房地产开发贷款评估报告

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1、(海量营销管理培训资料下载 )(海量营销管理培训资料下载 ) 1某房地产开发贷款项目评估报告某房地产开发贷款项目评估报告本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。报告通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。报告通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风险的评价得出项目投资计划可行，财务评价符合贷款要求的结论。险的评价得出项目投资计划可行，财务评价符合贷款要求的结论。房地产开发贷款评估报告房地产开发贷款评估报告 项目名称：河滨印象项目项目名称：河滨印象项目 企业名称：四川万达房地产有限公司企业名称：四川万达房地产有限公司 评估单位：成都精至诚房地产评估

2、有限责任公司评估单位：成都精至诚房地产评估有限责任公司二二 二年十一月二十九日二年十一月二十九日 目录第一章 概 要 一、借款人评价 二、项目评价 三、市场评价 四、投资筹资评价 五、财务评价 六、贷款风险评价 七、评估结论 第二章 借款人评价 一、借款人概况 二、经营者素质及管理水平 三、信用状况评价 四、资产负债分析 五、盈利能力及资产运用效率 六、现金流量分析 七、信用状况评价 八、企业前景评价 第三章 项目建设条件评价 一、项目建设的必要性 二、项目建设内容、规模和建设 三、项目实施进程评价 四、项目建设条件评价 五、设计单位资质评价六、施工、监理单位资质评价 七、环境保护评价第四章

3、市场评估 一、市场供求状况及其发展趋势分析 二、城东房地产市场分析 三、市场定位分析 四、市场预测分析 五、项目分析第五章 投资估算和筹资评价 一、投资估算 二、投资来源及筹资评价 三、项目投资计划评价 四、有关说明 第六章 偿债能力评估 一、项目财务效益预测 二、项目财务现金流量分析 三、资金来源与运用分析 四、项目偿债能力评估 五、项目敏感性分析 第七章 贷款风险与效应评价 一、贷款风险评价 二、贷款担保评价三、贷款效应评价(海量营销管理培训资料下载)(海量营销管理培训资料下载) 2第一章第一章 概要概要根据四川万达房地产有限公司开发根据四川万达房地产有限公司开发 “河滨印象河滨印象 ”工

4、程申请贷款的需要，经工行工程申请贷款的需要，经工行 支行初审，并报工行支行初审，并报工行 分行营业部住房信贷处研究分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于决定，组成评估小组，于 2002 年年 11 月月 24 日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为 2002 年年 9 月月 30 日）日） 。根据项目的现有资料、开发现。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行 “房地产开发贷款评估办法房地产开发贷款评估办法 ”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及的要求，评估组

5、采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于 2002 年年 11 月月 29 日完成评估工作。现将评估报告简要概述如日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：下： 一借款人评价一借款人评价 四川万达房地产有限公司（以下简称四川万达）成立于四川万达房地产有限公司（以下简称四川万达）成立于 1999 年年 7 月月 22 日，是大连万达集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表日，是大连万达集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表，注册资本，注册资本 2000

6、万元，分别由大连万达集团股份有限公司投资万元，分别由大连万达集团股份有限公司投资 1800 万元和四川万达房地产有限公司投资万元和四川万达房地产有限公司投资 200 万元构成；公司主营房万元构成；公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。地产开发，具有房地产三级开发资质。 2001 年年 1 月起正式进行月起正式进行 “河滨印象河滨印象 ”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近 1 年的销售时年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，间里，在成都市激烈的市场竞争中， “河滨印象河滨印象 ”业已取得近业已取得近 元的销售佳绩，实际到帐销售收入为

7、亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为 。截止元。截止 2002 年年 9 月，公月，公司资产总额为司资产总额为 21335 万元，负债总额为万元，负债总额为 13482 万元，所有者权益为万元，所有者权益为 7852 万元。万元。 四川万达在工行四川万达在工行 支行开有一般结算帐户。截止支行开有一般结算帐户。截止 2002 年年 9 月月 30 日，在工行日，在工行 支行存款余额为支行存款余额为 557 万元；公司借款余额万元；公司借款余额 9000 万元，万元，其中工行其中工行 支行借款支行借款 7000 万元，中行万元，中行 支行借款支行借款 2000 万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。

8、企业无不良信用记录，万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录， 2002 年经工年经工行行 分行审核评定信用等级为分行审核评定信用等级为 。级。通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势 ,自身积累增加自身积累增加 ,对负债对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。 二项目评价二项目评价 “河滨印象河滨印象 ”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区居住小区项目，

9、位于成都市东南部锦江区 乡永兴村三、四组（乡永兴村三、四组（ 村）二环路内侧村）二环路内侧 米，地理位置优越，交通米，地理位置优越，交通便利。便利。该项目总占地该项目总占地 163,648 平方米（含代征地平方米（含代征地 41,024 平方米）平方米） ，建筑总面积，建筑总面积 116,092 平方米，其中：商品住宅平方米，其中：商品住宅 111,162 平方米（可销售面平方米（可销售面积积 95,118 平方米，赠送面积平方米，赠送面积 16,044 平方米）平方米） ，会所，会所 2,820 平方米，幼儿园平方米，幼儿园 1,490 平方米，配套用房平方米，配套用房 620 平方米。平方

10、米。 项目规划设计有项目规划设计有 52 幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在 160 平方米到平方米到 298 平方米之间，共平方米之间，共 403 套，其中套，其中联排别墅联排别墅 319 套、复式别墅套、复式别墅 84 套。项目容积率套。项目容积率 化率，绿化率 53%。项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于 2001 年年 8 月全面开工，截止月全面开工，截止 2002 年年 11 月已

11、完月已完成成 52 栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在 2002 年年 12月完工交房。月完工交房。三市场评价三市场评价 根据企业提供的资料，根据企业提供的资料， “河滨印象河滨印象 ”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等

12、劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价 5391 元元 /，复式别墅平均售价式别墅平均售价 4183 元元 /项目可实现销售收入联排别墅。本项目可实现销售收入联排别墅 元，复式别墅万元，复式别墅 元万元 ,预计可实现销售收入预计可实现销售收入 元。万元。四投资筹资评价四投资筹资评价 根据企业提供的经规划局批准的总方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项根据企业提供的经规划局批准的总方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成

13、都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资目自身情况，经测算该项目总投资 元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他） 元，开发费用（财务费用、万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）管理费用、销售费用） 元。经评定单方成本为万元。经评定单方成本为 元 /平方米；其中：土地平方米；其中：土地 元 /平方米、前期工程费平方米、前期工程费 元 /平方米，平方米，房屋开发费为房屋开发费为 元 /平方米、费税平方米、费税 (主要为综合报建费、集资费主要为综合报建费、集资费 )元 /平方米、期间费用平方米、期间费用 元 /

14、平方米，其他费用平方米，其他费用 元 /平平方米，不可预见费方米，不可预见费 元 /平方米。平方米。 企业自筹资金企业自筹资金 元，工行土地储备贷款万元，工行土地储备贷款 7000 万元（到期万达集团代还，详见附件：万达集团承诺函，截止万元（到期万达集团代还，详见附件：万达集团承诺函，截止 2002 年年 11 月末，月末，已归还已归还 1100 万元）万元） ，中行流动资金贷款，中行流动资金贷款 2000 万元（万元（ 2003 年到期）年到期） ，向工行新增房地产开发贷款，向工行新增房地产开发贷款 元，销售滚动投入万元，销售滚动投入 元。万元。企业自筹资金占总投资的企业自筹资金占总投资的

15、符合规定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为，符合规定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为 元。万元。 五财务评价五财务评价 经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表 4 项目财务现金流量表）项目财务现金流量表） 1、项目建成后将实现净利润、项目建成后将实现净利润 元；万元； 2、内部投资收益率：按全部投资计为、内部投资收益率：按全部投资计为 ； 3、财务净现值（还原利率、财务净现值（还原利率 10）：按全部投资计为）：按全部投资计为 元；万元； 4、动态投资回收期、动态投资回收期 (还原利率还原利率 10%)：按全部投资计为：按全部投资计为 ；年； 由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基