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1、日本住房市场及制度,一、住房建设和消费模式 （一）居民收入增长、人口城市化与住房需求的关系。 在战后日本经济高速发展期间，居民收入快速增长，住房需求也迅速扩大，日本官民联动采取了诸多措施，兴建了大批住房，到上世纪80年代初基本上解决了住房供求之间的数量上的矛盾。,其后，随着收入的稳步增长，住房需求逐渐从满足基本生活需要向谋求宽松舒适生活方向发展，希望进一步扩大住房面积、提高住房质量的需求日益发展，住房需求从量向质拓展。 可见，居民收入增长与住房需求之间存在着一定的正比关系，但不同时期住房需求的具体内容也会有所不同。,人口城市化与住房需求的关系。伴随着战后日本经济高速增长，大批农村人口涌入城市就
2、业和定居，短时期内城市人口呈爆炸式增长，人口城市化水平迅速提高，也在很大程度推高了城市住房需求。一般而言，在城市化过程中，城市住房需求会呈现快增长，但当城市化基本成熟时，住房需求增速会明显放缓，也会逐渐由量向质转变。,（二）居民住房拥有率。2003年日本总务省“住宅土地统计调查”结果显示，日本全国4686.3万户家庭中，61.2%的家庭购房，36.8%的家庭居住在各种形式的租赁房中。而以东京、大阪、名古屋为中心的三大城市圈的购房比率则明显低于全国的平均水平，仅为57.9%，租房比率超过40%。,（三）人均收入不同阶段的人均住房面积、大中小套型住房的面积和构成,（四）小套型住房与生活质量的关系。
3、日本城市小套型住房有几大显著特点： 一是多集中在轨道交通沿线，可有效保证居民上下班通勤便利； 二是外观设计多充分考虑到了采光、隔热、保暖等诸多因素；,三是室内结构比较人性化，设施比较完备，日常用品基本齐全，能够较好地满足工薪阶层的日常需要； 四是多集中在城乡接合部，租金相对低廉，基本符合工薪阶层的消费水平。 因此，小套型住房可在一定程度上满足工薪族的基本生活需求，确保工薪家庭的基本生活质量。,（五）住房建设与土地供给的关系。 日本住房建设用地供给主要有两大来源， 一是公共供给，即地方公共团体、地方住宅供给公社、都市再生机构等公共机构供给土地，也包括这些机构通过土地规划整理事业等方式供给土地；
4、二是民间供给，即民间住宅用地开发业者、土地所有人等民间组织供给土地，包括各种工会组织通过土地规划整理事业等方式供给土地。,二、住房保障体系和制度 日本中等以上收入家庭住房的取得主要是在市场上实现的，民间的房地产公司是供应主体。中等偏下以及低收入家庭则由政府分别提供不同的资助获取住房。其中，中央政府建设省（现国土交通省）所属的住房都市整备公团在各地设有支社，负责提供中等收入家庭的住房，地方政府的住房局则负责提供低收入者、单亲家庭及有特殊困难的家庭和个人的住房。总体上看，由中央和地方政府组织的各种住宅建设公团，提供了占全国居民户数约10的住宅。,（一）城市廉租房制度。主要有公营住宅、特定优良租赁住
5、宅、老年人优良租赁住宅等几种方式。 公营住宅主要为日本地方公共团体通过自主建房、收购租赁民间住宅而向低收入人群提供的廉租房。,对入住公营住宅的条件规定为：必须为携带家属者（即单身除外）；家庭收入在低档范围内（目前为4口之家年收入510万日元以下）。入住方法采取申请抽签制，对申请者通过评审后抽签决定。房租固定。入住权利严禁转让。此外，规定入住3年后将再次调查收入情况，对收入超过入住标准者或提高房租，或请其退房。,截至2004年，公营住宅存量约219万户,特定优良租赁住宅由民间建设、地方公共团体购买后租赁给中等收入者，地方公共团体负责管理。入住条件是：中等收入且正在养育孩子的家庭；4口之家年收入在
6、510690万日元以下。租金根据入住者收入增加每年递增3.5%或不递增。采取申请抽签制决定入住者。截至2004年，特定优良租赁住宅存量约15万户。,老年人优良租赁住宅由地方住宅公团直接建设或由民间建设、地方住宅公社或社会福利法人购买后租给老年人，地方住宅公团、住宅公社或福利法人负责管理。 截至2005年，老年人优良租赁住宅存量约1.9万户。,（二）城市低价出售住房制度，在日本主要是住宅公团建房。为进一步改善居民居住环境，1955年日本在公营住宅法的基础上制定颁布了住宅公团法，由国家出资成立住宅公团，在大城市及其周边修建住宅，进行城区改造，公团住房不同于公营住宅以地方公共机构为主体面向低收入人群
7、，其实质是国家出资建房或平整土地，面向中等收入群体进行出售或租赁。,入住公团住宅的家庭收入一般应在中档范围内（目前为家庭月收入不超过33万日元）。 入住同样采取申请抽签制。住宅公团是事业单位，不以营利为主要目的，每年接受国家的资金补助。 截至2005年，公团住宅存量约128.2万户。,(三)住宅金融公库建房。 根据1950年日本制定并颁布的住宅金融公库法成立，主要对难以从银行等一般金融机构借款以购、建房的个人与单位提供贷款。 此后又根据1955年颁布的住宅融资保险法，对金融机构发放的住房贷款提供保险服务。,住宅金融公库贷款利率低，成立初期为5.5%，大大低于银行的14.6%，而且不同于民间的浮
8、动利率制，采取固定利率制。贷款对象可以是个人或企业；贷款条件优惠，还款期限可长达35年；对于还贷困难者则规定可在原有基础上延长10年。 住宅金融公库由国家出资，每年接受国家融资，对于融资中出现的亏损则由国家财政予以补助。,（四）关于住房保障制度的财税、金融、土地供给等政策和管理办法。 1、财政补贴政策。日本政府的财政补贴分为两种: 一种是政府财政拨款：一方面用于低收入家庭的租房、购房补贴，另一方面用于资助公营住宅建设。 第二种是政府的财政投资性贷款，一方面是对住宅都市整合公团住房建设的投资贷款，另一方面是将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。,2、税收优惠政
9、策。除了建立有效的社会保障性住宅供给体系外，日本政府还运用税收手段鼓励住宅建设。 住宅取得促进税制中规定，利用住宅贷款自购、自建住宅的居民，在5年内可以从每年的所得税中扣除当年年底的住宅贷款剩余额的1%。另外，日本政府对财产登记税、不动产所得税、城市建设税实行了减免，并且规定，住房资金中的赠款部分可以免交赠与税。,3、金融政策。日本采用混合型金融政策模式，这种模式的特点是，以央行为领导，民间金融机构为主体，政策性金融机构为补充，官民结合。政府住房金融机构有住宅金融公库、住房公团、住宅融资保证协会等； 民间的住房金融机构由包括住宅金融专业公司、劳动金库、住房社团等。大藏省（现财务省）还通过邮政储
10、蓄、保健年金和国民年金筹集资金，投向公团、公库住房，给予12%的贴息。住房公团和住房金融公库还在政府的担保下发行住房债券。,4、土地利用方式灵活多样。 日本全国土地都属私有，解决住房问题首先要取得土地，因而住房问题等于土地问题。 住宅用地来源主要有前文所述的公共供给和民间供给两种，但取得土地的方式则是灵活多样的，,如地方政府实行类似土地银行的做法购置大片住房建设用地，又如住房都市整备公团用等价交换制度、特借制度、借受制度、民赁制度等四种制度妥善处理国家与地主的关系，使土地转化为国民住房用地。 这种市场化的运作机制运转起来效率较高。,三、住房市场调控和管理 （一）政府规范住房市场秩序、调控住房市
11、场的目标、手段和方法。 目标是在维持住房市场秩序，确保住房市场总体稳定的前提下，保证国民最低居住水平并且满足其追求提高居住水平、居住质量和居住环境的要求，保持社会总体平衡发展。,主要手段有二，一是立法。日本政府首先在立法上进行了制度支持。如日本政府先后制定实施了住房金融公库法(1950年)、公营住宅法(1951年)、日本住宅公团法(1955年)、城市住房计划法(1966年)等。此后又陆续制定了一系列相关法规，逐步建立健全保障住房和规范住宅市场的法律体系，这类法律共颁布40多部。,二是积极做好基础设施建设，为充分发挥市场机制功能创造条件。 具体做法是积极提供有利于稳定地价、住宅价格和房租的住宅和
12、宅基地等。 同时，日本高度重视交通在住房区建设中的重要性。 地方政府特别重视住宅的维修养护和管理，投入资金较大。同时，通过优惠政策鼓励私营企业投资旧区或旧住宅更新改造。,此外，日本政府还鼓励发展二手房交易市场，近年来交易规模呈扩大趋势。,（二）调解住房供给结构，增加中小户型普通商品住房供给的做法。日本政府主要通过制定住房发展规划，制定指导性住房标准，增加公共供给，来对住房市场施加导向性影响，但对民间供给并不具有强制力。,1966年-2005年，日本政府已经实施了8个“住房建设五年规划”。在每个五年住房发展规划中，注重因地制宜，引导目标区分为都市型标准和一般型标准（都市型指大城市中心区及周边地区
13、住宅和公寓住宅，一般型指大城市郊区及中小城镇的独立住宅）。,同时，按不同收入阶层分别确定对应的发展目标，分为基本保障性目标和引导性标准，基本保障性目标指同地区最低住房保障目标，引导性目标指政府提倡和预期计划期将达到的目标。,如第六个、第七个五年规划和新的住宅生活基本法中，4口之家基本保障型住房使用面积标准都是50平方米。住宅生活基本法确定的都市居住型和一般型目标分别为95和125平方米，并根据每年规划的建设量确定每五年能达到基本保障型和引导型标准的比例。通过这种方法，基本有效地保证了市场上符合普通消费者需要的商品房能够保持一定比例，对于防止民间过度开发大户型高档商品住房具有一定积极意义。,（三
14、）遏制住房投资投机性需求扩张和房价、地价过快上涨的政策措施。 一是灵活掌控公共供给，保持市场房源的相对充足。在公共供给和民间共给两大住房来源中，政府可以直接控制公共供给，当市场住房相对紧张、房价出现明显上涨倾向时，政府会适度增加公共供给数量，当住房市场相对萧条时，政府会放慢公共供给的步伐，改由民间供给主导市场，以充分发挥市场功能。,二是税收调节。日本住房转让时买方应纳税为固定资产取得税，税率为3。出卖方纳税税种为利润所得税，税率在扣除项目后按20-30缴纳。在住房持有环节征税主要是不动产税，税基按评估值的80计征，税率为1。,三是大力发展基础交通设施，扩大普通居民便捷活动范围，间接增加了土地供
15、应和住房供应，一定程度上有助于抑制地价和房价过快上涨。 四是住宅用途严格限转。所有物业都须按原土地使用用途使用，不得随意更改，防止住宅用地挪作他用导致住宅地减少，出现地价乃至房价飞涨现象。 五是严格控制外籍人士购房。对于外籍人士购房，通过金融手段进行调节，控制金融风险。即对自有资金不限制，对贷款购房，则在利率、贷款比例、还款期限等方面与本国居民差距较大。,（四）住房市场监管制度和办法（包括政府管理住房的机构设置、法律法规等，特别是住宅金融等机构的作用）。 日本政府设有专门的决策协调机构建设省（现国土交通省）住宅局，代表政府行使住房建设决策和管理监督的职能。,在建设省住宅局的统管之下，日本政府构
16、建了以日本住宅金融公库、日本住宅都市整备公团和地方住宅供给公社为主体的社会保障性住房供应体系。 其中住宅金融公库作为政策性住房金融机构，承担为住房建设和购买住房提供长期低息资金的住宅资金融通职能，公团和公社则直接建造和提供公共住宅。,住宅金融公库是直接隶属于政府的法定机构。它依照住宅金融公库法的规定向自建或购买住宅的国民提供长期、稳定的低息贷款，为民间住房信贷机构提供贷款保险，并向建造出租用住宅的土地所有者提供贷款。住宅金融公库对贷款利率和额度的控制体现了政府对中低收入者的支持。,1981年住宅公团与宅地开发公团合并成立了住宅都市整备公团。公团为非营利性质，直接隶属于中央政府，面向全国居民提供住宅。 公团主要职能是以中心城市为主，以中等收入阶层为对象，直接建造低成本住宅，向中等收入家庭出售、出租。,
