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1、重庆巴蜀艺术广告有限公司 址 重庆南坪南城大道 309 号怡丰花园别墅 27 号 编 400060话:（862828454 真:（862820601 (海 量 营 销 管 理 培 训 资 料 下载 )重 庆 巴 蜀 艺 术 广 告 有 限 公 司(海量营销管理培训资料下载)策略简报（地产品牌） 017 提报人： 户 重庆梅陇房地产发展有限公司 品 牌 上海东方花苑工作描述 针对东方花苑尾盘和跃层户型的推广提出整体思路楼盘东方花苑。东方花苑位于重庆市渝中区学田湾一带，紧邻市政府和人民广 场。距上清寺 转盘 5 分钟的步行，周边生活配套设施成熟，银行、超市（新世纪）、小商品批发、菜市等配套应有尽有
2、，近在咫尺，生活便利。东方花苑作为单体楼，由裙楼和三幢塔楼 组成，其中一幢塔楼是市委组织部办的招待所，按三星级标准筹建。其它两幢塔楼作为住宅对外出售。目前，东方花苑已经进入尾盘销 售阶段，即 该楼盘经过一年的 现房销售，还剩下为百余套住宅空置，其中，有 80 余套平层户型，12 套跃层户 型。客 户准备通过一次广告 传播活动，将剩余楼盘销售出去。重要事实（有何重要的因素影响制约目前楼盘的销售进程）1、住宅户型大，付款压力过高是影响楼盘的销售的主要因素东方花苑目前所剩户型偏大（主要以 110右的户型为主），以至房款 总额过高（总房款约 30 万左右），是制约楼盘销售的最大因素。从营销角度讲，户型
3、偏大是因，房款总额过高也是因，给消费者造成的付款压力加大，并间接影响购房者的生活品质才是果。因房款总额 太高而造成消费者的购房心理 压力和心理障碍是目前影响东方花苑销售进程的主要因素。2、缺乏有效推广，是影响楼盘销售的重要因素有效的传播推广由三个要素组成：楼盘信息的准确传达（主要是卖点的诉求）；促销优惠信息的及时传达；生活主张的精准描述（特别是对未来美好生活的勾勒）。在 营销 推广上缺乏整体的考虑， 传达给消费群的必将是不完整的信息，再加上推广预算无多，吸引消费者到售楼现场 成了一大问题。无论销售力量再强的营销人员，也难为无米之炊（营销拉力的作用）。目标任务完成现有楼盘的销售任务，特 别是对跃
4、层的销售。任务分解：1、 改变消费群对东方花苑的认知，明白在 东方花苑购房，特别是购买跃层和大户型是一种机会。2、 传达跃层销售的信息（突出尊贵性和首次出售）。3、 通过跃层销售带来的客源，推 进其它大户型的销售。4、 完成所剩楼盘的全部销售。挑战（要完成目标，最大的挑战是什么？机会在哪里）重庆巴蜀艺术广告有限公司 址 重庆南坪南城大道 309 号怡丰花园别墅 27 号 编 400060话:（862828454 真:（862820601 (海 量 营 销 管 理 培 训 资 料 下载 )重 庆 巴 蜀 艺 术 广 告 有 限 公 司(海量营销管理培训资料下载)挑战 价格（总价）过高，而相对 的
5、优惠措施和服务缺乏， 难以令客 户下单。 社区环境成熟，但在成熟的另一面 则是喧闹和嘈杂， 环 境方面无优势可言。 户型结构异形偏多，消费 者在心理接受上会产生畏难 的感受，即在 购买后会担心装修、居住的不便，如何说服消费者接受异形户型并采取购买行动，是我 们面临 的巨大挑战。机会 跃层户型首次推出，在传 播上可利用的元素较多； 部分户型的朝向好，且楼 盘地理位置独特（位于市府所在地），在市中心难以找寻到类似物业（大户型），可以吸引部分喜欢居住在繁华闹市中心的人群； 前期宣传力度较弱，形成了一个 传播上的真空，再次推出系列广告，将引起消 费者的更多关注。核心目标人群定位事业有成，行事稳重的一群
6、人。 年龄在 3550 岁之间，往往 拥有自己的事业，或在公司/企业里任高级管理职位； 注重生活品质，忙于事业 ，少于 顾及家庭，对家庭成员怀有愧疚的心理，希望能给家人找到一处好的居所； 接受传统教育，深谙处事之道，因事业的需要和生活习惯 ，喜欢享受热闹和方便，市区中心是其居家的不二选择。有什么关键因素能有助于楼盘的推广跃层： 户型数量仅限 12 套，大部分的朝向好。 （面向公园、大礼堂或三峡博物 馆）大户型： 价格优惠力度大，在市中心 难觅如此优质低价的楼盘 。推广策略1、 加大推广力度，改变消极的 传播态度，通 过广告打动消 费者，吸引消费者；2、 增加促销力度，以实质性的 优惠增加对消费
7、者的诱惑力和 购买几率；3、 提高服务质量，将服务向深度 发展， 为大客户提供免费 的装饰/装修设计和建议，免除他们的后顾之优；4、 为重要客户制定专案销售计划，可根据客 户需求定制物 业服务。在重 庆房地产市场首次推出“按需服务”的物业管理模式，提高开发商知名度的同 时，提高楼 盘传播效果。执行手段1、宣传物料（卖场应用的 列物料或更多，如型 录、宣传品、单页、展示物料等） ：2、媒介计划 3、促销/直销（主题活动、现场促销、抽奖、人 员拜访等） 4、公关（新发会，路演，媒介公关方案的主题？）： 重庆巴蜀艺术广告有限公司 址 重庆南坪南城大道 309 号怡丰花园别墅 27 号 编 400060话:（862828454 真:（862820601 (海 量 营 销 管 理 培 训 资 料 下载 )重 庆 巴 蜀 艺 术 广 告 有 限 公 司(海量营销管理培训资料下载)5、影视（，专题片，纪录片，影 视剧或更多）：6、其它（根据实际情况提出的 执行手段）7、推广行程（甘比图）：8、工作进度表（我方工作内容与 时间安排？）：9、提示（客户方意见）：10、备注：预算项目主管签名： 策划总监签名： 客户总监签名：
