《2014年长沙市商业商圈市场调研分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2014年长沙市商业商圈市场调研分析报告（95页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、长沙市商业商圈市场调研分析报告,第一部分： 城市发展趋势分析,长沙为湖南省省会，位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘。 长沙市总面积1.18万平方公里，其中长沙市区面积954.6平方公里，占长沙市总面积8%，城市中心极度集中。,长沙市概况,长沙市人口同比分析,长沙人口逐渐增长，但增长速度越来越低，同时缺乏外来人口进入，与同等规模及经济发展状况城市相比，长沙常住人口及户籍人口均较低，相比而言，消费市场较小。,武广高铁发展规划,武广高铁进一步缩短了长沙到周边城市的距离，长沙的城市辐射力与吸引力加强，利于长沙城市群的产业升级，促进经济发展。 武广高铁的开通，使长沙到广州的时间缩短为2小时，到武汉的时
2、间缩短为1小时。,武广高铁的开通，使得长沙成为中国中部最核心的城市之一，湖南将真正融入泛珠三角区域经济圈。,长株潭一体化,长株潭三市在空间上呈现“品”字结构，城市之间的距离为50公里 。随着长株潭轨道交通建设的完善，湘潭、株洲将为长沙带来大量的流动人口。 预计2015年，每年将有1,800万人流从两地前往长沙，而到2020年，则提高到2,500万。,长株潭一体化经济圈加快步伐，长沙作为核心城市，经济、人口、消费将大幅度发展，城市竞争力加强。,长沙城市总体规划,长沙将形成“一主两次四组团”的城市布局： “一主”指中心城区； “两次”指河西新城和星马新城； “四组团”分别为为暮云、捞霞、高星、含浦
3、组团。 到2020年，长沙的城市居住人口310万，其中主城区（中心区、河西新城、星马新城）城市人口为264万。,长沙发展目标定位为我国中部地区重要的区域性现代化中心城市，城市人口的快速增长及城市人口素质不断提升，将为长沙商业的发展注入更强消费力。,新的规划区一方面利于提升长沙城市竞争力，吸引大量居住、商务人口，为商业、商务发展提供机会； 另一方面，新的规划区将出现各类先进的综合体业态。,河西滨江新城：打造行政商务圈的滨江商务片区、滨江居住区、文娱观光与旅游服务基地。,芙蓉CBD：集金融、贸易、办公、信息、物流及会展等10多项齐全功能，打造成商贸中心、文化中心和生产服务中心。,新河三角洲：集文化
4、、旅游、休闲、商业、商务为一体的都市休憩商业区(RBD),金融城：打造长沙金融产业集聚地，吸引更多金融机构。,南湖新城：以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市新区,区域发展规划分析,在长沙国际化大都市的发展趋势下，确定以芙蓉中央商务区为中心，长沙规划发展了多个城市副中心区域； 每个城市副中心将承担不同的城市功能，新的规划区均有其代表性的大型综合体，代言其发展趋势； 芙蓉CBD作为城市中心的地位不会改变。,金融城,金融街西临芙蓉路、东接东风路，南连体育馆路，北迎三一路，总规划面积1,600亩。 该地块共分为三个区域： 西面是金融核心区，规划标志性建筑、各金融集团的总部
5、大厦、级高档写字楼等； 南面，将是金融产业的配套发展区，重点发展宾馆、酒店、信息服务、创意产业、品牌卖场等配套产业； 东面、北面，是金融产业的生活服务区。,金融城规划用地,金融城的发展规划将完善长沙北部区域的商业、商务功能。目前长沙北部区域的商业发展较为落后，居民主要选择五一路商圈消费，随着金融城大型购物中心的开发，将有可能部分截留北部区域消费者前往中心区域消费。,金融城,南湖新城,南湖新城北起解放西路、南至二环线、东起书院路、西至湘江风光带，总占地面积5,597亩，是一个以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市新区。 南湖新城将以固有的自然资源优势为主体，规划构筑“
6、一带两园四区”的总体战略布局，形成一座现代化综合型城中城： “一带”，即湘江风光带。 “两园”，即南郊公园和生命科学主题公园。 “四区”，即酒店金融区、高档公寓区、滨江商务区，山水居住区。,随着新城的开发，长沙南部的吸引力得到加强，也将带来更多的商务、居住人口，为商业提供消费潜力。,南湖新城,河西滨江新城,滨江新城项目规划范围南起潇湘嘴，北至二环线，东临湘江，西到银杉路、溁银路，规划区域面积7.2平方公里。滨江新城区将集商务、商业、文化、旅游、休闲及娱乐等综合功能于一体，将建设成为 “滨江商务聚集带”和“滨江休闲产业聚集带”。滨江新城建成后将容纳就业人口约35万，居住人口约22万。,滨江新城的
7、建设将进一步加快河西的发展，未来河西新增加的大量居住、商务人口将为商业发展提供消费潜力。,河西滨江新城,北辰新河三角洲项目作为北部新城最重要的组成部分，将提升长沙北部的商业、商务地位，但该区域非传统商业圈，未来的商业培育期将非常漫长。,新河三角洲分析,新河三角洲地块总建筑面积380万平方米，其中住宅约300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米。 首期开发总建筑面积为52万平方米，计划投资约12亿。其中酒店、写字楼和购物中心各约6万平方米，滨水商业街3万平方米。 该项目将通过8到10年的时间建成集文化、旅游、休闲、商业、商务为一体的都市休憩商业区(RBD)。,区域规划分析
8、总结,虽然长沙规划了多个城市副中心区域，每个区域均规划大型商业体，未来商业竞争激烈,但芙蓉中央商务区规划起点最高，商业发展前景可观。,中西部龙头城市商业发展前景良好长株潭核心城市城市辐射力将不断扩大长沙城市中心芙蓉商圈不断扩大及发展,长沙城市经济处于高速发展阶段，预计长沙在未来3-5年内整体实力将得到极大的发展，经济的快速发展也必将带动商业的发展，因此项目因应城市发展的考虑现阶段至未来几年的发展变革需要。,城市发展分析总结,第二部分： 长沙商业发展分析,各商圈发展分析,五一路商圈：美美百货、平和堂、新世界百货、王府井百货、春天百货、万达广场、百联东方广场、黄兴路步行街,袁家岭-火车站商圈： 友
9、谊商店、阿波罗广场,东塘商圈： 平和堂、友谊商城、金色家族名品中心、嘉信茂购物广场,伍家岭商圈,荣湾镇商圈： 通程商业广场,传统商圈分布及代表项目,传统商圈发展状况分析,五一商圈,商圈范围：五一商圈位于长沙市中心地段，以五一广场为核心，东临芙蓉路，西至湘江路，北起营盘路，南倚南门口； 商圈业态：五一商圈已成为以大型百货为主力业态，休闲、餐饮为辅助业态的黄金商圈；,主要商场：平和堂、王府井百货，春天百货，新世界百货、百联东方，黄兴路步行街，金满地步行街等。 商业氛围：商圈日均人流量30万人次，是长沙市商业标志，占据着市级商圈的霸主地位。,五一商圈主要商场,五一商圈的商业以百货、步行街为主，涵盖高
10、档、中档、低档多个消费层次，以零售、餐饮为主，娱乐服务业相对较为欠缺。,平和堂百货,平和堂百货,经营方面： 平和堂凭借着五一商圈内黄金地段的商业位置，以及附近大量中高档百货的群聚效应，取得了一定的成功，由于五一商圈内的百货竞争十分激烈，商场重点对品牌进行了一定的品牌错位经营。由于商圈内百货格局已基本成形，平和堂营业额想更进一步将十分困难。 规划方面： 平和堂拥有一个中庭，100多平方米，两组扶梯，两组直梯围绕中庭展开，四纵四横的过道组成人流动线。外部展示面大，引入人流的商场大门不够档次，五一大道与黄兴路交汇处的立交形成高差层次，商场以略下沉的广场，设计双首导概念。 商户组合： 商场以百货为主，
11、辅以超市、餐饮、健身房等，经营业态较广场，涵盖珠宝首饰、服装、鞋、家电、床品、童装、快餐、西餐、特色餐饮、银行、生活配套等。经营档次适中，品牌较多，以国内一二线品牌、国际大众品牌为主。,新世界百货,商场综合分析 经营方面： 新世界百货商品力求与周边百货进行错位，引入中高档次品牌，走精品货路线但由于进入市场较后，且位置稍偏离商圈中心，目前商场人气较差，经营状况较差。 规划方面： 典型百货公司动线规划，围绕小中庭四周展开动线，开放式商铺沿动线布局，靠墙形象铺与中岛铺组合构成商品区，中庭设立一组观光梯及一组手扶梯，作为人流上下输送功能通道。 商户组合： 商场以百货为主，辅以超市、餐饮、健身房等，经营
12、业态较广场，涵盖珠宝首饰、服装、鞋、床品、童装、西餐、特色餐饮、生活配套等。经营档次较为参次，高档与低档差距过大，品牌不够丰富。,新世界百货,王府井百货,王府井百货,商场综合分析 经营方面： 王府井百货自2004年进入长沙以来，营业额节节上升不断突破纪录，2009年营业额突破10亿，是长沙最成功的百货广场之一。 规划方面： 王府井百货经营区域呈长方形展开多层动线，主要以手扶梯作为人流输送渠道，靠墙形象铺与中岛铺相结合。 商户组合： 高档为铺、中档为主的商户组合，商户数量极其丰富，符合了长沙作为发展中省会城市的消费需求。,春天百货,商场综合分析 经营方面： 春天百货属于传统百货，内部硬件设施比较
13、陈旧，因此目标客户群体以大众群体年轻阶层为主，由于位置稍偏离商圈中心，商场内部购物环境欠佳，目前商场人气较差，经营状况较差。 规划方面： 典型传统百货公司动线规划，两端设置自动扶梯，没有规划中庭，靠墙形象铺与中岛铺组合构成商品区，垂直交通系统不足。 商户组合： 商场以百货为主，涵盖珠宝首饰、服装、鞋、床品、童装、生活配套等。经营档次较为参次，以中档为主，缺乏餐饮等休闲业态，品牌不够丰富。,春天百货,东方商厦（乐和城）,东方商厦（乐和城）,经营方面： 东方商厦又叫百联东方商厦，由于前期合作单位等多方面原因导致目前经营不佳，空置率较高。一直以来是以百货的模式进行经营，商场正在调整为购物中心模式，调
14、整后名为“乐和城”，预计年底完成调整。 规划方面： 东方商厦平面呈L形，调整后的购物中心名为乐和城，东方商厦百货做为主力店，占据L形的小横线部分。乐和城拥有多个小中庭，主动线过道宽广，不过柱子较密较大，阴挡视线，削弱了中庭和大过道的效果。 商户组合： 目前经营的主要是东方商厦百货，和一些餐饮，一楼引进了国际一线名牌。预计调整后会引进更多的业态，值得期待。,万达购物广场,万达购物广场,经营方面： 万达广场由于邻近黄兴路步行街，一层以类似于步行街的业态定位，经营状况虽然不错，但没有充分挖掘出这一优势项目的价值。二三层完全租给沃尔玛，四层做电影院，虽然起到了主力店的凝聚效应，但没有足够的零售商业的体
15、现他的价值。 规划方面： 一楼规划为室内步行街式铺位，两条过道，中间相连，连南角落一组扶梯，商业体量虽然大，缺乏舒适的空间感和可逛性，不易留住人流。室内装修档次较差，室外装修档次中等。 商户组合： 商场商户数较少，超市及电影院占了70%以上商业面积，商业整体后续运营价值较低。服装零售品牌档次低，与步行街商业相匹配。业态简单：超市、电影院，缺乏丰富业态的支撑，商场也难以留住人流，浪费了一个位置优越的商业体。,美美百货,美美百货,经营方面： 美美百货商业面积不大，走中高档路线，处于交通便利的城市核心区域，加上附近几个高档酒店为依托，经营尚可，但长沙引进高档品牌的百货很多，算不得一枝独秀。 规划方面
16、： 由于商场面积小，动线规划简洁，过道也不宽，几个商铺围绕着一个很小的中庭，一组扶梯构成垂直动线，室内装修精致，室外装修大气。 商户组合： 商场业态配置简单，以服装为主，商户数量不多，以LOUIS VUITTON、ERMENEGILDO ZEGNA、BALLY等为主力店，极具格调。美美百货是小体量、高档次商业经营的教科书式案例。,黄兴路步行街,金满地步行街,长沙太平街,五一商圈特点,五一商业圈有2000多年的发展历史。商圈年客流量逾亿，年消费十几亿元。有6000余家商家，年纳税额数亿元。 商圈业态齐全，以中高档次为主，汇集了数量众多的大型购物场所、商业步行街、电器专业卖场、大型生活超市、大型酒
17、店、中西餐厅金融机构、休娱休闲场所等，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、旅游于一体的大型商业中心。 目前商圈已开始产生旅游效应，例如黄兴路步行街是游人到长沙游玩的必去之地。 五一商圈多年来一直是城市商业的集中地，集政府规划、城市中心、人口集中、消费惯性等多种因素奠定了五一商圈的霸主地位。,五一商圈发展趋势,商业的发展，不仅仅是商户的增加，零售额的增长，商业模式也是重要的发展指标，目前五一商圈的商业模式以百货为带动，步行街与餐饮娱乐相辅相成的发展模式，未来将形成以购物中心为主导的购物文化及生活方式的升级。 五一商圈与其他商圈相比，竞争优势明显，其他商圈的发展无法动摇本商圈的主导地位。 商圈未来将向着更为优质的商户、多元化的服务、丰富的业态发展。,
