土地规划管理的三个问题

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1、土地规划管理的三个问题,规划处 谢潇波,土地规划管理的三个问题,一、怎么看待规划？二、怎么调整规划？三、怎么评估规划？,怎么看待规划,如何从宏观上理解土地利用总体规划 一、定位 为什么叫龙头？土地管理的基石。 二、目标 保耕地、保发展、保生态 三、内容 规模、结构、布局、时序。定量、定位、定序 四、特色 全域覆盖、上下联动、指标控制、分级审批、分区管理、计划调控、预审监督 五、趋势 阶段论、国情论；目前阶段，保障粮食安全、生态安全和经济安全,规划定位,土地利用总体规划是土地管理的基石国土资源管理的“四个一”： 一方地：土地的批、供、用、补、查 一块宝：矿产资源的勘察、开发、利用、保护 一张图：

2、测绘地理信息的调查、生产、应用以及版图意识的宣传 一本证：土地及其定着物的调查、确权、登记、发证，不动产统一登记。土地管理的三大基石： 土地产权：公有制、征用制度 土地规划：指标控制+空间管制+用途管制 土地执法：监督与指导土地管理的核心制度：用途管制。规划是用途管制的基础。农用地转用。三大地类。用途管制是国际惯例，与国际接轨。但是三大地类管制，则是中国特色。土地征收、转用审批、土地调查、土地执法都要依据土地利用总体规划。 相衔接、相互衔接？ 土地管理法的秘密。开发园区规划、城市总体规划、生态功能区规划都要与土地利用总体规划相衔接。,规划目标,中国政府话语体系中的战略、国策。科教兴国战略、可持

3、续发展战略；耕地保护、计划生育国策。国策：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地 土地管理法第19条： （一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地； （二）提高土地利用率； （三）统筹安排各类、各区域用地； （四）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用； （五）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。 1、保耕地：落实耕地保有量与基本农田保护任务。规划分区制度、计划管理制度、占补平衡制度 2、保发展：统筹各类各业各区域用地，节约集约用地。 3、保生态：生态控制区，土地综合整治 保障三个安全：粮食安全、生态安全和经济安全 1、粮食安全：18亿亩耕地红线和20亿亩实有耕地。 2、生态安全：天更蓝、水更

4、清、山更绿。对生态用地实行特殊保护。 3、经济安全：保障基础设施用地需求，保障重大产业用地需求，保障城市发展用地需求。,规划内容,指标控制型与分区管理型相结合的规划 发展规划和空间规划的低水平融合。 蓝图型（城规）、指标型（行业计划）、分区型（主体功能区）。土地利用总体规划的四大核心内容： 1、指标：耕地、基本农田、建设用地 2、区划：土地用途区、建设用地管制分区、规划地类。 3、控制线：中心城区控制线、扩展边界、规模边界、禁止建设边界 4、管制规则：各类分区的管制规则 5、保障措施：审批制度、责任制度、评估制度、修改制度,规划特色,1、全域覆盖。城规只针对规划区。 2、指标控制。城规的三区四

5、线一书三许可。主体功能区没有指标控制。总量指标、增量指标、效率指标。 3、分级审批。省及重点城市，国务院。市、县及城关镇，省政府。其他乡镇，市政府。不需要人大审议的规划。直接体现国家意志。城规，人大审议，上级批准。一般乡镇县政府审批。其他规划，一般是行业审批。比如矿规，就是一个自批自用的规划。冷水滩。部门参与最为集中的规划。 4、计划调控。近期规划、年度计划、用地预审。 5、红线制度。基本农田红线、中心城区控制线、禁止建设区边界。扩展边界。 6、分区管理。,规划趋势,1、从指标管理型规划向空间管制型规划转变：不仅要落实指标，还要明确空间用途管制边界。高度重视数据库的建设与管理。 数据库已经成为

6、矿规编制审批的前置程序。土规亦将如是。2、从增量调节型规划向总量管控型规划转变：不仅重视流量（计划）管理，更加注重各类空间资源的总量管理，对各类规划约束性指标的管理将更加严格。新增量的管理。存量利用。城乡增减挂钩的利用。 3、从专业部门型规划向全局全域型规划转变：成为中、微观层面空间规划体系的核心，成为多规融合的底盘与基础平台。人口、城镇体系、产业聚集、空间边界,怎么调整规划,一、调整对象 1、县、乡两级规划 2、规划指标、规划地类、管制分区。土地用途区一般不调整。规划指标一般不调整。 二、启动条件 1、文本中已作安排，但选址未定。 2、有条件建设区形变。 3、选址确有特殊原因。 4、土地管理

7、法第26条。交、能、水、矿、军。三、调规类型 切块调整、线性工程、补征地四、审查要点 项目性质、调规依据、文本方案、公众参与、,调规类型,一、切块调整 指标不变化，建设用地区位调整。 建设用地调入区、建设用地调出区。 二、线性工程 道路、管线等基础设施项目。指标使用预留或申请追加。主要是建设用地调入区的问题。 三、补征地项目 项目已经建设，主要是对比报批红线和竣工红线,审查要点,一、项目是否必要：是否符合项目要求 二、依据是否充分：是否符合调规条件 三、选址是否合理：选择特殊性 四、规模是否标准：用地定额标准 五、文本是否规范：是否采用了规范文本 六、数据是否真实：地籍数据、规划数据 七、群众

8、是否同意：听证意见 八、附件是否齐全：相关附件是否齐全 九、图件是否规范：位置图、规划图、现状图、影像 十、程序是否到位：请示文件，县、市初审，部门意见，听证公示材料，是否齐全,项目是否必要,一、不符合调规条件的项目 1、选址无特殊要求的工业项目 2、统征地项目 3、商业项目：包括加油站、农贸市场 4、娱乐项目 5、商品房项目 6、其他项目：养老院、廉租房 二、可申请调规的项目 1、公路、铁路、港口、机场等对选址有特殊要求的交通基础设施项目 2、对环保有特殊要求的项目：垃圾处理厂、污水处理厂、化学品存储项目等。长沙县的 3、对安全有特殊要求的项目：如鞭炮厂、油库、 4、对场地有特殊要求的项目：

9、比如矿山用地，包括选矿厂、冶炼厂、尾矿坝。比如风景旅游设施用地。景区服务站等。宗教用地，寺庙用地。遗址保护项目。如土司城。湘西的低丘缓坡项目。原址扩建类项目。 5、对保密有特殊要求的项目：军事项目。1121工程。测绘项目。重大能源项目。 6、对民意有特殊要求的项目：殡仪馆、公墓、监狱等特殊用地。长沙北山镇的危险品项目。,依据是否充分,1、是否纳入土规。 2、是否纳入了行业规划。省政府审批的规划。 3、是否有主管部门意见。,选址是否合理,规划方案审查，关键是审查项目选址的特殊性和用地规模的合规性。项目的必要性，在实质上不是规划评审的重要内容。 1、为什么不能选址在现有允许建设区范围内？ 2、拟调

10、入地块是否是占用耕地最少、用地规模最省的地块。湘潭县项目、长沙县项目。 3、现有地块是否是综合效益最高的选址。社会效益、经济效益、生态效益。,规模是否标准,主要是套用行业的用地定额标准,文本是否规范,一、项目概况。项目名称、所在位置、性质、批准单位、立项文件、投资主体、投资金额，主要功能。等 二、选址特殊性论证。参上。 三、用地规模合理性论证。与定额标准的比较。 四、规划实施情况。重点指标的实施情况及对特殊现象的解释 五、规划调整方案及影响评估。指标调整方案、调入区及调出区规划地类和建设用地管制分区调整方案。调整方案对实现指标、耕地保护、生态环境的影响。 六、公众意见落实情况。何时、何地、何人

11、参加听证会，提出了什么意见，怎么落实的。,数据是否真实,现状数据，必须采用变更调查数规划数据，采用最新的数据库数据。包括历史上的调规数据。多划的基本农田：落实数-目标数-历次抵扣数。以县为单位,群众是否满意,听证意见。 政府部门、利益相对人的意见。不能以部门会议代替。,附件是否齐全,1、县政府或国土部门的请示文件 2、纳入规划文本复印件 3、纳入行业规划的复印件 4、主管部门立项文件 5、听证材料：包括听证公告、会议纪要、签到表 6、地灾评价报告 7、压矿意见 8、相关部门意见。不需要面面俱到，相关即可。如，涉及环保的需要环保部门意见，涉及安全的需要消防、安监部门意见。 9、相关照片 10、基

12、本农田抵扣台账，县国土局盖章确认。 11、专家审查论证材料。会议议程、签到表、会议纪要、修改说明。,图件是否规范,严格按照制图规范来制作,程序是否到位,1、请示文件 2、县、市国土资源部门初审意见 3、专家审查是否到位。补办手续的问题。要与市县说清楚。,怎么评估规划,必须重点评估的内容 一、规划背景变化情况：宏观战略的变化、区域定位的变化，湘江新区交通区位的变化、人口结构的变化、产业基础的变化。 二、建设用地需求情况：总共需要多少用地，那些行业需要用地，那些地方需要用地。各类、各业、各区域用地需求。城镇用地需求、重点项目用地需求。需求的数量以及方向 三、布局调整基本方案：生产、生活、生态空间的

13、布局，城市发展方向。 四、结构优化初步方案：中心城区、重点城镇。城镇体系结构、城乡用地结构。 五、规划调整修改情况：该行政区内规划数据库建立以来所有的规划调整、修改情况。 六、增减挂钩、土地整治和矿山恢复治理项目情况：历年实施的增减挂钩项目、土地整治项目以及矿山恢复治理项目,规划评估背景,1、发展战略变化：集中连片扶贫开发、长江中游城市群。郴州十字规划、邵阳东部城市群规划。 2、区域定位变化：湘江新区的批复。怀化、张家界、吉首的城市定位：90万人口。津澧融城。行政区划的调整：中方县纳入怀化中心城区。正在酝酿的冷水江新化合并。道县、攸县改市等。 3、土地政策变化：湘西的低丘缓坡荒滩未利用地开发。

14、废弃工矿用地开发。 4、交通区位变化：已经开通或即将开通的高速公路和铁路。沪昆高铁、武广高铁、包海高铁、张吉怀动车、怀邵衡动车。衡阳到桂林的动车等。 5、人口结构变化。户籍人口与常住人口的差异；城乡人口的分布；常住城镇人口在中心城区和一般乡镇的分布。 6、产业基础变化。新产业的发展壮大，支柱产业的没落。清水塘、竹埠港的变迁。攸县建材产业的发展。土司城对于永顺旅游产业发展的变化。浏阳大围山养老产业的发展。 7、生态功能变化：纳入国家级生态功能区，纳入生态红线划定试点。国家自然保护区、地质公园、森林公园的批复。一级林地的划定与保护。,建设用地需求情况,1、城镇化发展预测法2、历史用地预测法3、重大

15、项目预测法解决三个问题： 1、全县建设用地总需求。其中城镇用地多少？工矿用地多少？基础设施用地多少？特殊用地多少？ 2、重点区域建设用地需求。中心城区用地需求？重点乡镇用地需求？一般乡镇用地需求。 3、现有建设用地空间以及调整的可能性。,布局调整的基本要求,1、基本红线的划定 生态红线、基本农田红线、中心城区控制线2、城市发展方向？东南西北？必须有一个主导方向，不能够四面开花。3、城市功能组团？产业发展组团、城市绿地组团、居住与公共服务用地组团。4、重大项目的位置。,结构优化初步方案,1、城镇体系结构情况。中心城区、重点乡镇、一般乡镇的人口变迁情况、用地报批情况、现有用地情况以及产业基础。2、

16、城乡用地结构。现有农居点整治进展情况。现有城镇用地执行情况。现有的农居点、城镇用地增量。3、中心城区用地需求、重点乡镇的用地需求、一般乡镇的用地需求。拟分配的方案。4、农居点建设规划，已经有新农村建设规划的，必须全部纳入。慎重地对待迁移型农居点，征求意见后才能做减量规划。,历年规划调整修改情况,规划调整、修改情况，对原批复规划指标、布局、结构的影响。这是调整完善评估的强制性内容！必须进行评估。长沙、郴州、怀化等地的评估。,财政投资项目情况,1、城乡建设用地增减挂钩项目 规划指标、计划指标 隆回 2、土地整治项目3、矿山环境恢复治理项目,谢潇波 13786187706 微信号：jiangyicha2015 微信公众号：潇湘夜语 xiaoxiangyeyu-126,