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1、东海岸-像度假一样生活,万科东海岸上居营销思考,星彦，做中国最好的地产服务者！,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,第二部分,第三部分,第一部分,第四部分,第五部分,大境天成，东部创享,正视问题，决策先行,精准客户，投其所好,知己知彼，胜券在握,深度思考，实效营销,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,第一部分,大境天成，东部创享,2009年房地产
2、营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,菠萝山,大鹏湾,愿望湖,生态旅游区,山为疆，海为域 大梅沙集合山、湖、林、海、高尔夫等丰富资源， 东海岸，背山面海，畅享国际海岸！,天赋尊贵,东部顶级国际海岸生活,世纪海景高尔夫球场,东部华侨城高尔夫球场,大梅沙游艇会,大梅沙京基喜来登酒店,华侨城茵特拉根酒店,浪骑游艇会,万科国际会议中心,华侨城直升机停机坪,东部华侨城：中国最大山地旅游主题公园,万科东海岸,地造禀异,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网
3、 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,离海很近，离城市不远！,罗湖,东海岸,仅15分钟，东海岸融入城市,第二通道，只为东海岸滨海大城生活！,人添锦绣,第二通道，质变东部。,东海岸周边配套,东部华侨城,本案,万科中心,芭堤雅酒店,大梅沙周边配套的提升与成熟促成东海岸滨海大城生活升级，东海岸堪称配套最完善的豪宅。,雅兰酒店,大梅沙海景酒店,梅沙学校,大梅沙海滨公园,中兴通讯学院,旅游价值向城市价值转变！,深盐第二通道开通后，东部人流量平日可增长两成以上，周末及节假日可增长三成以上。随着人流量增加，东部更加繁华，城市生活氛围日益浓厚。,东部， 与城市交通只需
4、15分钟车程， 一个有成熟城市配套的黄金海岸， 一个打破沉静的高尚居住区， 难道只是在此度假？！,比郊区享受更多城市便捷， 比城市拥有更多珍贵资源！,东部质变，开启滨海大城生活,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,第二部分,知己知彼，胜券在握,东海岸，第一个扛起东部开发大旗！,整个城市都听到万科声音： “到东部去，那里有真正的海！” “向东看！”,2003年东海岸一期初步推向市场，推出多种性质产品，小户型和联排别墅最畅销。二期、三期年推出高层、别墅等持续热销。一至三期整
5、体价格高开低走，吸引福田、罗湖大量私企老板等高端人群入市，销售成绩斐然！,东海岸内部配套,幼儿园,网球场,山脊公园,浅溪公园,土广场,火广场,水广场,商 业 街,体育公园,泳池,泳池,泳池,泳池,珊瑚公园,东海岸一期到四期，配套成熟，社区内集商业、医疗、教育、休闲，自成一体！,商业,菠萝山郊野公园,1面人工湖 1条商业街 3个广场 4个公园 6个泳池 8大运动场所 这样的豪宅配套独一无二！,独栋别墅 （416-420）,联排 （153-224） 超大面 积赠送,联排,联排,联排,四期物业有高层、独栋别墅、联排别墅、公寓，以联排为主，沿地势坡度排布，实现景观、物业价值最大化！,地势由低到高,公寓
6、 （60-90）,东海岸四期产品分布,1/4,3/7,2/6,1/3,0/3,3/6,5/5,4/4,6/6,0/6,2/7,2/4,1/4,0/4,0/7,0/4,0/3,0/6,12/38,0/6,15/170,联排：共44套，已备案25套，剩余单位备案价格49000-59000元/。,联排：中间部分共25套，5套已备案，剩余单位备案价格52000-76000元/。,联排：东侧共21套，未备案，剩余单位备案价格在45000-54000元/,四期销售情况 联排,联排别墅共90套，已备案30套，备案率为33%,12/38,0/6,15/170,高层共38套，目前销售12套，楼层较高部分消化较多
7、，剩余单位集中在中低楼层，备案价格在37000-45000元/,公寓共170套，目前销售15套，中间楼层消化较多，剩余单位集中在高、低楼层，备案价格在21000-35000元/,四期销售情况 独栋、高层、公寓,独栋共6套，目前销售0套，备案价格在84000-91000元/,公寓备案率为：8% 高层备案率为：31%,东海岸四期当前销控表,高层销控,联排销控,公寓销控,市场别墅物业竞争个案分析,天麓,市场别墅物业竞争个案分析,水榭山,户型：5层空间，户型6.6米宽开间前庭后院，中庭三重花园体系，屋顶超大景观露台，中西双厨房，下沉式客厅，同时预留电梯位， 地下增值空间两层，双停车位。 景观：羊台山、
8、塘朗山、银湖山、荔枝林公园、浅山公园、湖边漫步休闲公园、20万平米湖泊,挑高空间,露台,内院,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,市场别墅物业竞争个案分析,卓越维港,户型：舒适开间尺度。大面积入户花园，空中花园，视野开阔 景观：无明显具有优势的自然景观资源,市场别墅物业竞争个案分析,香瑞园,户型：三层空间，户型7米宽开间，下沉式客厅，中西厨房搭配设置，挑高空间餐厅，双层超大面积露台，地下停车位 景观：塘朗山山景资源,挑高空间,露台,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版
9、！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789,市场竞争分析-别墅,我们联排别墅的竞争完全来自于同区域的天麓。天麓、水榭山等豪宅实现销售率分别实现77%，100%，目前市场的城市别墅供应量较少！相对于独栋别墅，我们416-420平米的产品空间更舒适，但总价相当高，存在劣势。相对于TOWNHOUSE，我们的153-224平米的产品总价低，仍有相当大的竞争优势。在竞争项目中我们项目的海景资源拥有绝对优势,2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755-
10、83513598 QQ:69031789,市场竞争分析-高层,星河丹堤E组团,户型：星河丹堤E组团高层主力户型为171-309复式,超大阳台，入户花园，挑高复式上层空间赠送景观：小区内部湖景以及银湖山郊野公园景配套：内乒乓室、健身室等设施，华润万家超市进驻优惠：按揭三成98折，四成96折，五成以上95折,基础数据,户型配比,市场竞争分析-高层,百仕达乐湖,户型配比,户型：百仕达乐湖主力户型为114到180的三房，户型方正，南北通透景观：可看东湖水库以及小区内部园景配套：配套档次较高，自身架空层引进吉之岛等大型商业， 同时建设百仕达大厦包括写字楼，酒店，社区集办公，休闲，娱乐为一体优惠：按揭99
11、折，一次性97折，购房赠送5000元/豪华精装修以及部分家电,基础数据,市场竞争分析-高层,蓝郡,户型配比,户型：赠送超大面积复式上层空间景观：大鹏湾海景配套：内部配套少，周边医院，新一佳超市等优惠:按揭99折，一次性98折,基础数据,蓝郡、百仕达乐湖、星河丹堤这三个盘对我们来自盐田沙头角、罗湖、福田的客户形成了围堵；在产品特色和赠送面积方面，我们无法形成绝对优势；我们高层产品241-283平米的面积，直接拉高总价，在竞争中我们处于不利地位。百仕达乐湖、星河丹堤、蓝郡等一系列的优惠活动直接冲击本项目，进一步分流客户。,市场竞争分析-高层,市场竞争分析-公寓,山海家园,基础数据,户型配比,户型：
12、山海家园公寓以一房为主，面积在39-57之间景观：基本无景观优惠措施：一次性96折，按揭98折，购房送2000元/精装修,市场竞争分析-公寓,海怡轩,基础数据,户型配比,户型：海怡轩主力户型为单房，面积在42-50之间景观：看愿望湖湖景，少量房可看海景优惠措施：一次性95折，按揭98折，购房送精装修，家电以及部分家具,市场竞争分析-公寓,市场竞争分析-公寓,东海岸公寓竞争主要是同区域，不但包括海怡轩和山海家园这样的新盘，更包括大量的二手房；在激烈的竞争中，万科公寓相比较大梅沙其他公寓在户型面积和社区具很大优势；万科公寓与山海家园、海怡轩相比，最大的优势就是景观价值和社区价值；相比同区域项目，我
13、们项目单价相对较高，面积较大，总价远高于同区域竞争项目。,后续将要入市的竞争项目,后续盐田乃至全市有别墅、高层入市，推量较多，竞争压力较大。需在下半年加速项目消化速度。,目前市场别墅供应量少，销售形势好高层推售量集中，竞争形势严峻公寓产品同质化，营销手段雷同,天麓、水榭山、卓越维港别墅证明别墅是旺销的，那么上居别墅销售低迷问题何在？高层推售集中，面临竞争形势严峻，该何去何从？公寓如何在千篇一律的形象中脱颖而出？,房地产市场低迷的情况下，通过市场竞争分析我们看到：,第三部分,正视问题，决策先行,一份针对案名的调研,我们针对东海岸四期-“上居”产品类型，调查了633名个体（包括业内人士及客户）。由
14、于产品的多样性，“上居”这个案名会给客户产生模糊的产品印象。,星彦观点： 东海岸四期营销中弱化了东海岸品牌。 “上居”的案名未能充分利用“东海岸”前三期铸就的品牌影响力； “上居”不能有效彰显四期的物业属性，物业形象不鲜明; “上居”对于拔高物业形象、表达生活价值的作用有限。,东海岸四期 天悦别墅,案名建议：,与东部华侨城的顶级豪宅一脉相承！ 晨初观海望朝阳，夜半临山听涛喧 山海围合，大成之境,一本楼书的折射,我们需要理出卖点，传递给客户更多清晰的价值！地段：与东部华侨城一脉相承亲海生活：无限优美的海景成熟配套：东海岸内部、外部成熟配套,星彦观点：,我们要明确我们的卖点！ 我们要给客户一个鲜明
15、项目形象！ 我们要给客户营造一种生活价值！,在东海岸，像度假一样生活！,闲适的、度假一样的海岸生活！ 这是城市豪宅所没有的， 这是郊区豪宅不可能给到的， 这是东海岸所独有的！,在产品推售中，公寓和别墅的号召力不同，我们切不可混肴公众视听,东海岸四期物业类型较多，选择同时推出 客户：“选择太多！= 无从选择！”,不要给客户左顾右盼的机会！,对于产品推售的思考,星彦观点：我们需要对产品进行引导！我们通过价值、销控突出我们的主推产品！我们需加强社区生活氛围的营造！,东海岸四期推盘策略,联排别墅,公寓,高层,大幅提价树立标杆，引导客户购买联排,借联排销售，主打私人酒店提高形象,暂时捂盘不售,根据项目产品类型，向市场主推高端的联排别墅，提升项目档次和形象 结合万科物管的金钥匙服务，将公寓作为私人酒店的概念面向市场进行宣传销售,独栋别墅,首推产品,面积大总价高,总价优势,产品的差异性,面积大总价高,第四部分,精准客户，投其所好,近期豪宅客户分析,豪宅的客户是平的！ 我们区域内的最大竞争对手就是天麓，天麓的客户就是我们的客户！,东海岸四期的目标客户,市场的持续低迷、 客户的长久观望， 豪宅客户将以更加理性的姿态审视深圳， 而这一切，不单单是海洋文化的营销所能解决的！,我们一定要给客户想要的！,东海岸四期天悦别墅 满足您所有的别墅创想！,
