临沂中德地产项目汇报

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1、临沂【中德莱茵春天】,营销策划简稿,济南三庆营销策划公司出品,内容提要：,本报告将重点解决以下问题： 了解本项目所处的竞争环境，通过对产品的研究制定营销战略，使项目脱颖而出。,目 录,第一部分 宏观市场分析 第二部分 区域市场分析 第三部分 目标客户群分析 第四部分 项目SWOT分析 第五部分 项目规划与建设方案描述及建议 第六部分 项目推广思路与销售推广工作计划,第一部分 宏观市场分析,一、临沂市2004-2009年上半年宏观经济数据一览表,二、宏观经济增长情况特点分析：,1、临沂市经济发达，经济总量、人均消费能力居省内前列，是山东的经济大市，经济强市。,2、临沂的最近的经济腾飞是在2006

2、年以大力进行城区改造，制定临沂市城市总体规划（2005-2020年，开展了临沂古城地区综合整治规划、涑河综合开发治理规划、南坊片区控制性详细规划、南坊片区重点项目规划等专项规划的编制开始的，经过2007年的基础设施改造和商品房市场的供销两旺，大大改观了城市面貌，更加改善了投资环境，使城市面貌焕然一新。,二、宏观经济增长情况特点分析：,3、临沂的经济主体是以非公有制经济为主要推动力的，民营经济的比重保持在70%以上，这是临沂经济繁荣昌盛的源动力。4、临沂市的经济结构较合理，工业占主导地位，但是第三产业比重越来越高，随着06年开始的招商引资高潮，一批高新技术产业落户临沂，为临沂未来的经济腾飞插上了

3、翅膀。,二、宏观经济增长情况特点分析：,5、临沂近五年继续传承大物流强经济的战略方针，并从06年开始对商业布局进行优化调整，批发市场改造提升稳步推进，胶合板、化工、装饰材料、厨具、汽配、摩配、家电和站前五金市场实现整体搬迁。澳龙国际物流城、香江物流园、鲁信钢材物流城、立晨国际物流中心等物流园区前期项目均已投入运营。立晨物流信息中心、交运信息中心、铁通澳龙物流信息中心等与全国近千家批发市场及国内外服务商建立了物流信息即时交流联系。从而继续保持在省内物流行业的核心地位！6、由于临沂的产业结构特点，临沂的人口结构中外地人口、流动人口比重较大，生意人居多，在临沂居住和投资的意愿比较强烈。,三、近五年房

4、地产市场基本数据如下 ：,1、从年份上来看，临沂市的房地产市场经历了2006-2007年的发展高峰，2008年增幅有所下降，但是总量已经相当巨大。2、从市场运营角度来看，临沂在2006-2007年的房地产繁荣是由于四个主要原因造成的：土地的集中放量；临沂市城市总体规划（2005-2020年的制定；城区内环境景观的大力改造；奥运经济带来的契机。,四、近五年房地产市场基本特点如下：,1、从年份上来看，临沂市的房地产市场经历了2006-2007年的发展高峰，2008年增幅有所下降，但是总量已经相当巨大。2、从市场运营角度来看，临沂在2006-2007年的房地产繁荣是由于四个主要原因造成的：一是土地的

5、集中放量，二是临沂市城市总体规划（2005-2020年的制定，三是城区内环境景观的大力改造，四是奥运经济带来的契机。3、官方统计数据为宏观数据，实际上，临沂的房地产发展地方差异较大，在中心区域房价高达10000元/平方米以上，而在普通县城房价基本处在1600元/平方米。所以只能分析其总体走势。,四、近五年房地产市场基本特点如下：,4、从2008年下半年开始，临沂的房地产市场受到金融风暴影响开始进入调整期延续至今，主要特点表现在：（1）作为市场经济主体的非公有制经济，私营业主在金融危机影响下，进出口贸易规模下降，利润开始下滑，有些甚至关张，所以投资置业的意愿下降；（2）由于近两年临沂房地产市场的

6、快速增长，城区房价已经上升到瓶颈价格，另外加上国家政策的调控，难以得到市场的认可，大部分消费者持币观望，期望房价能有所下降；,四、近五年房地产市场基本特点如下：,（3）临沂在2007年集中放出土地约800万平方米，使得目前的房产供给状况如下：截至2009年10月30日，临沂批准预售许可证数693个，批准预售的房屋面积11594242.72平米，其中批准的预售住宅套数80859套，批准的预售住宅面积7839309.42平米。临沂可售房屋套数62641套，可售房屋面积5854732.13平米，可售住宅套数33203套，可售住宅面积3452533.64平米。市场的供给量已相当巨大，市场消化能力在每年

7、380万平方米左右，可预售的的房产总量可以消化3年，也就是说，供给大于了需求，临沂市场已经进入“买方市场”年代，房地产商之间的竞争在3年内将趋于白热化！,四、近五年房地产市场基本特点如下：,区域化比较明显：临沂已经形成了板块化的概念，大致可以分为城南板块、城西板块、滨河板块、北城新区板块、城中板块、罗庄河东板块。近几年，高档楼盘基本集中在滨河板块、城中板块、北城板块，价格最高的楼盘基本在滨河板块上，而其它区域则价格较为平缓。价格倒置现象：市场中的高层项目和低矮层项目价格出现倒置现象，这是当地生活习惯和市场化逐渐成熟的标志。在临沂，多层、洋房、连排别墅的市场销售价格都远远超过其成本，而建筑成本更

8、高的高层住宅的价格却比较适中，这是因为北方的住宅习惯所决定的，另外底层住宅的景观效果更好一些，都是消费者重点考虑的因素。,五、临沂近期房地产市场总体特点,现房购买：消费者购买房产十分现实，一般情况下看到主体完工后才会决定购买，主要原因是在钱其房地产市场中出现过不良的开发商圈钱逃逸的事件，消费者都不约而同的接受了“现房购买”的观念。这大大增加了开发商的运作成本，当然也更加体现开发商的实力，有利于市场的规范。塔楼北向、大户性难销：随着市场的供给量不断扩大，消费者的眼光更加挑剔，在众多楼盘价格趋于相似的环境下，选择南向户型更为理想，据调查，现在滞销的都是塔楼中的北向和面积偏大户型，而且市场存量较大。

9、小户型销售开始抬头：市场中的小户型由于总价较低，且经济适用，投资功能凸现，销售势头增强，再加上金融危机的影响，这种投资风险小的物业类型，只要是周边生活配套比较全的都会有十分好的市场前景。,五、临沂近期房地产市场总体特点,时事资讯一：,临沂制定2009-2010年两年内房地产发展要点 根据工作目标，今年各项生产经营指标年增长率达到10%左右，计划完成房地产开发投资100亿元，施工面积达到1050万平方米，其中新开工面积达到480万平方米，竣工面积达到345万平方米，销售面积达到300万平方米。 2010年各项生产经营指标年增长率达到20%左右，计划完成房地产开发投资120亿元，施工面积达到120

10、0万平方米，其中新开工面积570万平方米，竣工面积420万平方米，销售面积达到360万平方米。,时事资讯二：,上半年，临沂市商品住宅占主体地位。从临沂市房产开发投资结构看，住宅开发仍是房地产开发的主体。上半年住宅投资完成51亿元，同比增长88.1%，占全市房地产开发投资的75.5%，所占比重比去年同期有所下降；商业营业用房投资完成111亿元，同比增长499.8%；其他商品房投资5.2亿元，增长18%。,时事资讯三：,临沂公布商品房开发成本引国内多家媒体关注 根据公布的数据，土地成本包括土地出让金、契税等，占至；前期工程费包括规划设计费、建筑设计费等，占至；建筑安装工程费用占至；配套设施费用占至

11、；开发间接费用（指建设管理费、销售管理费及前期物业管理费等）占至；不可预见费用包括材料涨价及银行利率调整等因素，占至；营业税及附加、土地增值税等经营税金及附加占至。成本之所以出现高低位，主要受土地位置、工程材料档次等因素影响。,2009年1-6月全市住宅新盘汇总表,区域分布,主要分布在兰山区的城西板块和北城新区板块，河东区和罗庄区上半年无新盘推出。 从新增项目区域分布来看，兰山区是本期商品住宅开发的主要供给区域，有11个项目入市。,高层、多层建筑是本期入市产品主要建筑形态，其中高层和多层产品共占到了总量的90%，本期入市的月澜湾为别墅建筑，涑河城邦为多层、高层、小高层建筑。,产品特征,和旺盛的

12、市场需求相比，90平米以下的商品住宅开发明显增加，源于消费者对住宅面积观念的改变以及当前的房产形式以及房价使消费者理性购房理选择住宅面积。,第二部分 区域市场分析,分析研究市场的主要目的：,掌握局部市场趋势； 明晰项目竞争环境； 寻找该项目发展路线及市场机会点,市场竞争形势,主流市场以小高层、高层为主，供大于求 当前市场供应量超过800万平米，而年市场消化量却不到50%， 供求不均导致楼盘竞争激烈。 高端产品竞争主要是滨河版块的竞争，竞争激烈天成水景是滨河版块最大的卖点，结合美丽的自然景观，高层住宅在滨河版块，备受关注。 开发水平普遍较高，但项目同质化严重产品品质、园林景观等都具备一定的超前意

13、识，但如何根据自身项情况 以差异化寻求突破是一个重要课题。,临沂市场的板块划分：,城南板块 城西板块 滨河板块 北城新区板块 城中板块 罗庄河东板块本项目地处滨河板块与城中板块交界处,区位优势：,位于沂河河畔与临沂市内最主要的南北干道沂蒙路交汇处，地理位置优越，项目既兼具了城中板块的成熟的社区配套设施，向北向东海还可以欣赏沂河美不胜收的风景，是一块不可多得的好地！,滨河板块, 观河苑 开元帕缇欧 水岸华庭 水榭华庭 滨河国际 奥林匹克花园 天泰家园 天元名筑 滨河新天地 碧水绿洲 新港龙庭 昌隆汇城 清水湾花园 兰亭水岸 开元上城 东方花苑 万通水岸华庭 滨河润城 外滩明珠 鲁商凤凰城,城中板

14、块, 冠蒙六合御 万兴都国际商 齐鲁商厦 华丰商贸城 嘉锐大厦 澳龙国际物流 恒丰国际 北园花苑 前园小区怡 QQ家园 沂城花园 润地大厦 沂兰文园 美多商务花园 广田悦城 德兴雅苑 金鼎国际广场 蓝湾国际 中侨阳光濠 德兴雅苑 澳尔诺国际公 金润商务大厦 城建时代广场 久隆国际城市 河畔花园 富城IBIH 清华俊景,主要竞争楼盘展示,广田悦城-直接竞争对手,占地面积： 26958 建筑面积： 12万 绿 化 率： 36% 容积率：3 均价：3800 元 / 开盘时间：一期09年4月份开盘，由七幢高层及商业配套组成。二期09年8月份开盘，全部为多层。 项目户型情况：目前在售的多层户型从42平米

15、187平米不等。 项目的营销动态：本项目入住时间为明天3月份，新的营销中心于5月17日启动，从2份开始，组织了多次团购活动，但效果不理想，因为价格过高，目前本项面临沂高来电来访量，低成交量的，成交率不足的问题。,现状进度,总体规划,-,六合御庭 强劲竞争对手,占地面积： 4.21公顷 建筑面积： 16万余平米 绿 化 率： 35.9% 容积率：4 均价：3800 元 / 销售时间：2009年10月 特殊卖点：冠蒙六合御庭细致演绎了“绿色环保”的设计理念，房间朝向避开冬季主导风向，高级塑钢双层中空玻璃配合保温、隔音材料，在保证室内热环境的前提下将采暖和空调能耗控制在规定范围内，并首创了“地上行人，地下行车”的人车分流的交通模式。,-,六合御庭 强劲竞争对手,位置与配套：位于临沂市中心，南邻涑河，东侧是临沂的主干道之一沂蒙路，北侧是北园路，交通便利，自然与环境优美。基地成不规则梯形，总占地面积为4.21公顷。基地西侧有五栋多层现状住宅楼，南侧涑河水景已完美呈现，北侧隔北园路与新规划的广田悦城相望，东侧沂蒙路对面是临沂市第四中学。 建筑形式：五栋高层住宅，两栋多层住宅以及沿街商业与相关配套组成 项目户型情况：目前在售的高层户型从30300平米不等，有小复式112 需要引起关注 。,