《物业管理中存在的问题及完善》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理中存在的问题及完善（38页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、物业管理中存在的问题及完善,2,小区物业管理相关法律问题研究,第一部分：存在的问题 第二部分：对物业的认识 第三部分：法律法规的规定 第四部分：物业纠纷的解决对策 第五部分：常见纠纷及其处理,3,第一部分：存在的问题,一、物业管理费标准的确定问题 物业管理费到底应该确定在什么价位，首先小区业主与物业服务公司之间较难达成共识，往往是业主认为物业服务企业收费高或者认为物业服务企业没有提供质价相符的服务；而物业服务企业则认为收费低，经济上不合算。其次，小区业主之间也在物业服务公司应提供何种等级的服务上存在分歧，因经济条件的差异，有些业主希望得到优质服务，同时愿意缴纳相对较高的物业管理费，而另一部分业
2、主不愿多交物业管理费，他们只对一些基本的物业管理服务有要求。正式这些分歧导致了小区业主与物业服务公司的冲突。,4,5,6,7,二、小区公共配套设施的归属、使用等方面的问题,小区公共配套设施的所有权人是开发商还是全体业主，法律目前并无明确规定，如停车位的所有权问题，相关法规只是对停车位做了这样的规定，即“小区内的机动车停车场（库），应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”共用设施和共用部分的权属问题并没提到；而物权法规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用
3、于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”物权法仅对“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”的所有权明确为业主共有，但对“业主共有的道路或者其他场地用”又缺乏明细明文规范。因此，在此类问题无明确法律规定的情况下，业主和开发商、物业公司非常容易产生纠纷。,8,同时由公共配套设施的收费以及收费后发生意外的物业企业是否要承担赔偿责任等问题所引发的小区业主和物业服务公司矛盾冲突屡见不鲜，实践中很多诉讼就是因为车主将车停在小区内停车位上而遭到损坏乃至丢失而引起的。,9,10,11,12,13,三、
4、业主违规行为与拖欠物业费问题,物业管理条例虽然规定了物业服务公司的维护物业安全、保障物业合理使用等的管理责任，但却并未授予物业公司任何处罚权力，也就是说，物业服务公司对业主违反法律法规、业主公约和临时公约的行为，仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和采取强制措施权。而现实当中，如果物业服务公司对业主违规的行为仅进行告知、制止、报告这类处理，并不能制止此类行为的发生，小区其他权利受到侵犯的业主此时往往会觉得物业企业没有履行好其职责而拒绝交纳物业费。而对于物业公司来说，部分业主的长期拖欠物业管理费行为，已经严重影响了物业公司的资金流转，使得物业公司无法继续聘请保洁保安等为小区进行服务，这将使得
5、物业公司的管理质量进一步恶化，造成一个恶性循环。同时，有的物业服务公司在没有相关法规明确界定其强制权力的状况下，采取自认为合理的一些强制措施解决上述问题，这也是造成与违规业主矛盾的重要原因。,14,15,16,17,18,19,四、 工程质量等开发商遗留问题,开发商遗留问题主要是房屋建筑质量问题，此外还包括绿地等配套设施与售房时的约定有不符所引发的争议，结果业主入住后发现房屋质量问题或开发商原来的配套设施承诺没有兑现，在找不到开发商或不能及时得到处理的情况下，业主只能把矛头对准物业服务公司，即要求物业服务公司负责处理，否则拒交物业管理费，从而引发物业纠纷。并且由于客观上许多物业服务企业与开发商
6、之间存在某些密切的联系，这更进一步导致了业主与物业服务企业的纠纷。,20,21,22,五、 物业服务企业的安保义务问题,最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释第六条中规定了从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织具有一定的安全保障义务，有人认为该其他社会活动包含了物业这种新兴的服务活动，因此认为物业服务企业应当承担与经营者相同的安保义务；而物业管理条例第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此有人认为只有在物业公司违反了物业服务合同规定的义务时才应当对于业
7、主的人身、财产损失承担相应的责任。这种对于物业服务企业承担业主人身、财产安全损害赔偿责任的认定条件的理解不同，也导致了现实中存在的种种问题无法妥善解决。,23,24,25,第二部分：对物业的认识,一、物业管理的法律性质 2007年3月物权法通过，物权法中将“物业管理企业”正式变更为“物业服务企业”，随后在2007年10月1日施行的修改后的物业管理条例中也将物业管理企业正式更名为物业服务企业，从这样一个名称的变更上，我们大致可以看出立法者对于物业管理的特别是物业管理企业的法律性质的认识的一个转变。从管理到服务的转变，表明将物业管理的法律性质确定为服务行为，即平等民事主体之间通过合同的约定，由一方
8、向另一方提供的一种服务行为。台湾和日本的立法也将这种服务进一步界定为一种代理服务。如日本1988年修订的建筑物区分所有法第26条第2款明确规定“管理人就其职务代理区分所有人”。我国目前对于物业管理的代理服务性质的观点暂时没有研究，但普遍认为物业管理不具有行政管理类似的强制性，而是一种民事层面的服务行为。这一点的认识对于在处理业主与物业企业之间的纠纷时起着重要作用，对于业主权利的保护也是有利的。,26,二、物业服务企业的权利来源 1、法律法规规定； 物业管理条例、江苏省物业管理条例 2、物业服务合同；,27,三、物业管理权的性质 1、物权说； 2、债权说； 3、权限说； 4、权能说；新型权利：资
9、格权，代表权；,28,第三部分：法律法规的规定,物业服务企业的权利：在承接物业时的查验并取得物业服务企业的资料的权利；取得业主交纳的物业费的权利；业主逾期不交纳物业费用时物业企业可以通过诉讼主张权利；向业主收取约定的物业服务合同以外的项目的报酬的权利；对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方 面法律、法规规定的行为的“制止”权；依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；选聘专业公司承担专项经营业务；拒绝任何形式的摊派；法律、法规规定的其他权利。,29,物业服务企业的义务：对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序
10、；执行物业管理行业规范、服务标准；物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告；物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；接受业主、业主委员会的监督；定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，接受质询和审计；接受政府有关行政主管部门的监督管理；法律、法规规定的其他义务。,30,业主的权利： 1、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企
11、业提供的服务； 2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3、提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 4、参加业主大会会议，行使投票权； 5、选举业主委员会成员，并享有被选举权； 6、监督业主委员会的工作； 7、监督物业服务企业履行物业服务合同； 8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用； 10、法律、法规规定的其他权利。,31,业主的义务： 1、遵守管理规约、业主大会议事规则； 2、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生
12、的维护等方面的规章制度； 3、执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 4、按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5、按时交纳物业服务费用； 6、装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业； 7、法律、法规规定的其他义务。,32,第四部分：物业纠纷解决对策,1、从前期物业管理服务入手，把问题消灭在萌芽状态。在开发公司建设过程中，就让物业公司参与进来，让物业公司从物业管理服务的角度提出一些意见。我们常见到的是在开发公司售房的时候，物业公司有可能参加，因为在签订商品房买卖合同的同时有可能也就签订了临时业主公约。 2、一定要做好业主公约和物业服务合同的签订工作。业主公约是一个小区业主权利义
13、务的纲领性文件，对于保护每个业主的权利起着十分重要的作用，物业服务合同则是物业服务企业权利义务的来源，是诉讼解决纠纷的重要依据。 3、物业公司加大宣传力度，增加或增强业主的物业管理意识，取得业主的理解和大力支持。 4、收费坚持公开、公平、公正原则。,33,5、物业公司加强树立服务意识，提高质量。明白管理根本上是一种服务。 6、适当增加有偿服务项目，方便小区个别有特殊需求的业主。物业管理服务可以分为两大类，一是物业管理服务合同中约定的内容，二是在物业管理服务合同中没有约定的内容但有些业主有特别需求的内容。既方便了业主，又增进了与业主的感情。 7、物业公司应当主导或倡导建立社区文化，便于业主们互相
14、沟通。 8、做好业主同业委会的沟通工作。 9、妥善处理开发公司的遗留问题。这里物业公司要从为业主利益考虑出发，起到一个调节作用。 10、运用法律手段解决纠纷。,34,第五部分：常见物业纠纷及其处理,一、 小区车位问题场地使用费or车辆保管费,35,二、业主家中遭到盗窃，小区物业是否要承担责任 案例 法院认为：“其进出小区正门均未被要求登记或被询问，逗留期间未遇到小区保安巡逻、18幢楼的门敞开着且无灯光。该情形显然为徐阿晓实施盗窃行为提供了便利条件。这应与被告证大物业疏于管理、保安人员未能勤勉尽职存在较大关系，尤其是明知18幢楼因移门损坏而导致门禁系统失灵，却未提供特别的安全保卫措施，故在被告某
15、物业无证据证明案发时其已积极履行上述合同义务或尽到合理注意义务的情况下，对原告构成违约，与原告所遭受的财产损失之间具有相当因果关系，因而应当承担违约损害赔偿责任。”,36,三、物业服务企业针对业主违规行为的“制止”根据行政处罚的设定条件，法律可以设定各种行政处罚，限制人身自由的行政处罚只能由法律设定，行政法规可以设定除限制人身自由外的行政处罚，地方性法规可以设定除限制人身自由和吊销企业营业执照以外的行政处罚，国务院部委规章可以在法律、行政法规未规定的前提下对违反行政管理秩序的行为设定警告和一定数量的罚款的行政处罚，省级人民政府和较大市人民政府制定的地方规章可以在尚未制定法律法规的前提下设定警告或者一定数量罚款的行政处罚。其他规范性文件不得设定行政处罚。,37,江苏省物业管理条例第十条规定，业主委员会有“督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定”的权利。在发生此类违规行为时，业主委员会应当发挥其作用，及时做好与业主的沟通交流工作，促使其改正违规行为，协助物业服务企业进行好物业管理工作。,谢 谢！,
