商业动线,商业动线： 亲水体验与商业消费相互融合,主要商业动线： 亲水体验与商业消费相互融合,商业动线,商业动线：,入口：通过一系列引导，直接使引导人与商业、水发生关系，形成本案的有别于其他项目的特征,商业动线,商业动线：,商业主入口,水景大堂,水景广场,休憩广场,游艇码头,入口商业动线,空间界面：带状连续型,节点：商业与亲水空间相融合，水引入商业内部，增加商业内部的空间趣味性,水引入商业内部，形成各种趣味空间,水引入商业街，滨水休
4、憩空间与亲水空间有机融合,尺度：商业建筑高度H与商业内街道宽度D的比例介于1：11：2，空间感内聚向心，稳定 且内街宽度控制在20M-25M左右，,H,D,案例总结,外部和内部均引入水，打造富有趣味的亲水体验,合适的商业空间尺度，空间感觉内向、不离散，且能观赏建筑细部,+,商业,观景,情景式商业,案例总结：商业活动与观景活动的不同比例，决定了不同的空间布局。主题活动的植入，强调了情景商业的主题性。,案例：克拉码头,区位：位于新加坡河与里巴巴利路 业态：餐饮、娱乐、购物、旅游 面积：34000平米,城市道路,新加坡河,克拉码头,项目环境：,滨水步行,滨水功能,水体,模式：,空间要素相互并存,商业
5、动线,商业动线： 亲水体验与商业消费相互融合,入口：通过一系列引导，使得商业、水发生关系,商业动线,商业动线：,商业主入口,商业路径,中心广场,亲水空间,入口商业动线,空间界面呈连续带状型,模式：,功能空间,游憩空间,水体空间,节点：功能空间与亲水空间相融合，增加亲水空间的趣味性,游憩空间引入水体空间，形成各种趣味空间,滨水休憩空间与亲水空间的亲密接触,尺度：商业建筑高度H与商业内街道宽度D的比例介于1：11：2，空间感内聚向心,H,D,案例：圣淘沙名胜世界,区位：位于新加坡河 业态：亚洲顶级一站式综合娱乐城和独一无二的家庭度假目的地，东南亚首个且唯一一个环球影城主题乐园。 占地面积：49公顷
6、,城市道路,水体,圣淘沙名胜世界,项目环境：,项目内容：,滨水步行,滨水功能,水体,模式：,空间要素相互融合,商业动线,节庆大道,亲水空间,商业动线：,亲水空间,亲水码头,东部华侨城海菲德小镇,区位：深圳 项目内容：主要包括天幕、海布伦宫、红酒体验馆、自酿啤酒屋、湖畔美食廊、小镇客栈等特色项目 项目特点：以浓郁而各具特色的世界葡萄酒文化为主题，演绎了19世纪美国加州纳帕山谷的红酒小镇风情。,空间要素相互并列,模式：,商业动线,商业动线：,天幕广场,亲水空间,亲水空间,杭州西湖滨湖商业,区位：杭州下城区西湖边 业态：零售+娱乐+旅游 面积：36，5760米,西湖,城市道路,项目,滨水步行,滨水功
7、能,水体,模式：,整体规划为滨水步行、功能、水体三者并行 商业内街则采用三种元素融合的形式,商业动线,商业动线： 部分商业消费采用亲水体验形式,+,主要商业动线： 部分亲水体验与商业消费相互融合,商业动线,商业动线：,空间界面：带状连续型,节点：商业街增加趣味性的滨水空间,水引入商业街内部，形成各种趣味空间，但均为静水观赏，人的亲水活动缺乏、,尺度：商业建筑高度H与商业内街道宽度D的比例介于1：12：1之间，开放空间控制比例在1：1， 宽度也控制在20m25m之间，而某些商业内街的比例遵循了传统江南古镇的街区比例，接近到2：1， 使得商业内街具有浓重的传统韵味。总体空间则收放有致,入口和局部节
8、点空间比例控制在1：1到1：2之间，比较舒适,部分商业内街在选择接近2：1的比例，接近杭州传统街区尺度,案例总结,项目本身位置好，定位高端，整体规划 滨水功能与水体（西湖）以及亲水空间 （滨湖步行带）分开设计，使得滨湖休 闲带的人流与商业人流分开，商业内部 较为安静,亲水体验引入商业街，但是仅作为辅助 空间提高商业品质，而且为观赏性静水，,传统的街区尺度引入商业街，使得空间 具有文化传承的意义,Victoria Harbour，HongKong,香港维多利亚港,概况 Victoria harbour 位于香港的香港岛和九龙半岛之间，是中国第一、世界第三大港。 交通 建设有海底隧道，地下铁路等现
9、代化设施。实现过海隧道、地下铁路、海上渡轮共同运输，保持维港与外界的交通畅通快捷。 景点 维港海岸线很长，南北两岸景点多不胜数，以太平山、铜锣湾避风塘、尖沙咀海滨长廊、香港星光大道、金紫荆广场最为著名。每年吸引游客众多。,维港商业简介 维多利亚港由于港阔水深，为天然良港，香港亦因而有“东方之珠” 。 1900年代，维港贸易流通，大量外地人口涌入，商业开始逐渐成型。 至今己有超过220间的品牌进驻，包括CHANEL、Dior、GUCCI、PRADA、PENDI、YSL等国际顶级品牌，以及一些流行的二线品牌。,功能设置 商业街：经营范围包括时装、鞋子、化妆品、珠宝首饰、手袋皮包、家庭用品、室内装饰
10、品、礼品精品、儿童玩具等。 配套：餐馆、休闲娱乐区 酒店：香港君悦酒店（5星）、香港喜来登酒店（5星） 、香港朗豪酒店（5星）等 大型商场：海港城、国际金融中心商场、新港中心、朗豪坊购物中心、友邦中心、新宁大厦等 特色服务：新年烟花汇演,经营特点 世界著名或知名品牌：所经营的品牌纯正，质量上乘； 难以想象的低价：每年10-12月的打折季一般以低到1-5折的价格销售，物美价廉； 方便舒适的氛围：维港有得天独厚的景观资源，购物氛围舒适惬意； 交通方便：海底隧道、地下铁路、海上轮渡通达港外。,项目可借鉴之处 开发商可利用项目景观资源优势，进行知名品牌招商； 类型丰富、性价比高的品牌商品，增强项目竞争
11、力； 沿街式商业布局，营造良好的购物环境； 写字楼、酒店、特色服务相配合，增强项目吸引力； 四通八达的便捷交通，形成更大的商圈辐射能力。,Portofino，Italy,意大利 波托菲诺,概况 Portofino是意大利著名的旅游海港小镇，位于意大利北部，隶属于里维埃拉。交通 从海港有三趟轮渡连通其他海港。当地有城际巴士，也可以自驾进入。城市内交通以敞篷小车和小帆船为主。景点 Portofino作为全球闻名的旅游胜地之一，拥有建于中世纪的布朗城堡、圣乔治教堂和灯塔、波托菲诺地区公园。每年来此地旅游的人数超过750万人。,简介 Portofino房子错落有致，且至少有一扇窗户朝向蔚蓝的海湾，房子
12、外立面色彩丰富，充满个性。吸引了世界各地许多著名的政界要人、金融巨子、明星名流。 当地以旅游业为经济支柱。有商业街、星级酒店、大型购物中心等。商业街位于海滩与城市中心交界处，近300家世界知名品牌在此地开设VIP服务店。同时，具有意大利海滩风情的特色小店遍布。,功能设置商业街：经营范围包括：时装、鞋子、化妆品、珠宝首饰、手袋皮包、室内装饰品、礼品精品等。配套：特色餐馆、咖啡厅、宠物寄养中心、艺术馆等酒店：波托菲诺酒店（5星）、圣乔治亚酒店（4星）、伊登酒店（4星）大型商场： Sam Moon Center、 The Woodlands Mall 等特色景点：布朗城堡、波托菲诺地区公园,经营特点
13、 世界知名品牌高端服务店与意大利风情商品，满足不同层次消费群和消费目的； 以旅游业为支撑，酒店业发达，高中低档次酒店兼有，适合各类旅游成本； 波托菲诺海湾绝佳的自然景观，配合城市规划的人造景观，营造舒适的购物氛围； 富有特色的交通工具：当地交通工具以敞篷车和小帆船为主。,项目可借鉴之处 档次丰富、兼容性强的商品，增强项目对不同层次消费群的吸纳能力； 景观商业，将旅游与购物融为一体，营造绝佳休闲消费环境； 星级酒店与特色酒店相结合，通力增强项目吸引力； 独具特色的便捷交通，形成更大的商圈辐射能力。,达令港,Darling Harbor Australia,达令港（Darling Harbor）又
14、叫情人港，但原意中并没有“情人”的含义，是1826年以当时的行政长官Ralph Darling的名字命名的。上世纪70年代，达令港到处都是空置的仓库，还堆积着成千上万吨几乎不再使用的铁轨。至于她的码头，也只有一些老式的小船还在使用;但她的滨海区非常美丽，又靠近城市，已经到了符合再开发的阶段。1984 年，新南威尔士州政府正式开始对该区域进行再开发，宣布“经过150年的工业用途后把她还给悉尼人民”。1988 年在澳大利亚200 周年年庆之际，达令港重新开放。如今，达令港几乎全年成为澳大利亚重大户外庆典的场地。自1988年开放以来，有一亿五千万人次访问过达令港。根据2002 年的统计，港区第三产业
15、的雇员超过四千人，高星级酒店的房间数达2888间，酒店式公寓3341套。酒店的入住率远高于市内的酒店，2001 年就达到76.6%（911 事件后有所下降，目前已超过80%）。2002年到访达令港的游客人数为1,300万，2003年到访者的人数则突破了1,500万的大关，为当地各行各业带来了巨大的收益。,项目基本情况,情人港借用滨海区的水资源景观将原先闲置码头二次开发成集旅游、购物、休闲、娱乐、外展为一体的城市综合体，不仅推动区域第三产业发展，同时带动悉尼的旅游业、外展业。,悉尼情人港位于雪梨市中心对面，达令港是雪梨主要的娱乐中心。有为数可观的餐厅、咖啡厅及酒店，逢星期假日和文化节庆更以户外活
16、动及表演节目为号召，吸引本地及外来的旅客。另外达令港还有雪梨水族馆海豹馆.浅水馆和深水馆。,项目区位/交通,交通：往來達令港的交通也十分便捷。旅客從市中心步行前往達令港只需五分鐘，您亦可選擇坐船、水上計程車、高架觀光火車或輕軌觀光火車前往。擁有大量講究安全的停車場及完善的公共設施。,项目开发背景 达令港位于悉尼市中心西北部，距中央火车站2公里并和唐人街相连。这一带历史上原来是悉尼铁路站场和港埠所在地，后一度废弃衰落。1984年，澳大利亚新南威尔士政府决定予以改建，迎接1988 年建国200 周年。悉尼达令港改造就是当时一项由旅游部门负责的、带有国际意义的城市设计开发项目，最初占地50公顷。2000年奥运会期间，达令港作为庆典活动中心，基地也扩展为60公顷。,
