《精品--青岛极地·798酒吧街讨论稿--著名商业地产策划》由会员分享，可在线阅读，更多相关《精品--青岛极地·798酒吧街讨论稿--著名商业地产策划（117页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、极地海洋世界,讨论稿,酒吧街,关键词,政府支持与娱乐城市名片娱乐文化水平的第一表情与考量水准机会：目前的酒吧分散与无文化主题 引出：青岛的夜文化在这里！,这是青岛的城市名片，更是城市夜生活文化的代表作,文化主题的空白文章让青岛更具魅力-更具国际感酒吧街的风格区划万国风情化：美式乡村吧、俄罗斯吧 冰岛吧、泰国吧等等,打调结合的推广手段-销租同步进行,为投资客坚固市场信心,营造大事件的事半功倍,万国风情路演 全国知名乐队巡演 地下乐队派对 明星派对入驻签约活动,最后一个关键词是：包装,几乎所有著名的酒吧街都之所以能成为城市的一大亮点， 外包装起到了关键性作用。这并不是广告公司或者销售代理公司能做到
2、的。 需要更多的专业外脑一起公事，创作出这张城市名片。,产品分析,优势,位于麦岛商圈繁华地段，具备较好的商业氛围。 做为独立街铺，实用率较高（实用率96以上）。 商铺供给量不大，为经营商户提供了较大的生存空间，也提高了商铺的 销售速度。 极地海洋世界带来大量的外地游客，带旺周边人气，吸引众多外地投资客的关注。 必胜客、全国知名餐饮品牌泰泰、禅酷等加盟极地金岸美食城，也会带来大量的客源慕名而来。也为项目增添附加值和投资升值潜力。 政府参与，对品牌树立知名度及商铺的规范性管理有良好的辅助作用。,劣势,不可逃避的问题, 项目的地段周边交通网络不够发达，公交线路较少。出租车量来往不密集。多为私家车及旅
3、行团。 极地海洋世界带来的客群绝大部分是白天，晚间闭馆会对项目造成一定的影响。 项目整体形象的高档次，要求商铺的档次要匹配，同时对外立面和广告牌的处理方面要求较高。 铺位分隔面积不定，业态选择及投资客有一定局限。,交通便利性不好,最大软肋,可能导致,即使全部售完，后期的经营出现问题,空置率高，形象整体形象和价值,项目定位,不走传统的商业路线,遁走偏门 做主题型、多元化酒吧街,看看市场,青岛的酒吧不太“火”,战略背景之青岛酒吧调查 音乐还是那样淡，酒精下的脸红了，情趣下的呼吸重了，掩不住的身体飞啦， 炙热的心动了 生活在这个重压城市里的人们，每日虽然都要忙于沉重的工作，但是也不可以断了社交，对于
4、能放松身心的场所格外关注，而且不时亲身体验一下，酒吧乃是最好的选择场所。 北京酒吧品种多多，上海的酒吧情调迷人，深圳的酒吧最不乏激情。 青岛的酒吧并不集中，少数酒吧情况乐观，部分酒吧人气并不是特别旺。,北京三里屯：老树发新枝,“风吹三里屯，雨打哈瓦那，身在芥末坊，心系苏茜娅。对酒藏酷，当歌豹豪，纵横明大，吟唱乡谣。在幸福花园寻找隐蔽的树，让男孩女孩躲进戴茜小屋。在白房子畅饮黑加仑，在地平线把太阳喝晕。喝完科罗娜，再上塔克辣，要完富士达，又喝伏特加”,北京后海：细节最销魂,来什刹海的吧客讲究的是个闹中取静。来这里喝酒是假，换心情才是真。后海星星点点起来的酒吧还是越来越火，蔓延到了前海，来逛的人也
5、越来越多。有人说，什刹海真正动人的是“细节”。市井的喜气与飘香的红酒相安无事，古老的院落与时尚的潮流各得其所，的确是一种“北京特色”。,上海新天地：海派味浓 欧式风情云集,这是上海最时尚的地方，是上海顶级的海内外夜猫朝圣地。提供了最多的选择性和观赏性，是至今为止露天性做得最好的酒吧区。越来越多的设计店、衣店和奢侈品店在新天地开张，使它越来越像一个另类的shoppingmall了。,上海衡山路：上海最大 异国情调,衡山路是上海最大的酒吧街，点缀着极具风情的酒吧，灯火阑珊，歌舞升平。由于贴近外国领馆区域，所以满是异国情调。连绵不断的西欧建筑风格小楼、开敞式的围墙庭院在茂密的梧桐树映衬下充溢一派精心
6、雕琢的浪漫。吸引的都是高档消费层次的成熟白领和具有现代意识的年轻人。路两边的法国梧桐，不经意间营造出一份最小资的情调。现在在这里的，是那些不喜欢更换去处的白领和老外，他们更喜欢跟着菲律宾乐队的歌声摇摆。,青岛香港路：多种风格 人群聚焦,青岛的吧不少，JAZZ吧、芝华士吧、地中海风情吧、HIPHOP吧、迪吧、静吧、商务吧、交友吧林林总总，形形色色。但是青岛的吧不集中，呈分散状分布在香港路、燕儿岛路周边，一直延伸到延海一线。爱泡吧的多是青年一族，白领一族。其中不乏好多老外。青岛的吧有的人暴多，有的仅仅够维持下去。灯光下，年轻的身体随着音乐摇摆。快乐的人们脸红了，心跳了,机会点,青岛市政府将大力发展
7、酒吧业。 青岛酒吧分布零散，市区内几乎没有形成气候， 较为集中，和有名气的酒吧街。 酒吧容易提升区域知名度和内涵。,策略思考,推广案名,极地 . 798,青岛万国风情酒吧街,案名释义, 798借助去酒吧的谐音。言简意概的指出本项目的用途和功能。同时，语气也比较轻松，可以很好的表现去泡吧时的完美心情。 798数字的排列组合，简洁明了，醒目大方。很容易使受众记住，在脑海中留下印象。读起来也琅琅上口。 798在北京是一个时尚、艺术、概念的聚焦地，是一个代表性的名牌。因此，也借助其名气和其在大众中的知名度，以及其所代表的一种艺术，延续到青岛本土，在大众心中一炮打响，留下深刻印象。同时，也很好的诠释了本
8、项目与北京798同出一辙的特色。,产品定位,青岛不夜天 愈夜愈美丽,推广定位,华灯初上，夜夜尽在798,时 . 尚在极地 798 潮 . 流在极地 798 风 . 情在极地 798 音 . 乐在极地 798,主要构成,主题型音乐酒吧,+,静吧,+,少量风格店,60%,10%,30%,构成解析,主题型音乐酒吧大多数都是夜间营业 白天相对冷清,有一些静吧就可以解决这些问题,使酒吧街更加多元化,商业项目自身的特殊性决定了推广必须同时面对投资者和消费者两部分受众,目标客群分析,一、投资者,作为物业的直接使用者，具有独特个性的高档服装、餐饮、娱乐品牌是本案的首要目标消费群体，因此将本案的目标受众重点锁定
9、在个性化高端品牌经营者上，此类投资者是本项目的第一目标客户。,二、消费者,消费者对于极地798的认知程度将直接决定投资者是否做出投资决策。作为本案的间接诉求对象，消费者将是本项目品牌形象的传播者，品牌价值的构成要素。,客户层锁定, 以东部为主，辐射整个青岛地区, 小资阶级，城市主流bobo族，雅客, 相对比较年轻一点，有不错的收入, 外地游客，到青岛旅游, 韩国人、日本人，以及其他国家留学生和外企老板,对于本案而言，在对大客户开展具有针对性的理性诉求的同时营造项目独特的品牌形象，使之成为市场的焦点是本项目推广的关键所在,品牌策略核心,极地798项目 品牌远景,投资客,战略家,以小博大，长远的眼
10、光,投资家,长线赢利,超级玩家,黯熟娱乐业 国际化平台,充分的投资信心,超级娱乐物业，行业第一领导品牌,极地海洋世界房地产开发有限公司,策略解读, 整合地产开发项目资源，通过不断强化极地海洋世界强势形象体现发展商对商业价值链各个环节的强大控制力和长远的战略眼光。 通过强化极地798品牌形象，突出发展商的品牌意识，通过自身的品牌管理使客户充分意识到极地798项目品牌与其自身品牌相匹配。 结合以上两种优势给予客户充分的投资信心。,策略核心：两个基本点,极地798,投资者,消费者,主力店大客户,中小客户,大众,招商工作起点，重中之重；,重点诉求对象，理性诉求；,潜在消费者，极地798拥趸；,小众,感
11、性诉求，品牌营建，口碑传播；,对于本案而言，在对小客户和小众开展具有针对性的理性诉求的同时营造项目独特的品牌形象，使之成为市场的焦点是本项目推广的重点。, 投资客户分为大主力客户和中小客户两部分。 大客户的引入在整个招商计划中起着决定性作用。大客户的品牌价值将决定极地798品牌形象。 众多中、小客户均持观望状态，根据大客户的情况做出投资风险评估。 必须确保在招商初期就能与大主力客户至少达成初步意向，以便于其他工作的开展。 对于大主力客户主要采用一对一的关系营销，通过招商部及集团高层与客户直接对接完成。, 中小投资客户的引入主要通过开展事件营销以及相关信息的传播完成，通过路演行动完成首批外地客户
12、的招商工作，同时将路演过程信息通过新闻稿和软文炒作的形式在本地市场发布，造成市场轰动效应，引起买家的关注。 针对中小投资客户主要采取理性诉求的方式，明确极地798的投资价值，用实际利益打动客户。,推,广,两大战略任务招商、卖铺：回笼资金，利于发展形象推广，品牌经营，长期发展,两个战略目标在项目投入使用前: 提高”极地 798”酒吧一条街知名度、树立起”极地 798“酒吧一条街的形象。一方面利于后期招商与商铺销售；另一方面在消费者心中造成影响。在项目投入使用后:塑造”极地 798”酒吧一条街的美誉度和顾客满意度，留住回头客，不断提升”极地 798”酒吧一条街的知名度和营业额。,三大战役,第一战：
13、品牌塑造、形象树立及招商,战略核心：在树立形象塑造品牌的同时，进行招商,什么形象？ 青岛最好的多元化酒吧街的结合体 青岛最好玩的玩乐新天地 青岛新人类、小资、老外、游客寻求刺激、宣泄、打发时间的好去处,传播力影响力（引起注意）, 让业内传播渠道畅通（最快的、最专业的） 让全国各大城市、香港、澳门、台湾乃至全世界的投资者认知（最重要的、首要传播对象） 让消费者等影响决策人群传播（间接的、无形资产）,品牌文化内涵（提升好感） 建立史无前例的商业地产项目品牌形象 宣扬自己的企业理念及由此而来的价值取向和文化观念（建立理论高度，增加优质产品的立足点）产品市场状态（帮助说服） 解释产品的技术含量及使用感
14、受（化抽象为具象） 宣扬产品的市场反响（用事实说话）,品牌个性,A、调性：国际化、大气、前卫、深刻、个性 B、内 涵：颠覆人们的已知经验，体现深刻的变革印记 C、品牌导向：,极地798 品牌导入的纵取向,推广组合战术如下：第一击：通过报纸软文炒热”极地798”酒吧一条街的概念。第二击：组织青岛各区域的酒吧老板发起“极地798酒吧文化”音乐聚会，邀请小资和泡吧一族参加，作为新闻结合广告发布,吸引目标客户。 第三击：硬广告强势出击，在青岛各区的人流密集区以及繁华地段派发单张，形成立体广告攻势。,第一阶段：神秘798,目标：境外震撼上市 境内悬念营造,核心攻击点：、极地798 party（国际路演行
15、动 、工地包装,具体形象推广手法：现场包装：通过工地围墙包装，渲染气氛招商画册：策划设计招商画册，为招商做前期准备；公关活动与事件营销： A、有奖征文活动（活动主题暂定为：一切尽在极地798） B、新闻发布会 C、与知名企业年轻管理层联谊,、大客户手册 、宣传片 、网络营建 、极地798 Party 、工地包装 、路演展示模型,核心攻击战术：,极地798品牌营造,景观构件,文化构件,事件营销,网络营建,工地包装,极地798杂志,ROADSHOW,艺术活动,战术一：大客户手册,封面/封底,内页,战术二：工地包装,最具个性时尚特征的现场视觉包装艺术“艺术现场”战术本案工地现场将实施视觉工地的包装计
16、划，以表现超常震撼效果以及高品质秩序感，使整体展示效果提升层次，为项目营造一种纯粹和哲理性，以增加令人叫绝的震撼效果。,战术三： 极地798 Party （国际路演行动）,活动形式：五大城市以“夜夜不休青岛”为主题开展party，邀请个性领导品牌、演艺界明星、代表性传媒参加活动，点杀目标客户。活动目的：通过事件营销引爆市场，初步确立主力客户招商意向。 以在外地市场的活动作为主题通过本地媒体发布，引发关注。,. 线路设定,五城计：北京 上海 成都 杭州 长沙说明：五个城市皆为山东省内具有代表性、人流较为密集的大城市，与项目气质吻合，同时五个城市也是资本和时尚元素最集中地区，目标客户基本来自这几个城市或者密切关注这几个城市的动向。,
