房地产企业组织管控模式与结构设计

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1、房地产企业组织管控模式与结构设计,主讲人：谢志华 2012年2月 长沙,2,内容,多项目环境下的管理困惑 集团管理的三种模式和五种组织机构类型 基于战略和能力平衡的管控模式选择 管控模式的核心内容管什么、管多深、如何管 卓越企业管控思路分享 如何搭建有效的管控体系,3,从万科的持续扩张和顺驰的衰败看管控：集权与分权的悖论,早期前采用授权扩张模式，战略型总部 1996年后开始收缩，2000-2004年采用集权型专业总部 2004年以后开始新的一轮扩张，逐步开始放权 2005-2007年均好中加速 2007年之高速扩张，大部分权利放到一线城市公司,顺驰一直采用高速扩张战略，2006年3月以前采用高

2、度放权型的项目公司制， 2005年底以后开始了大规模收权行动，2006年3月改为两级架构 2006年9月顺驰被香港路劲基建收购,从分权到集权,从集权到分权,万科扩张 收缩 再扩张过程 管理复制产品复制,顺驰的扩张战略与管理失控过度授权与管理缺失,悖论：高度放权和集权的公司都有成功的案例：早期的华润与现在的绿城,4,从组织模式看管控：为什么多数企业的矩阵制模式都会出现扯皮的现象？,为什么矩阵制多项目管理模式在很多企业举步为艰？ 为什么大部分项目管理型公司都在朝矩阵式管理模式转变？ 风险控制与有效激励的平衡？,5,从总部定位看管控：空心化与保姆化的尴尬,为什么战略型总部容易“空心化”、而专业型总部

3、容易“保姆化”？,6,内容,多项目环境下的管理困惑 集团管理的三种模式和五种组织机构类型 基于战略和能力平衡的管控模式选择 管控模式的核心内容管什么、管多深、如何管 卓越企业管控思路分享 如何搭建有效的管控体系,7,通常集团对下属公司根据其管控深度和管理手段可分为财务管理型、战略管理型和操作管理型三种,财务管理型,战略管理型,操作管理型,分权,集权,以财务指标进行管理和考核， 总部无业务管理部门投资回报 通过投资组合优化业务结构 追求公司价值最大化财务控制 人力资源管理多种完全不相关产业的投资运作,以战略规划进行管理和考核， 总部一般无具体业务管理部门业务组合的协调发展 投资业务的战略优化和协

4、调 战略协同效应的培育财务控制 战略规划与战略控制 人力资源管理相关产业领域的发展,通过总部管理部门对业务日常经营运作进行管理业务经营行为的统一管理 公司整体协调成长 对行业成功因素的集中控制与管理财务控制 营销/销售管理 网络/技术开发管理 新业务开发 人力资源管理单一产业领域的运作,总部与业务部门的关系,发展目标,一般 管理手段,一般业务应用方式,8,而根据对项目的管理方式组织架构通常会分为三种类型,类 型,职能管理型,矩阵式管理型,开发,设计,工程,销售,职责分工,开发,设计,工程,销售,项目部,项目部只负责施工现场管理部门,项目部成为项目执行的负责主体，职能部门成为资源提供、建议与监督

5、主体,优点,对项目环境的反应较慢；需要高层协调工作多，容易形成决策堆积,员工介入双重职权之中，需要公司良好的人际关系和全面的培训,实施条件,项目数量少，特定区域经营 客户定位专一，项目实施环境不确定性低 公司高层介入项目协调工作,项目数量较多，需要人才共享，不适用于全国经营 客户较稳定，但不确定性较高的项目环境 公司有专业技能提升要求,项目管理型,项目公司或项目部,开发,设计,工程,销售,项目公司成为开发工作的全权负责主体,项目执行风险较大；不利于公司职能知识积累和专业化发展,跨多个地域经营或客户需求变化多项目管理 前期的客户定位非常准确 更强调项目产品对客户需求满足程度,项目部,缺点,职能部

6、门内部实现规模经济,对项目环境反应迅速，便于实现项目产品的创新和技术专业化的提升,对项目环境反应灵敏，清晰的产品责任，容易达到客户的满意,9,如考虑到集团和区域化等维度，则根据规模大小还可以细分如下五种形式,10,职能制模式示例,总 经 理,企划部,材料设备部,工程管理部,财务部,行政人事部,营销部,报建部,11,矩阵制模式示例,项目经理,工程主管,营销主管,工地代表,材料,造价,策划,广告,销售,财务,设计,12,总部+项目公司模式示例,公司总部,人力资源部,财务部,办公室,ZZZZ项目公司,YYYY项目公司,XXX项目公司,13,集团总部区域公司（区域总部）项目公司（项目团队）模式示例,说

7、明： 表示总部直线管理 表示总部各职能部门对子公司的职能部门的对口专业管理 表示子公司对下属职能部门的直线管理,区域,董事会,总经理,董事会办公室,工程管理部,市场营销部,规划设计部,财务管理部,企划部,集团办公室,人力资源部,物业管理部,审计法务部,职工委员会,销售经营部,项目经理部,采购管理部,工程部,项目发展部,设计部,成本管理部,法律室,总经理办公室,人力资源部,客户服务中心,物业公司,财务管理部,资金管理部,项目A,项目B,集团,14,事业部模式示例,万通实业,计划经营中心,投资策划中心,产品研究中心,项目A,项目B,项目C,四大事业部,将业务体系与组织结构进行优化重整，分成四大事业

8、部住宅建设业务以北京区域为主，专注于以“新新家园”为核心产品的高档住宅物业的开发商用物业业务专注于以“万通中心”为核心产品的商用物业的开发和经营定制服务业务提供从寻找土地到设计、施工、财务安排直至交付使用等一系列量身定制式服务土地经营事业部专注于土地经营业务，变过去传统的存货式的消极储备土地的方式为经营性的积极储备方式,15,直线职能制的模式中，项目经理弱职能，隶属于工程管理部门，高层副总充当项目协调者，管理层级清晰，由于符合中国文化特点，在少项目模式中广为采用，但在多项目环境中时容易出现高层协调多，形成决策堆积,公司总部职能部门较多，强调总部各部门的专业性及对下属项目的协调管理； 项目经理弱

9、职能，隶属于工程管理部； 总部有多个副总经理和总经理助理，工作协调成本高,16,多项目的地产公司多采用矩阵制结构，如万科、龙湖地产、复地的区域（城市）公司、南京银城、阳光100等，尤其是本地同城多项目公司,17,矩阵制运作机制如何平衡项目经理和职能经理之间的职权,驱动模式：公司以项目计划为前驱动而不是总部职能部门任务驱动的模式运作， 专业能力：在矩阵式管理模式下，我们将强化项目总经理的职能，在强调项目完整独立运作的同时，强化总部专业的整合能力 责任：在矩阵制的管理模式下，项目总经理（或实际履行项目总经理职权的执行总经理）负责对项目总体进度、质量、安全以及建安成本的管理， 权利：各职能部门通过项

10、目计划接受项目负责人的横向指挥，项目公司对职能部门拥有部分考核权。,挑战：专业能力建设和效率之间的矛盾,18,项目公司制是相对放权的项目主导型项目运作模式，项目经理权力较大，优点是权责清晰，但是存在着较大的项目执行风险，一旦项目经理的能力不足，将很可能导致项目的失败,总经理,各副总,项目公司型组织结构示意图,项目管理模式,项目主导型项目管理模式 总部的经营部负责项目前期的策划工作，当项目决策后公司任命项目经理组建项目公司，项目经理作为项目与公司之间的接口，全权负责项目管理工作,实施条件,项目决策期公司必须全面把握客户的需求和为产品的特性 对项目经理的要求很高，既要能够把握客户需求又要能够领导项

11、目公司实现产品的要求,总部职能部门,项目经理,项目公司,开 发 部,技 术 部,市 场 部,工 程 管 理 部,实施风险,虽然这种项目管理模式，能够适应不断变化的环境，及时决策，但项目执行的风险很高，一旦项目经理的能力不足，将很可能导致项目的失败,未来发展方向,大部分项目管理型公司都在朝矩阵式管理模式转变。,挑战：过度授权下的能力风险和道德风险,19,战略型集团总部的很容易出现空心化,总部为战略管控中心，具体业务包括：运用系统管控手段和方式，通过对全集团运营事前、事中、事后的管控实现对集团区域/项目末端环节的实时监控。,区域为运作管控中心，具体业务包括：对项目KPI达成情况进行全程、全方位的业

12、务监控对所辖项目运营管理进行过程监控，对日常工作进行业务指导；在授权范围内对项目进行费用审批；对授权范围内的项目重大工作进行决策；合理整合及分配区域内共享资源等；,项目公司是执行一线机构，具体业务包括：项目公司负责严格执行各项工作目标及计划，一线管理项目的进度、品质及成本目标控制、安全等。,战略管控,运作管控,20,内容,多项目环境下的管理困惑 集团管理的三种模式和五种组织机构类型 基于战略和能力平衡的管控模式选择 管控模式的核心内容管什么、管多深、如何管 卓越企业管控思路分享 如何搭建有效的管控体系,21,组织架构的转型规律,强调专业化管理和资源集约管理的集权阶段,基于业务成熟度提高，过渡到

13、“总部+区域中心+城市公司”的三级管理模式,初创阶段,适应管理幅度和竞争区域，强调多利润中心的授权阶段,“总部”与“项目”不分 或者松散型的“总部+项目公司”模式,总部,项目公司,项目公司,项目公司,集团职能部门专业管理相对细化、集权度较高，以强价值链管控型为主,总 部,项目公司 /项目部,价值链关键环节控制、逐步形成区域中心,总 部,城市公司/项目公司,项目部,总部,职能部门,职能部门,职能部门,成熟公司,项目公司,项目公司,逐步由总部分别管理过渡到核心成熟公司代管其他成熟公司,总部弱价值链管控、区域中心为业务管理中心,总部,职能部门,职能部门,职能部门,或,22,企业战略,业务战略,使命,

14、商业模式 核心能力 增长阶梯,战略支撑体系,人力资源体系,阐述企业为什么而存在并发展，以指导战略和组织的发展,向全体员工描述的振奋人心的发展蓝图 基于对未来发展方向的判断和论断，总结战略规划 在分析内外部因素基础上，设计公司的商业模式选择、需要培育的核心能力和增长阶梯,远景,组织与管控体系,为发展战略实施而奠定的管理支撑基础,产品 技术 营销,选择业务与业务组合后对每个具体业务进行规划，如产品选择、技术研发方向、营销策略等,流程体系,公司的管理体系是一个完整的系统，战略决定方向，支撑体系决定执行能力,企业文化和价值观,23,利润收入,区域,产品,价值链,资金资源,人力资源,核心能力,销售收入,

15、我们将要重点发展哪些区域？,我们专注于哪类产品，产品线如何规划？,我们重点关注价值链哪些环节 ？,能否获得充足的资金保障，主要的融资渠道是什么？,以专业化发展配置为导向，还是基于项目需要配置为导向？,我们需要培养什么样的核心能力，我们的核心竞争力是什么？,我们对销售收入的增长预期是多少？,我们对利润收入增长的预期是多少？,战略决定组织，因此，确定组织管控模式前请回答以下八个有关战略的问题,24,产品,区域,应进入哪一类城市？大城市？中小城市？ 进入一个城市后，是扎根发展还是“打一枪换一个地方” 在重点关注哪些城市？ 目标城市的选择标准是什么？ ,产品专攻商业地产？还是多元化？ 主要面向何种收入

16、的家庭人群或目标客户？（如何细分目标客户群？）档次是低档还是中高档？ 产品是规模化（复制）还是个性化 ,价值链,开发？经营？还是兼顾？ 进入产业链的哪些环节？ ,业务战略是区域、产品和价值链的选择，对管控模式的影响尤其深远,25,理想和现实的差距内部能力和环境的制约对管控模式的制约,股权结构对管控模式的影响？-法人治理结构的要求 管理基础与管控模式的关系？（预算计划系统、信息系统、业务流程等） 人力资源现状与管控模式？（能力与信任）,26,案例：万科、龙湖、华润各个层级的组织架构特点,案例一：从万科组织架构变迁的过程看其组织是如何适应战略与规模 案例二：龙湖的专家型总部以及平衡矩阵的背后 案例三：华润置地的做强、做实与做精,27,总结：管控模式影响因素分析,