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1、房地产定价,摘要：房价关乎民生，又系经住房是人类的基本需求，在中国经济发展的现阶段，住房问题已成为百姓关注的“头等大事”。如果说，中国现阶段的主要矛盾是落后的社会生产力同人民群众日益增长的物质文化需求之间的矛盾，那幺，住房就是这一主要矛盾中的重点。因此，对于房价的未来走势预测十分重要。所以本文就此建立数学模型，预测房价走势。,一、基本概念与定价原则：,房价是由开发商直接给出的，所以我认为要研究房价趋势，必然要从开发商角度出发。所以本模型运用成本加成定价法去预测房价。,1基本概念,加成则是指开发商预期获得的利润所占销售价的比例，比如：某房地产项目将总成本均摊到可销售建筑面积的平均成本为8000元
2、/平方米，预期售价为10000元/平方米，利润率为20%。这里20%的利润率即为加成。,1、基本概念,成本加成定价方法是指通过房地产项目的总成本，加上预期的利润率而构成待估房地产项目的价格。其理论公式为： 价格单位成本十单位成本成本利润率单位成本(l十成本利润率),2、成本定价法应遵循如下原则：,合理性原则。必须采用科学的方法和步骤对成本和利润进行计算。 市场性原则。市场性原则是指在定价过程中，要充分考虑市场的接受程度，即目标客户群的收入水平、购买力、消费心理。以及整个房地产市场的发展态势、升值空间、项目所在地的平均房价、消费结构等市场因素。这些因素极大的影响该房产项目的市场售价。,2、成本定
3、价法应遵循如下原则：,规范性原则。规范性原则是指成本加成定价法中成本和利润的计算过程要规范化，彻底改变传统成本法中的经验主义的做法。要遵循科学的方法和步骤，确定合理的利润率。,二、建模过程与方法,成本加成定价法过程可以分为两个部分：其一是计算单位建筑面积的成本；其二是估算单位建筑面积应获得的利润率。下面就这两个部分分别介绍建模过程和方法。,二、建模过程与方法,计算单位建筑面积的成本。单位建筑面积的成本为总成本除以可销售建筑面积，即为单位建筑面积成本（UC）=总成本（TC）/可销售建筑面积(BA) （2-1）计算总成本。总成本包含土地使用权购置费用、工程设计、和开发费用、管理费用、销售费用、各种
4、税费和附加费等。为了计算总成本，必须将各成本进行求和。,二、建模过程与方法,单位建筑面积利润率的计算过程和方法 由于在成本加成定价放法中成本是不变的，而且是不可操控的。因此，计算得出的最终价格主要与利润相关。利润率的高低成为定价是否合理的最主要原因。怎样才能制定出科学合理，且得到市场认可的利润率呢？,二、建模过程与方法,首先考察该城市同类型的房地产项目的的定价，确定一个平均利润率 其可以为正或为负。调查该房地产项目对客户群的吸引程度。这里要综合考虑客户群的消费意识、购房能力，以及房地产市场的升值预期等因素的影响。首先，需要设计调查问卷：然后采取各种调查方法对客户群的情况进行考察。最后，根据考察
5、的结果将房地产项目对客户群的吸引程度分为高、中、低三种。如果吸引程度“高”，则可以将利润制定的高于行业平均利润率，高出部分为0,如果吸引程度为“中”，则=0，如果吸引程度为“弱”，则0.,二、建模过程与方法,考察产品的特点。房地产项目是差异很大的产品，而其他没有的特点就可以成为产品的卖点。因此，确定利润时应充分考虑到这些“卖点”对产品价格的影响。同样，我们将“卖点”设为高、中、低三个档次，并按其对价格的影响，分别设置权重。首先设每一个“卖点”给利率带来的变化为yi,则所有的“卖点”对利润率的影响为,二、建模过程与方法,综合上述几个结论，可知单位建筑面积利润率R为：R= （2-2） 由此，分别得
6、出了单位建筑面积成本（UC）和单位建筑面积利润率（R）。,二、建模过程与方法,将（2-1）（2-2）合并，即可得成本加成定价法的模型。设房地产单位项目建筑面积的售价为P，则P=UC+P*R,价格单位成本十单位成本成本利润率单位成本(l十成本利润率),二、建模过程与方法,二、建模过程与方法,其中，TC为总成本；BA为可销售建筑面积；为同类型行业的平均利润率；为客户群等市场环境对利润率的影响大小。至此，完成了对于房产项目的定价。,三、模型改进,模型的不足： 这一方法有定的科学性，并且简单。但是其缺陷也很明显，最主要的缺点是考虑市场和消费者的因素较少，而是从开发商角度出发。因此，以开发商为主体指定的价格无法保证能得到市场、消费者的认同，如果价格定的太低则不能的到最大利润。如果，定的太高则产品卖不出去，而且会激起消费者的逆反心理，届时即便降价也难以挽回失去的客户和市场。,三、模型改进,2、模型改进 （1）可以同时加以供求模型，从消费者和开发商二者的角度出发建立供需平衡。 （2）还可以运用市场比较定价法，对房价进行合理评估。,四、参考文献,谢谢大家！,
