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1、江阴临港新城地块 市场考察定位报告,2012年4月25日,一,江阴概况,目 录,二,市场研究,三,地块属性,江阴概况,江阴市位于苏南沿江，总面积987.53平方公里，总人口 江阴市辖6个街道、11个镇，市人民政府驻澄江街道澄江路9号。此外，有国家级江阴高新区、江阴临港新城开发区、靖江工业园区。江阴连续8年蝉联全国县域经济百强县（市）第一。 交通条件：北枕长江，有长江公路大桥与靖江市相连，南近太湖，有锡澄高速公路与无锡市相接，沿江高速东接张家港常熟至太仓，西连常州直至南京，地处苏锡常“金三角”几何形中心。 港口城市：境内35公里长江深水岸线被专家称为黄金水道的黄金地段，在全国内河港口排名中稳居第
2、五位，跻身全国第五个亿吨级港口行列，迅速成为长江下游重要的枢纽港口之一。,1-3月份销售套数排行,城市规划,江阴城市发展主要方向：向西、向南发展，完善东北 随着城市规模的扩张和政府的导向，除了老的人民路中心区外，东区城市客厅及周边、西区临港新城、城南区域将各自形成副中心格局。,城市性质：现代化的工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。 城市规划区：全市区域，总面积988平方公里。 城市目标：建成富有特色的现代化滨江城市。 城市发展方向：向西、向南发展，完善东北。 城市规划结构：保持沿江带状组团的结构形态。 城市空间结构：一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、长泾片区、青阳片区。,江阴总体发展规
3、划,城市规划,城市综合发展板块 地区行行政中心，商业服务中心，文化中心和居住位置的中心城区。澄东工业集群板块 周庄镇、华士镇和新桥镇集聚以冶金机械、纺织化纤、高档服装、新型建材、机械制造等为主导产业的新型工业城区发展。沿江港口经济板块 长泾镇和顾山镇主要以发展机械制造、能源、重化工、船舶制造等临江产业群。澄南生态农业观光旅游板块 霞客镇和祝塘镇以重点发展电子机械、汽车配件、食品加工、都市农业和休闲旅游业，建成工业、现代农业与休闲旅游业的协调发展。城南特色产业板块 利港镇和璜士镇以发展成为内衣之乡、毛衣针织外贸基地、特种养殖基地。,江阴城乡统筹规划,1-3月份销售套数排行,城市规划,江阴临港新城
4、位于江阴市西部，东临主城区、北枕长江、西面和南面与常州接壤，下辖“两街、两镇、一办”：夏港街道、申港街道、利港镇、璜土镇、港口办事处，总计行政区划面积188平方公里，总人口约20万人。 2006年1月，临港新城开发建设正式启动；2006年9月，被批准为省级经济开发区。 临港新城政府网站http:/ 港口码头：临港新城新港区3、5号码头规划为集装箱专用码头，设计集装箱年吞吐量260万标箱。 临港产业：发展低碳、新材料、机械装备、现代物流四大临港特色产业，包括临港新城低碳产业园、临港新城机械装备工业园、临港新城新材料产业园、三大物流体系 国际商务：临港新天地。,江阴临港新城规划,产业经济,GDP及
5、产业投资,江阴GDP增长较快，从08年受金融危机影响后开始缓慢增长 固定资产投资09年出现最高峰，然后平稳增加，房地产开发投资金额从09年的低谷一跃而上，增幅达到34.9%。,江阴城镇在岗职工平均工资、城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入指标，从2005年至2011年持续上涨。 其中2011年城镇居民人均可支配收入33192元，较上年增长10%；2011年江阴农民人均纯收入达到17460元，比上年增长17.2%，名列江苏省第一，连续11年成为江苏农民人均纯收入最多的县级市。,人口购买力指标,居民收入,一,江阴概况,目 录,二,市场研究,三,地块属性,江阴房地产市场,江阴房地产市场可以划分为临
6、港新城、城西、城市客厅、总部经济园、城中、敔山湾等几个房地产板块。市区开发渐趋饱和，逐步外延，城东因山水资源优势多开发高端楼盘，城西及临港新城为逐步兴起的新型住宅板块。,区域房地产市场,临港新城项目分布图,区域个案汇总,区域个案汇总,主要商圈,1,商圈分布情况,1,商业项目,深国投商业中心 嘉年华城市广场 魔方时代广场 星光百货 希望广场 浙江商贸城 红星美凯龙 佳兆业城市广场 江阴万达广场 新华商贸,2,3,2,3,4,4,5,5,6,6,8,8,9,9,10,10,7,7,本案,人民路步行街,东外环路,长江路,繁华地段,人民路步行街 长江路 东外环路,重要商场一览,随着城市规模的扩张和政府
7、的导向，除了老的人民路商圈外，东区城市客厅及周边、西区临港新城、城南区域将各自形成副中心格局。,人民路步行街,商圈内主要百货有：华地商厦、国际购物中心、华联商厦、八商场，精品商厦，人民商厦，优衣库休闲广场等。 从商业定位上看，定位为中高端的是华地商厦，国际购物中心，华联商厦三家。其它商场多走大众化、特色化路线，定位为中档。 大部分商场的建筑结构是地下1层至地上5/7层建筑，单层营业面积集中在2000-5000平方米。,江阴中高端百货商场，大多集中于以人民路步行街为中心的老城区,案例分析,魔方时代广场,项目总体情况： 物业地址：香山路西、澄江路北 停车位：800个 ，并与嘉年华广场、沃尔玛、体育
8、休闲公园(西)地下相通。 开发商：江阴鼎阳置业 总商业面积：36500平方米；地上四层半，每层5000平方米， 顶楼半层为2500平方米；地下一层14000平方米。 魔方时代广场，由魔方商务中心、魔方娱乐中心和魔方购物中心三块组，功能定位是以一个商务会所、娱乐和购物综合的广场。 项目目前一层招了迪卡侬；二层引进了国美电器；三层部分面积可租赁，可做美容、美发和足浴；四层可做餐饮。三层租金是2元/平方米/天（含物业费）；四层是1.7元元/平方米/天（含物业费）,案例分析,一,江阴概况,目 录,三,市场研究,二,地块属性,区域土地成交情况,江阴土地市场近三年共成交经营性土地60 块，其中2009年成
9、交20块，以商住混合为主，成交价为1200-2000左右，2010年成交24块，以商住为主，价格1500-2500，还有加油站、4S店等用途地块价格稍高，2011年成交16块地，用途更加广泛，包括加油站、4S店还有影剧院、公用设施等等，成交价格1800-3000左右。,用地指标及现状,地块指标 地块位置：临港新城春港路东，浦江路南，港城大道北。 地块性质：综合用地（住宅） 占地：109051m2 容积率：1.21.5 建筑密度：30 绿地率：30 出任年限：70年,地块内有河道，干流较小，由河长管制，少量林木植被，地面总体平整，不影响地块整体开发 地块现荒芜，部分土地为施工单位暂用存放建筑材料
10、；,港城大道,春港路,项目四至,北面为空地，尚未开发,南面紧邻港城大道，有较大面积的绿化隔离带，再南面为工业厂房及拆迁安置房、公交总站,西面邻接一片宗地，再西为成片的厂矿企业。,英伦尚郡,一方城,生产加工型企业,拆迁安置房,西面紧邻英伦尚郡纯别墅项目，东北方向为一方城项目,2011-C-67地块,公交总站,地块SWOT分析,从市场层面看： 政策环境江阴不限购不限贷，对于住宅市场是利好，90平米为入户江阴的最低限制； 江阴经济环境江阴为百强县之首，内资经济发达，居民收入水平高，本地私企老板较多，居住需求强劲，房地产市场也比较成熟； 临港新城住宅市场城西市场高档住宅稀缺，去化良好，客户多本地为主，
11、市场有较好的接受度，其他低端楼盘同质化较严重，去化不良，； 一二级市场供应随着政策紧缩市场趋冷，后续地块成交较少，价格涨幅度不大，住宅用地比重减少，多商业公用地块，该区域后续将有较大推案量，加之市场原因，后续楼盘竞争更为激烈。从地块层面看： 区域高层较多，适宜开发多层洋房别墅类产品； 周边竞争个案较多，未来竞争激烈寻求差异化，最大化产品附加值，提升楼盘品质是地块研究的重点； 周边配套较少，地块需将引入较多配套设施，支撑项目的高品质形象；,核心问题思考,pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2C
12、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,
