《【精品】九江地段地产项目楼盘项目思路》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【精品】九江地段地产项目楼盘项目思路（100页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、让你的生活成为别人的奢享,九江市物质再生利用回收公司周边地段 推广策略案,纲 要,壹、市场研判篇 贰、市场定位篇 叁、营销推广篇 肆、商业定位建议,壹、市场研判,宏观经济、房地产市场、片区竞争、总结、预测。,一、九江市宏观经济运行概况,1）GDP发展分析近年来，九江市国内生产总值迅速增长。“八五”期国内生产总值增幅在全国200多个地级以上城市中列第10位。2000年国内生产总值213.07亿元。 生产总值的稳步增加,经济的快速发展,给房地产市场的发展提供了坚实的基础,房地产投资市场也得以实现持续、健康、稳定的发展。,请市调人员提供20032006年 九江市国内生产总值的对比图。,2006年产业
2、构成比例为7.3：52.8:39.9，对经济增长的贡献率分别为2.5%、65.6%和31.9%。人均GDP突破两万元，达22390元，增长15.9%。九江市三大产业产业结构不断调整，产业结构调整朝着良性方向发展，有力地推动了经济发展，房地产业发展根基更加稳固。,2）产业结构分析,此处为南昌市的数据，希望能 提供九江市的产业结构分析数据 及其图表。,3）固定资产投资总额,固定资产投资持续快速增长，房地产投资成支柱。 2004年同比上年增48.9%，其中房地产投资85.18亿元，增长41.9%；2005年同比上年增长44%； 房地产投资成为经济发展的主动力，而固定资产投资比例的快速增长，直接拉动了
3、经济的快速发展。,此处为南昌市的数据，希望能 提供九江市的固定资产投资总额分析。,4）社会消费品总额,社会消费品总额保持较高增长速度。 年均增长保持10以上， 2005年同比增长15.7； 消费品零售批发业保持快速增量，消费品结构升级加快，商品市场聚集能力增强，数据显示社会消费能力有效增强。,此处为南昌市的数据，,城市职工工资水平和消费性支出增大，但增幅比成下降趋势。 值得注意的是，职工工资水平增幅比呈现下降趋势，对房地产市场发展特别是中高端市场不利。,5）市职工平均工资水平,此处为南昌市的数据，,2002年-2004年，城镇职工水平稳步增长，但增幅比呈现下降和不稳定趋势，直到2005年增幅比
4、约为17.8，收入大幅增长。,6）市职工平均可支配收入,此处为南昌市的数据，,宏观经济结论性描述：1、九江市经济呈现快速稳步健康发展态势，经济发展前景乐观，稳步跨入“十一五”发展计划。 2、城乡居民生活水平显著提高，收入、储蓄、消费性支出同步增长，但城镇收入增幅比成下降趋势，收入增幅比与房价增幅比成微弱反比，将一定程度影响居民消费和置业能力。 3、城乡结合部、城郊人群置业潜力正在不断增加，农民收入成规模增加，为城郊结合部、城郊房地产开发建设提供了有力的信心支撑。,二、南昌住宅市场分析,1、近年房地产投资研析,近年来，九江市场投资总量总体增加，2006年上半年，九江市房地产开发完成投资 亿元，比
5、上年同期增长 %。 从2007上半年数据显示，九江市房地产市场发展形势呈现良好的态势。,南昌住宅市场步入买方市场，市场竞争更加激烈。 南昌房地产市场历经2003年的快速增长后，在2004-2006年逐步走向平稳，房地产市场在政府调控下理性向前发展，20067房地产商品房销售增长平稳，市区商品房预销售面积较上年同期增长 ，商品房交易市场依然表现活跃。,2、商品房市场供需分析,房地产销售均价整体持续增长,涨幅较大，置业门槛不断抬高；房价仍然居高不下,2006年房价增幅甚至突破10，从另外一方面也提高了占绝对数量的低收入阶层的购房门槛,造成了市场供求矛盾的突出.,3、住宅市场价格研析,4、新推建筑形
6、态研析,从供应量上分析，多层供应仍是市场主力，高层为辅，小高其次，别墅量最小。 高层以市中心区段和红谷滩板块居多， 多层供应占39，莲塘、市区、新建、象湖板块等区域供应都较大。小高层则以其较灵活的建筑形态保证了在各区位的供应，优势明显整体销售较好。,5、新推户型供求研析,目前南昌市场二房、三房依旧为主力户型，上半年三房供应占60，二房占21，二者占据主力，成为楼市畅销户型。四房、复式瓶颈难破，销售弥坚。一房主要以公寓为主，市中心居多，占据着地段和总价的优势使其整体销售情况也较佳。,九江房地产发展前景预测,房地产市场开发速度加快九江市2005年始提出建设“美丽、富裕、和谐、强盛”的社会主义新九江
7、的目标，全面启动总投资近20亿元的第一轮城市大建设，2006年下半年又启动第二轮城市大建设，全力突进大工业、大旅游、大物流和城市大建设的“3+1”发展战略。 在此契机下，九江房地产进入了一个全盛时期，以居民住宅建设为重点，分层次推进房地产业发展，以满足居民不同住房需求为目标，调整优化房地产供给结构。围绕解决广大中低收入家庭住房困难，重点建设分布合理、连片开发的普通商品住宅，扩大经济适用住房和廉租房规模。围绕美化人居环境，合理发展风格多样、品味较高、功能完善的中高档商品房和住宅区。围绕适应人流物流扩大趋势和提升城市服务功能，积极推进设施配套、运行高效的现代商务区建设。,市中心市场供应量会相对减少
8、，价值上升 但是，值得注意的是，城市中心板块的项目却较为珍惜，随着对拆迁的规模和进度的控制，一定程度上会降低今后土地供应中的市中心供地比例，从而使市中心物业变得更加稀缺，其土地价值必然会有大幅提升。市中心物业的价值提升对市场价格会形成支持，而另一方面市中心物业供应的减少又会促进市场价格的稳定。,宏观市场结论,宏观经济大势趋好，促进房地产市场需求旺盛 产业结构升级工业和服务业比重上升将催生新的购房群体 房地产市场供销两旺，一、二、三级市场协同上涨 处于快速上升期,九江房地产市场将进一步升级，从成本型市场向产品型市场转变，高价值产品溢价区间将不断提高，为本案创新及品质溢价带来机会,三、项目区域市场
9、分析,项目位于浔阳组团东侧，北临长江，南抵九江师专，西与庐峰小区交界，东滨白水湖，隶属老城区。这一区域内基本上都为九江市较中心区位的楼盘，在九江整体楼市中占据较高端地位。,1、区域概况,本案,本案,老城边缘地带，传统专业市场特区，房地产开发渐入佳境: 九江市物质再生利用回收公司周边地段是浔阳组团东侧的重要组成部分。近几年来，该地段发展比较迅速，基本形成了以市场物流为主的城市格局；但其中心地区，特别是九江市物质再生利用回收公司周围，由于原来的建设缺乏统一的规划，造成布局零乱，公共设施配套不全，居住环境质量较差，已严重地影响到城市的空间景观和居民的生活质量。,2、区域市场发展特征,多方规划利好共同
10、推升板块开发热潮；随着市府对该板块的重新定位和改造，加之区域内的市场沿线逐步改造到位，区域的土地价值一下得以全量释放，而政府也逐步放开了对区域土地的控制，自07年起，区域楼盘逐渐增多，城北一些品质较高的楼盘纷纷出现，使得该区域成为九江楼市的热点板块之一。,区域的商业开发价值逐步被市场看好； 区域内两条城市干道长虹北路（道路红线宽60米）和庐峰东路（道路红线宽30米）；通过长虹北路可直达火车站，通过庐峰东路可直达大中路商业区，九江长江大桥和昌九高速公路尽在咫尺，对外交通联系便捷。 3、内部发展态势良好 该地段目前已形成了具有一定规模的四大市场，即天马建材大市场、浔阳水产大市场、黄氏干货大市场和蔬
11、菜大市场。该四大市场将与濂溪片区物流中心一道逐渐成为赣北地区产品集散地。该地段市场物流业的发展，一方面将为九江的发展带来强劲的动力，另一方面良好的发展态势，势必带动该地段周边地区迅速崛起。,近期区域土地供应依然从紧由于该区域亦属老城区，居民分布密集，拆迁不易，能空出的土地仅为外迁的企业用地，但此类土地毕竟少数，这也导致该区域土地供应量有限，地价相对较高 。,3、区域房地产市场供求状况,住宅市场供求情况,土地市场供应情况,四、竞争个案解析,项目名项目概况：,项目图片,主要经济指标及配套,项目定位 主题定位： 规划定位： 风格定位：,项目述评：,贰、项目市场定位,项目研析、属性、客群、价格、形象。
12、,一、项目研析,项目本体资源与影响条件评价：处于城市中央的辐射区，虽然受城市扩张和知名楼盘带动逐步发展，但仍属于周边环境较差的陌生区域,项目SWOT分析,内 部,我们再来总结一下通过SWOT分析出的项目最明显的属性支撑1、优越的区位地段赋于项目天然的繁华社区的特质2、开放性的商业基调奠定的多指向的居住特点3、成熟商圈氛围和竞争决定的特色商业发展路线,二、项目客群定位：,住宅客群定位,主力群体：九江的高端收入人仕、商人、专业市场的私营业主 次主力群体：周边收入较高的市民、地市有钱客户,他们普遍受过良好的教育，凭着自己的努力和聪颖，已经在各行各业崭露头角，处于事业的上升期。 收入相对较高，有所积蓄
13、，由于能力的具备，他们对未来充满信心，对能创造更多财富从不怀疑。 有伴侣或子女，处于两人世界到三口之家的转变中，他希望为家人带来更加优越的生活。 房子是奋斗的成果，也是自身能力与职位的体现，希望通过置业可以把自己纳入到更高的圈层。,主力群体洞察,他们是来自湖北黄梅小石等地，在九江做生意，他们在九江拼搏的时刻，也希望能在这里安家置业，扩大事业。 他们收入属较高，生活富足，希望通过购买房子为自己的事业在下一城。,周边商业客户洞察,他们是土生土长的九江人，大都三口之家，不缺吃不缺穿也不缺房住，生活并不忙碌，更多悠闲自在。 他们收入属中上等水平（商人除外），生活相对富足，看到亲朋好友置业，也有所动容，
14、也希望通过换房能为自己带来面子、得以炫耀的资本以及更加优越的生活。,次主力群体洞察,除了具有相同购买能力外，他们还具有相同的购买动机,需要一个匹配自己的有面子的房子！,二、项目属性定位,由此，我们可以以这样一个概念来概括出我们的项目属性,都市 新 奢适主义,本项目的优势在于提倡都市化生活，不显山露水，但追求精致的居住理念， “都市 新奢适”是本项目最有优势的发展方向。,什么是都市新奢适主义？ ,奢华是什么？奢华是夸张的、繁复的、华丽的,新奢适是什么？新奢适是内敛的、简约的、精致的、人性的、舒适的,新奢适主义,简洁的都市,格调的自然,精致的人生,在这里，既能享受城市的繁华、活力和便捷，又不必忍受
15、嘈杂和拥挤,在这里，欣赏到的自然不孤立于都市之外,在这里，回归生活的本质，舒适而又有品味,项目的整体定位:,具有“都市新奢适主义”人文气质的高品质社区,树立标杆 建立区隔,强调区位,整体定位 全面拔高,42,新奢适主义,距都市很近，离自然不远简洁的城市格调的自然精致的人生,“新奢适主义” 主张,事业有成，更渴望生活感悟； 拥有金钱，却不为财富统治； 追求品位生活，绝不附庸风雅和装腔作势； 享乐人生，认为这是对工作的最佳犒赏； 生活的质与量，相信自己的眼光，不为他人言语所动摇； 在品味自己生活的同时，期待迈入下一个人生台阶，那里，是足以奠定成功的基石。,后奢华主义缘于都市高于都市，源于自然高于自
16、然,新奢适主义 简洁的城市,在这里，既能享受城市的繁华、活力和便捷； 又不必忍受嘈杂和拥挤,这里欣赏到的自然不孤立于都市之外； 你眼中的自然是源自自然的，更超卓自然的，格调,新奢适主义 格调的自然,新奢适主义 精致的人生,人生怎能千篇一律，只有格调才符合你！ 别人眼中的奢华只是金钱的堆砌，这里的空间每一寸都恰到好处，舒适最华贵,物业发展建议总体原则,产品核心价值,物业发展建议基于两方面考虑来展开： 从整体定位提炼出的项目灵魂：新奢适主义精神在产品体系中的表现 竞争价值：如何跟周边楼盘形成差异化，取得核心竞争力,项目定位所宣传的新奢适主义主题落在产品层面需要表现的是简洁的都市、格调的自然、精致的人生,竞争价值增加,竞争价值的原则是在市场竞争最激烈、难以突破之处通过差异化化解竞争压力，在难以差异化之处保持跟竞争对手的同等竞争面，在少数单点上发力形成创新突破,物业发展建议贯穿的主线： 新奢适主义精神在产品设计中的体现,
