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1、,2014上半年市场分析及最新动态,泰安市房地产市场研究分析报告,项目思维导图,政策回顾,市场信息,住宅市场分析,商业市场分析,区域板块市场,二手房市场分析,七月市场最新动态,南湖板块分析,总体市场走势,长城路板块分析,导语：2014年中国房地产泡沫已经成为老生常谈，但目前还不至于说“破灭” 2014年的楼市在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。虽然上半年全国地产市场明显偏冷，全国住宅成交面积大幅下降了18.9% ；但纵观全局来看，中央对待房地产的态度已经从“强调调控”转为“建立长效机制”，无论从城镇化率亦或是人口红利等，当前的市场调整与崩盘还相距甚远。这一轮调整更多的仅
2、是结构性调整，或者说楼市阶段性的消化不良。至于调整的时间需要多久，受众多因素影响，因此，今年下半年对于投资者而言需谨慎入市，从长远利益出发。,政策回顾,最“迫切”的政策限购松绑,国家统计局近日发布的数据显示，1-5月全国房地产开发投资同比增速较前4个月回落1.7个百分点，创57个月新低纪录。同时，房地产销售面积也同比下降。在房地产市场承压下行的背景下，一些三四线城市面对高企的库存已经悄然开始微调限购政策。,最“忌惮”的政策房产税,最新消息显示，备受关注的不动产登记条例将于年内完成立法。而伴随着条例的推进，与之相关的房产税试点扩围的准备工作也开始启动。大家都期盼着房产税开征后炒房客和房叔、房婶们
3、手里的房子能被迫出手，以增大市场供应达到拉低房价的作用，倘若房地产泡沫继续膨胀，那房产税也将失去意义。,最“争议”的政策以房养老,近日，保监会发布关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见，宣布从7月1日起在北京、上海、广州、武汉四地正式开展为期两年的试点，投保人群为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。,最“坑爹”的政策学区房与小学、初中划片入学,2014年2月，教育部发布了关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见和关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知，要求北京、上海等19个重点大城市做好义务教育免试就近入学工作，并列出小学和初中划片就近入学的时间表和
4、具体指标。这是一个让中国家长焦虑的词，也是一个在楼市堪称传奇的词，无论楼市如何变幻莫测，它似乎始终“坚挺不倒”，这就是“学区房”。,首次置业者的绿色通道,央行已将2014年信贷政策工作意见下发给各分支机构及各银行业金融机构。央行明确，2014年要切实发挥信贷政策导向，央行明确提出要落实差别化住房信贷政策，满足首套自住购房的贷款需求，切实提高保障性安居工程金融服务水平。,不动产登记将成为“反腐利器”，将引发二手房抛售潮,1月份，国土资源部副部长徐德明在2014年全国国土资源工作会议上表示，国土部将尽快协调建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，并与今年6月份把不动产登记局人员编制方案与不动产
5、登记条例一起上报国务院。 这意味着不动产登记届时将进入可实施阶段。,严格实施差别化住房信贷政策,中国政府网3月1日发布国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知，通知在此前公布的“新国五条”基础上，对调控政策进行细化。通知强调，继续严格实施差别化住房信贷政策。,居民与政府合伙买房共有产权房,住建部日前表示，住房保障制度改革将推进廉租房公租房并轨和开展共有产权保障房探索。共有产权住房的推出，一方面通过共有产权的方式，使得部分群众自己支付一部分钱解决住房问题；另一方面规范现在的经济适用房和限价商品房制度，遏制在购置型的保障房里的牟利空间，使得买房子是解决住房问题，而非投机牟利。从长远看，它还
6、能在一定程度上平抑高房价。,项目思维导图,政策回顾顾,市场信息,住宅市场分析,商业市场分析,区域板块市场,二手房市场分析,七月市场最新动态,南湖板块分析,总体市场走势,长城路板块分析,2014年泰城各版块城东、南部高新区成交量占了半壁江山，泰安华侨城、华伟家园、温馨家园、安居金域缇香表现尤为突出。城西和长城路作为楼盘项目较集中的板块今年行情相比去年冷淡很多。华侨城5月份成交403套，是上半年的楼盘单月销售冠军。华伟家园6月份成交370套位居单月销售亚军，温馨家园3月份成交362套屈居季军。,根据最新发布的中国房价城市排行榜，泰安平均房价为每平米6388元，同比去年上涨4.45%，居全国第60位
7、，全省第6位。2014上半年泰安商品房价格走势总体较为平稳，未出现较大波动，住宅均价控制在6000以下，但城东、城中板块的楼盘每平8000以上的项目也为数不少。商业地产在价格和销量上相比纯住宅还是一定程度上延续了去年的好形势， 但随着泰安商业地产项目越来越多，市场竞争日趋激烈，去化速度问题在未来仍不可忽视。,从2014上半年各月成交总量与2013年同期的对比情况看，2014年1月、2月、6月成交总量稍高于去年同期；其他月份的成交都低于去年同期。2013上半年的成交整体呈下滑趋势，但成交水平较高，而2014上半年成交波动则比较剧烈。,纵观2014上半年各月成交面积情况，3月、4月、5月成交较高，
8、与2013年同期趋势相同。唯一不同的就是数据最高的6月成交面积要远超去年同期，成交的低谷都出现在春节所在的二月份。2014上半年遭遇房贷紧缩、市场遇冷的状况，购房者观望情绪强烈，成交受此影响忽上忽下。,据泰安市房产管理局数据，泰安市当年住宅累计成交面积为897309.46，办公用房成交面积为37062.32,商业用房成交面积为15984.71。而泰安市商品房库存量达到3195783.69，可售套数22702套，（其中住宅库存量1931845.11，可售住宅套数14750套），按照每个月平均135765.21的去化速度来算，需要23个月才能消化完。,项目思维导图,政策回顾顾,市场信息,住宅市场分
9、析,商业市场分析,区域板块市场,七月市场最新动态,南湖板块分析,长城路板块分析,总体市场走势,二手房市场分析,据搜房网数据监控中心统计，2014上半年2月份的成交最少，但与去年同期相比，2014上半年市区各月成交的差距要小的多。差距虽小但却没有很突出的成交表现，6月成交最多达到1441套，而2013上半年则有4个月成交超过1500套。房地产市场受房贷利率上浮、观望情绪严重等影响，成交的热度不够，政府政策方面的刺激也不太给力。,从成交量来看，2014年上半年可谓是毫无亮点，而6个月10067套的成交量虽然比2013年同期上涨了接近800套，但是勉强能称得上是中规中矩。各区的成交量相比2013年都
10、出现了不同程度的下跌。泰山区、岱岳区、高新区仍然是购房者最关注、成交最热的几个区域。,项目思维导图,政策回顾顾,市场信息,住宅市场分析,商业市场分析,区域板块市场,二手房市场分析,七月市场最新动态,南湖板块分析,总体市场走势,长城路板块分析,今年商业地产市场比较活跃，主要是由于新加入的一批新的品牌商业地产项目，入市强劲。表现最突出的就是泰安万达广场、岳海新天街、玉都国际、泰山国际金融中心等，新项目的不断入市，极大地催热泰城的商业地产市场。加之，各项目活动不断，在住宅市场低迷的大环境下，商业地产市场表现不错，商业地产网签市场从三月份开始回暖，迎来三月小阳春，银四月、红五月、旺六月相继到来。表现最
11、显著的就是泰安万达广场和岳海新天街项目。其中泰安万达广场上半年成交681套位居泰城所有楼盘成交排行榜第二，泰城商业地产在楼市中扮演的角色越来越重要。,据网签数据显示，截止到2014年6月30日，泰安商业地产房源当年累计成交864套，当年累计成交面积52523.07平米，整体均价 10493.5元/平米。其中商业用房当年累计成交231套，累计成交面积为14594.65平米，成交整体均价为14588元/平米。办公用房当年累计成交633套，累计成交面积为37928.42平米，整体成交均价为6399元/平米。,2014年上半年商业分析,截止2014.6.30商业用房累计成交,截止2014.6.30办公
12、用房累计成交,2014年上半年泰安商业地产房源当年累计成交864套，与2013年上半年累计成交380套相比，2014年成交增加484套，同比上涨127.3%。2014年上半年成交面积52523.07平米，与2013年成交面积32622.51平米相比，2014年上半年成交面积增加了19900.56平米，环比上涨61%。,项目思维导图,政策回顾顾,市场信息,住宅市场分析,商业市场分析,区域板块市场,二手市场分析,七月市场最新动态,南湖板块分析,总体市场走势,长城路板块分析,城中板块,据房产新干线监测数据显示，虽然楼市大环境不是很好，并没有出现火热的局面，但2014年上半年城中板块房价走势平稳，并在
13、年初部分楼盘迎来小幅上涨，并没有出现直接降价的项目。其中泰安万达广场以681套往网签成交量位居上半年销量排行榜榜首，金域华府以167套往网签成交量位居第二，中南世纪锦城166套的网签成交量位居第三位。中天南湖颐心园获得95套成交量，弘盛现代城获得80套网签成交量。,2014年1-6月城中板块各楼盘成交价格,城东板块,从房管局数据发布的网签数据上来看，上半年，泰城东部板块各楼盘共成交2296套，是泰安板块成交排名第一，领跑泰安上半年房产市场。就单个楼盘来说，泰山华侨城凭借着开盘热销的势头，成交612套，为城东板块成交第一名，泰安总成交第三名。其次是6月份首次进行网签的华伟家园项目，近一个月销量就
14、有370套之多，同样6月份首次网签的安居金域缇香，成交292套，名列第三。这三个项目均为2014年上半年新开盘的楼盘，凭借前期良好的蓄客情况，一举冲上销售排行榜前三名。,2014年1-6月城东各楼盘成交价格,城西板块,作为刚需楼盘聚集地的城西，板块内各楼盘的销售虽然没有取得量价齐涨的局面，但成交成绩还算理想。据房产新干线统计，城西板块在售楼盘上半年成交共1802套，环比2013年上半年1941套减少7.1%。据本站不完全统计，华新新干线以406套的销量据西部首位，其次绿地公馆的295套。除此之外，东岳鑫城、新兴悦蓝山、泰安恒大城都取得不错的成绩。,2014年1-6月城西板块各楼盘成交价格,长城
15、路板块,整个上半年长城路板块房产市场表现平淡，去库存动力不足。 据房产新干线不完全统计，2014上半年，长城路板块16个在售楼盘获得网签房源1179套。其中1月份成交220套；二月份成交175套；三月份成交486套；四月份成交151套，五月份成交82套，6月份成交65套。 除了年终冲刺的1月，和小阳春3月成交不错外，其余月份成交都不是很理想，期望的“银四”、“红五月”都没有出现。,2014年1-6月长城路板块各楼盘成交价格,高新区板块,作为泰城楼市的“刚需大本营”，南部高新区板块上半年主要以“平价跑量”为主，价格涨幅放缓。从房管局发布的网签数据来看来看，上半年南部高新区共成交2149套，远超去
16、年同期水平。就单个楼盘来说，位于天颐湖周边的温馨家园项目凭借连续四个月的大规模网签，成交907套，勇夺南部楼市销售榜首，同时也是2014上半年泰安楼市的销售榜首，其次是由泰安老牌房企华新地产开发建设的华新新城项目，以390套成交量位居第二；紧随其后的是从4月份开始网签的天颐湖蓝庭公馆项目，成交266套。,2014年1-6月高新区板块各楼盘成交价格,项目思维导图,政策回顾顾,市场信息,住宅市场分析,商业市场分析,区域板块市场,二手房市场分析,七月市场最新动态,长城路板块分析,总体市场走势,南湖板块分析,二手房上半年市场分析,国家统计局泰安调查队关于15月份的二手房交易情况已发布，1至5月二手住宅成交1770套，同比下降39%，面积16.58万平方米，同比下降37%，金额8.01亿元，同比下降34%。据分析，这主要是受到去年国五条政策造成的同期成交量异常放大的影响。其次，信贷、不动产登记等政策也是造成今年二手房市场不景气的重要原因之一。但是价格方面却依旧坚挺，稳步上扬，并没有因为市场不好从而降低交易价格。,
