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1、从地产新政的影响开始谈起,新政要点,90平米70的比例限制； 首付款提高，贷款比例降低; 营业税；,一石激起千层浪,政策对我们的影响,1、项目取得了开工证，赢得先机； 2、对于部分投资客户会造成一定的影响； 3、销售认购方式更为透明，价格攀升制造障碍； 4、大户型市场看好，缺乏纯粹的高档社区；,政策带给我们的机遇大于风险,目 录,第一部分 市场研究和结论 第二部分 项目定位及价值提升体系 第三部分 中原地产特色营销支持,一切结论都可以从市场中得到,A、竞争项目样本研究 B、市场研究总结,第一部分、市场研究和结论,姚家园路,朝 阳 北 路,百 子 湾 路,甜 水 园 街金 台 路西大望路,长 安
2、 街 京 通 快 速,东三环,朝 阳 路,东四环,本案,D,D,D,广 渠 路,万达,润枫 水尚,华贸中心,后现代城,A-Z Town,蓝堡,远洋天地,住邦2000,现代城,耀辉国际,金地,乐成国际,A派公寓,华业玫瑰,壹线国际,海华堂,万科东第,天鹅湾,姚 家 园 路,合生国际,富力城,星河湾,CBD东部区域,双井板块,百子湾板块,朝阳公园板块,朝青板块,泛海,双井板块： 合生国际花园/富力城百子湾板块： A派公寓/乐成国际朝阳公园板块：万科东第/华业国际中心,合生国际花园,富力城,A派公寓,2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,华业国际中
3、心,2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,万科东第,2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,乐成国际二期,2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,潜在竞争对手 (即将推出楼盘)耀辉国际城泛海国际住区,耀辉国际城,2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,泛海国际,2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,研究总结单价区间,样本目前的销售报价为1100
4、0-16000元/平方米；13000元/平方米价格为主力。,研究总结总价区间,总价区间130万-260万为主流。,2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,研究总结装修品质,精装修标准在1000-1500元/平方米之间。,研究总结供应量统计,尚存供应约2200套，大部分项目接近尾盘,政策,市场,机遇,2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,面对机遇我们是否已经做好准备?,第二部分 项目定位及价值提升体系,A、优劣势分析 B、客户定位 C、产品二次提升体系 D、营销推广价值提升体系 E、最终价格体现
5、,2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,优 势,朝阳路拓宽、紧邻东四环使本项目具备了无可比拟的优势；,2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,高档立面效果,豪华品质大堂，高投入营造了高品质,一期社区环境,障 碍,周边环境不佳，交通路线不易识别,产品细节,推广定位不够明确,CBD家庭至上,CBD、地位、光耀国际,国际人的东区国际,外界对于东区国际的认识不清楚，客群定位模糊,口碑的缺失,物业管理的服务水平；日常的费用开支；工程质量等遗留问题。,小区租金比周边项目低,项目已具备一定的高档社区质素，但
6、一直未能进入CBD主流高档楼盘的队列；,小 结,产品细节导致项目总体品质感不高； 物业的服务水平导致了项目的口碑缺失； 物业的租金水平相对较低。,市场的需求就是我们的需求,客户定位,客群分析客户特征客户需求,自住客户对泛商业氛围感兴趣 稳定的中高收入阶层 多为二次或多次置业者 非常注重生活的便利性 喜好尊贵感觉 存在不同程度的投资心理,客群分析,投资客户长期在周边投资高档公寓的投资买家 注重加快出租周期，降低投资风险，迅速做出反应 口碑传播的重要实施者 更热衷于能减少成本的投资。,商住客户多为设计、咨询等小型企业 注重办公场所的便利性 对办公成本较为敏感,客群分析,富豪阶层,中产阶级上层,中产
7、阶级中层,高级白领中上层,客群阶层分类,普通白领,大众阶层,中产阶级中上层大型企业的高级决策层驻华外企高层 艺术界知名人士中型私人企业主 政府机关高级公务员高等专业的专项技术人员,高级白领中上层大型企业的中级管理者驻华外企中层 政府机关中层干部高级专项技术人员 律师高级财务人员IT精英普通职业经理人,客群职业分类,中产中上层主要特征,非第一次高档公寓置业者,公寓,高档公寓,第N次置业者,目前拥有物业价值 超过150万,市场因素: 物业升级(并非跳级) 面积有1.2-1.5倍增长 价格有1.5倍增长,尤其对于非第一次高档公寓的购买者而言，他们对高档公寓有自己独特看法设计合理、细节出众的具有较高品
8、质社区将成为关注重点。,公寓,别墅,高级白领阶层主要特征,第一次高档公寓置业者,普通住宅公寓,高档公寓,非首次置业者,目前拥有物业价值 超过万,市场因素: 物业升级(并非跳级) 面积略有增长 价格略有增长,现有物业已经不能满足自身需要，对高档公寓有着向往和憧憬， 需要通过居住物业的逐步升级来验证自身的发展成果。,高档公寓的品质感 ； 交通便利，配套齐全 ，距离商务区直线距离较短； 体贴的服务； 国际化大环境优势 ； 户型舒适 ； 前瞻的投资价值； 物业自身保值与升值潜力 。,主力客群心中的高档公寓标准,产品价值二次提升体系,样板装修提升特色配套提升物业管理提升增值服务提升,样板间精装修，营造现
9、场视觉吸引,产品价值提升,翠鸟的花样生活-感观主义风格,人群素描：对艺术和生活品质有着苛刻要求，追求个性的生活方式，是城市里的活跃分子。,典型特征：艳丽的色彩,贵族的世纪奢华-新装饰艺术风格,典型特征：Art Deco拥有纯粹而艳丽的色彩，自然的几何图案，金属原始的光辉及充满质感的材料，品质感是其核心。,人群素描：有闲的新中产阶级，热爱生活的雅痞一族。,回归原生态-自然主义风格,典型特征：在现代简约基础上应用更多的自然材料,人群素描：不论阶层和收入，热爱自然、追求自然、享受自然的人士,完美的莫扎特圆舞曲-新帕拉迪奥风格,典型特征：新帕拉迪奥风格强调廊与柱的对称、线条的起伏及雕塑的立体感。整体感
10、觉瑰丽而非浮华，妩媚却不失端庄。,人群素描：功成名就的城市精英和中产阶级。,完善成熟配套，引入主题化运营模式,配套设施提升,咖啡、茶馆、餐饮等,超市精品店,地下部分单设入口，台球、自助影院等,对现有会所的运营提升信心、提供方便,增加一期业主生活便利性，为二期销售提供支持,餐 厅,咖啡厅,台球,超市,咖啡厅,东区首家异域风情顶级SPA主题会所,和谐 / 美丽 / 健康 / 舒展 / 纯净 / 心境,海洋水疗游泳池、香薰、草药、鲜花、泥疗,2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,品牌化管理彰显项目品质,物业管理的提升,礼宾服务/客务服务/管家特约服
11、务/商务中心服务/餐饮服务,物业服务水平直接关系业主居住质量，个性化的物业服务是高档项目的共性，定制式物业满足业主不同需求，是项目整体品质的突出表现。,专业化管理团队 品牌化特色服务,提高社区的出租率和租金水平开发商成立租务中心,增值服务提升,2008房地产策划大全货到付款！电话：0755-83513598 QQ：69031789,要点回顾,地产新政的影响大户高档社区市场看好； 周边市场研究未来供应量逐步减少，区域优势凸显； 主力客群分析中产中上、高级白领； 产品价值二次提升体系样板装修、特色配套、物业管理、增值服务4大产品价值提升体系； 营销推广价值提升体系形象力提升、深度推广渠道； 价值提升的目的是价格提升； 中原特色营销体系介绍。,中国北京CBD 东区国际,中原与东区国际缔造者三能达置业 一起带给CBD一个全新的东区国际,
