《宿州家乐福·世纪广场提案报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宿州家乐福·世纪广场提案报告（32页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、家乐福 世纪广场 提 案 报 告,上海亚汉房地产经纪有限公司2009-1-5,一、市 场 篇- 料敌先机,1、宿州市场概述,- 宿州市房地产上市量与开发量(单位:万平方米),2006年上市量54万平方米去化量33.1万平方米; 2007年上市量81.7万平方米去化量63.1万平方米; 2008年1-11月上市量73万平方米去化量31.4万平方米;,宿州市房地产上市量与开发量之比曲线图,2006年: 59.7% | 2007年: 77.2% | 2008年1-11月: 43%,2、重点竞争市场,即将推出的项目,在售竞争楼盘及状态,本案参照项目销售态势分析,3、市场走访情况,Q: 你买办公楼的目的
2、?,我司对47家单位和291家住宅做了针对性调查，以下是结果:,Q: 你买办公楼你会选择项目的位置,Q: 您所希望的办公楼是,Q: 您在购房时希望选择的区域位置是,Q: 如果一年内购房你会选择,Q: 您觉得目前二中广场的位置住宅的合理价格是：,4、综合分析 (SWOT),1、优势A、唯一性的地位二中广场在市民心目中的“中心地位”，本案容易引发市民的“中心情结”； B、综合规划优势本案集商、办 、住 三种房产产品形态，自成体系，从需求链上可以互为补充； C、稀缺性品牌国际性大品牌商家入驻，提升个案品位，提升个案的商家入驻信心； D、开发商的强大资金实力康德、金方强强联合，确保了本案实施具有强大的
3、资金后盾。2、劣势A、价格与当地购买力的差距本案的价格由于产品力提升，将会处于市场高端价位，而目前的区域市场价格水平与本案有一定的差距。 B、新产品与当地的接受习惯本案的产品在得房率及物业费上与当地传统产品-多层相比较有一定的劣势。,3、威胁A、两年内市中心板块将有较大的上市量 ，势必与本案形成强力竞争 B、低迷市场行情下，市场具有浓厚的观望气氛。4、机会点A、新产品上市对市场的吸引力 B、不断的降息政策对购买群的吸引力 C、本案产品的合理总价范围对市场的吸引力。,二、营 销 实 务- 谋定而后动,1、营销核心思想,A、产品核心价值探讨a、产品固有的核心价值都市零地标的地段价值 国际大品牌的品
4、牌价值 都市综合的复合产品价值b、需要提升的核心价值与一线城市接轨的都市豪宅（类比） 各类稀缺性所组成的传世价值（类比与计算）,、产品性价比的探讨- 打动客户采取购买行为的决定力量a、目前市场上所有的存量房大多为大面积大总价的产品 b、总价相近原则，不用再等待城市的发展 c、各类产品附加值的叠加，形成“致命诱惑”,、行销计划的制定与实施,整个销售期依据房地产预售许可证取得时间(预计09年10月底全 部取得预售许可证)；预售期销售面积如下：A、住宅及公寓销售面积：,依据预约期客层预定情况，对所开房源定价策略调整及销房及房源销售控制；虽然 户型配比比较丰富，但是户数太多，对销售有一定的压力，希望尽
5、快销售回笼资金， 计划以快销售量，低销售均价快速实现销售，减少后期销售造成的压力；销售目标 如下（2009年11月2010年12月底）：（单位：千平方米） 住宅及公寓：办公楼：住宅及公寓14个月完成41000平方米，约占总房源的92%. 办公楼14个月完成15800平方米，约占总房源的94%,B、办公楼销售面积：,住宅及公寓开盘均价实现3600元/平方米，并按照以上销售计划指标的完成情况，实行分段分价策略，以本案最终销售均价实现3700元/平方米为目标，各阶段价格分布见列表：,办公楼开盘均价实现3800元/平方米，并按照以上销售计划指标的完成情况，实行分段分价策略，以本案最终销售均价实现390
6、0元/平方米为目标，各阶段价格分布见列表：,住宅及公寓销售目标及回款计划销售总金额以30%一次性付款，70%商业性贷款计算；商业性贷款以当 季度回款30%，次季度回款70%计算。最保守回款目标如下：,办公楼销售目标及回款计划销售总金额以30%一次性付款，70%商业性贷款计算；商业性贷款以当季度回款50%，次季度回款50%计算，最保守回款目标如下：,说明 :,1、本行销计划的开盘日期假设在2009年10月底,如果工期有所变动,销售及回款日期顺延.2、本行销计划住宅及公寓平均价格是3700元/平方米,主要是因为在宿州对单身公寓的认知度还不高。办公楼平均价格在3900元/平方米,在宿州住宅和办公楼的
7、区分还不是太明显,在他们认为住宅一改就可以做办公楼，在对办公楼产品认知度不高的情况下，首期推出的价格不宜过高。3、本行销计划上均价能够实现的前提是本小区一定要有家庭供暖系统4、本行销计划的销售时间是从开盘开始连续14个月,如果缩短销售时间价格就要适当往下调整,最少为9个月的销售期.如果以9个月的销售期（高速度销售）则最终销售均价最高控制在3550元/平方米(住宅及公寓),办公楼最终销售均价最高控制在3750元/平方米,三、公 司 优 势-天时、地利、人和,一、强劲的销售实力本公司自2005年进入宿州以来 ，多次获得市场销售冠军，销售团队对客户的把握能力及快速成交能力在宿州名列前茅。二、良好的人脉关系多年的操盘与政府相关主管部门及媒体建立了良好的社会关系与合作关系。三、对市场的把握度亚汉一直提倡“市场先行”的专业思想，多年在宿州，对当地的购买习惯、市场的研判具有很深的认识。四、强大的南方投资群亚汉一直与南方众多商会保持良好的关系，并且有较强的炒房团组织能力。,冠军团队,强兵悍将，精锐尽出,亚汉房地产经纪公司对家乐福世纪广场项目极为重视， 特调集公司专业精锐，组成专案组。,后 言,非常高兴有机会为贵公司提供我们的专业服务. 在未来的合作中我们将贯彻追求行业领先的进取精神, 更好的为贵公司提供服务.,上海亚汉房地产经纪有限公司 2009年1月,
