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1、佘山片区别墅市场研究报告,研究成果提炼,入市时间： 9、10月份，抓住片区上升加速区，维持项目热度，为后续提升作铺垫,价格预估： 第二梯队领导者为主，第一梯队补缺者为辅/做大内部产品价差,销售战略： 按计划推盘，维持市场声音/巩固领导地位/价格向第一梯队缺口挺进/小步快跑推售/,销售目标： 销售12套，实现1.1-1.3个亿的资金回笼，剩余10套稳步提价去化,供应格局： 马桥、朱家角崛起，全市别墅未来3年供应量在300万平左右，佘山供应量更在100万左右；新板块虽对佘山具有一定抑制作用，但佘山别墅领导地位将愈加稳固,竞争分析,板块分析,项目营销战略,项目本体梳理,报告回顾,报告研究思路,片区分
2、析,A、佘山周边的朱家角、闵行旗忠的崛起将大大提高上海未来3年高端别墅市场的供应量；,西郊华漕板块 约10万m2,佘山板块 约100万m2,浦东世纪公园板块 约10万m2,佘山板块 代表楼盘：佘山月湖、佘山高尔夫、世茂佘山,西郊华漕板块 代表楼盘：兰乔圣菲、西郊庄园、西郊一品花园,浦东世纪公园板块 代表楼盘：御翠园、东郊花园、九间堂、汤臣高尔夫,闵行旗忠板块 约60万m2,朱家角板块 100万m2以上,闵行旗忠板块 代表楼盘：绿城.玫瑰园、和黄项目,青浦朱家角板块 代表楼盘：上实海源别墅项目、中信项目、东方金杰、绿洲千岛,B、从销售角度来看，世纪公园和华漕板块是佘山板块的主要竞争板块，随着旗忠
3、、朱家角板块的崛起和供应量的激增，未来高端别墅竞争程度将加剧；,2006年，上海1000万元以上的一手房别墅共销售去化372套，其中主要集中在佘山、西郊华漕与世纪公园三大板块。这三大板块共消化了310套，占总消化量的85。其他千万级别墅则零星分布。旗忠、朱家角板块供应量巨大，基本从07年底开始放量；,三大豪宅板块对比,2007年上海千万级别墅去化分析,1、佘山板块：独特的佘山资源，区域配套逐步完善，未来市场竞争激烈，片区成长性明显 2、西郊华漕板块：依托城市资源，区域配套完善，市场具有竞争，片区具有成长性 3、世纪公园板块：区域国际化氛围浓厚，国际化配套完善，片区趋于稳定 4、闵行旗忠板块：依
4、托旗忠板块高端配套和未来极佳规划，潜力无限，顶级项目更是加速片区价值提升 5、朱家角板块：中信、上房、上实等品牌开发商大规模开发已经展开，片区成熟尚待时日；,B、佘山凭借其自然资源和整体片区品质将成为未来别墅豪宅领军板块，但是，会面临朱家角、旗忠的直面竞争；,结论：从各板块的开发规模和后续供应来看，别墅市场从07年下进入别墅“井喷”期，供应量的激增将对价格的提升起到一定舒缓作用；,07年6月,07年12月,08年12月,09年12月,佘山板块,浦东板块,旗忠板块,朱家角板块,徐泾板块,约80万的供应量,约10万供应量,50万以上供应量,约10万供应量,100万以上供应量,佘山板块未来主要面临旗
5、忠、朱家角板块的竞争，但是随着供应量的激增佘山的价值将越加突出； 新崛起板块（旗忠、朱家角）将对佘山形成一定客户截流影响，并对片区价格进行一定“阻击”；,竞争分析,板块分析,项目营销战略,项目本体梳理,报告回顾,报告研究思路,片区分析,佘山供应近年来增长较快，需求持续旺盛；供小于求 已成定势；,数据来源：世联地产数据中心,目前佘山别墅均已进入开发阶段，后续供应量会有激增，预计到08年底将有50万以上的货量入市； 佘山后续几乎已无土地供应量，别墅用地已经绝版，随着需求的不断加剧，别墅后市上升势头强劲；,佘山别墅供给情况,0,10,20,30,40,02年,03年,04年,05年,06年,面积(万
6、平),0,0.5,1,1.5,2,2.5,3,价格(元/平),供给面积,销售面积,07年,07年上半年前片区价格自然增长率为-0.7 上半年片区“第一梯队搭台，第二梯队唱戏”,数据来源：世联地产数据中心,历年价格稳步持续上涨，今年上半年出现大幅度跳涨（涨幅达20%），与板块价值加速提升及产品品质本身相关,2002年以前，片区楼盘价格一直在400-700万元/栋盘旋； 2002年紫园将价格拉升过亿，佘山价值进入快速上升通道； 04年世茂集团强势进驻佘山，艾美国际会议中心配套先行，千万级豪宅唱响佘山； 05年华侨城欢乐谷项目立项，世茂山庄全球发售，佘山银湖别墅、恒联名人世家、古北别墅等热销再次让佘
7、山成为上海的顶极； 06年，随着政策的利好，土地的稀缺，片区的成熟，顶级项目的纷纷动工，后续涨势强劲； 随着07年下半年，第一梯队大规模入市，片区均价将再创新高；,07上半年在售项目销售稳健，后市走势强劲，整体别墅市场处于上升通道开始阶段；且佘山为指标板块；,第一梯队在新房源、新项目推出均少的情况下，销售依然稳健；月均去化4-5套，均价31000元/平； 第二梯队表现抢眼，价升放量，整体均价向19000元大关逼近；,62万平米的 后续供应量,18万平米的 后续供应量,60万平米的 后续供应量,两极化发展将成为未来主流，顶级放量，将继续拉升整个片区价值；总供应量138万以上；,9,6,7,8,9
8、,10,11,12,1,2,08年,07年,3,4,5,6,7,8,07年10月至08年底，是佘山的集中放量期，预计推出货量47.2万平；强销期预计会持续到2010年（10-15万/年）；,月湖：1.7万平米，2000万以上,佘山高尔夫：15栋，1.5万平米，价格5000万以上,世茂庄园：32栋，3万平米，价格6万以上,紫都晶园：5万平米，价格1800万以上,东紫园：约2万平米，1800万以上,中凯佘山：1.7万平米,上海紫园：约2万平米，价格5万,银湖：约2.5万平米,圣塔路斯：55栋，约1.7万平米,恒联名人世家：28栋，约1.1万平米,古北佘山国际别墅：70栋，约2.3万平米,14,8,
9、容积率0.3,1,5,4,3,2,6,7,9,10,11,12,13,15,16,御宫艺墅：150栋，2万平米,中海翡翠湖岸：94栋，约1.7万平米,佘山号：143栋，4万平米,天安别墅：5万平米,澳澜湾：10万平米,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,10,11,12,佘山高尔夫,目前第二梯队主力总价在600-1000万之间，恰恰与第一梯队最低线之间存在500万价格空白；,1500,2000,2500,3000,3500,4000,5000以上,主力总价段(万元),世茂山庄,世茂山庄,上海晶园,合生东紫园,月湖山庄,月湖山庄,300,350,400,
10、450,500,600,700以上,面积段,佘山高尔夫,1000万-1500万的真空地带出现，成为第二梯队重要机会点；,1000,500,第 二 梯 队,结论：各开发商抓紧07年底到08年这一别墅“黄金期”，争相推出项目，机会点显现；,片区后续供应量巨大，价值提升黄金期到来，未来价格走势强劲；,第一梯队与第二梯队价格空档拉大，机会点显现；,后续全市、片区供应量双增，入市时机不宜推迟,竞争分析,板块分析,项目营销战略,项目本体梳理,报告回顾,报告研究思路,片区分析,第二梯队竞争趋弱/两个集团层次拉开，销售进入尾声,佘山片区别墅产品2006年价格至高线,20000以下,20000以上,一级半豪宅：
11、银湖/恒联/古北,二级：中海翡翠/圣塔路斯/天安别墅/天邻,主要竞争对手古北目前销售稳健，后续供应量与本项目相当/恒联进入尾盘期，但是销售良好；,西郊古北 售楼处在样板房； 后续有4600万楼王作价格标杆； SUPER E木结构产品反响良好； 会所试运营，经营状况一般；,恒联名人世家 售楼处在样板房； 后续有三亩园做标杆，未定价； 会所试运营，经营状况一般；,4600万楼王,11套木结构产品,后续28套货量,售楼处,三亩园,后续房源50套,结论：如何利用机会向第一梯队靠拢将是第二梯队指标项目首要问题？,总结,板块分析 现状总结：后期随政策、经济整体利好，但是供应量激增这一现状不得小觑； 对策：抓住今年佘山快速上升期这一绝佳机会，小批量、高价格推售房源；,片区分析 现状总结：第一梯队将成为佘山未来的领涨板块，片区价值加速提升； 对策：以第一梯队价格补缺者的战略为导向，向1000万-1500万靠拢；,竞争分析 现状总结：竞争趋弱，但是对手产品（占地）略优于本项目； 对策：超越竞争的营销策略，以第一梯队为标杆展开攻势；,THE END,
