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1、武汉绿地国际金融城思考,国十条，国五条两次调控政策的失效，整个房地产回暖明显，从国家层面调控的压力加大，而且武汉地王频现和房价上涨势头明显，在这一环境下，1月14日武汉出台了限购令，随着1月26日的国八条，将有可能再一次把整个楼市带入寒冬。,4.17,一次调控,9.29,10.8,10.13,10.20,“鄂六条”出台落实调控政策,取得预售许可证得项目三日内必须开盘（一次性推出所有房源，并明码标价）,新国八条武汉细则落地,10.25,“汉六条”出台落实调控政策 严格执行问责制度 新房上市，价格及房源一次性公布,12.20,汉版公积金细则出台,2010-2011年1月调控进程表,三次调控,1.1
2、4,汉版限购令,政策回顾,1.26,国八条,1月26日新国八条政策出台，“二套住房首付款比例不低于60%；个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税,计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市本地居民2套以上，非本地居民1套以上家庭限购（含二手房）这三项是新国八条的杀手锏，对房地产市场影响较大。,新政分析,2011政策解读,2010.11.3 规范住房公积金个人住房贷款,2010年11月,2010年12月,2010.11.1 北京首套房贷利率上调至8.5折,2010.11.9 上调存款准备金率0.5%,2010.11.19 上调存款准备金率0.5%,2011年1月-3月,201
3、0.12.10 中央经济工作会议,2010.12.10 上调存款准备金率0.5%,2010.12.25 上调公积金贷款利率0.34%,2010.12.25 上调存贷款基准利率0.25%,2011.1.14 上调存款准备金率0.5%,2011.1.20 北京部分银行取消首套利率优惠,2011.1.26 新国八条,2011.1.27 上海重庆房地产税试点办法出台,2010.2.9 上调存贷款基准利率0.25%,继“新国八条”重磅推出后，武汉落实国家楼市调控“国八条”的实施细则“汉九条”相继出炉,2011.2.22 武汉细则,汉九条归结为以下9项要点： 房地产调控的组织领导 合理确定新建住房价格控制
4、目标 加大保障性安居工程建设力度 严格执行房地产市场调控的相关税收政策,强化差别化住房信贷政策 严格住房用地供应管理 合理引导住房消费需求 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 加大宣传及舆论引导力度,“国八条” 实施细则出炉,2011.3.10 汉九条,政策回顾对比,政策三级跳，措施手段不断严格，涉及范畴不断扩大,2011政策解读,2011政策解读,“汉九条细则” 政策可总结成六个字: 严、限、政、保、调、细,汉九条细则,细与“国八条”相比更精细,汉九条要点总结,汉九条细则政策缺口,2011政策解读,政策缺口1：商业地产“网开一面” 在实施细则中，未提及商铺、写字楼等商业地产。 这意味着
5、，在住宅全面“限购”下，商业地产将成为楼市热钱的最大出口，武汉商业地产项目的热度或有增无减。但目前商业地产交易税已提高到交易金额的8%，可能会有一定影响。,政策留口2：成年子女可单独购房 “限购令”以家庭为单位，家庭有成年子女的，购房不受家庭其他成员限制，成年子女最多可购买两套住房。如果一个家庭有一个成年子女，最多可拥有4套住房。 相对于以个人户籍为限制条件，宽泛了不少。,政策留口3：卖房后还可再买房 新“限购令”以家庭实有住房为准，即卖掉多套房子，只剩一套，还可以再买一套。采用的将是认定该家庭目前名下实际拥有的房产，即“认房不认贷”。购房家庭将来可选择选择卖一买一，逐步升级。 有利于买卖联动
6、、繁荣二手市场，有利于购房者梯级置业观念形成，避免贪大求全、一步到位的不理性购房行为。,武汉整体市场价格变化分析：从一线城市在限购令下的价格表现就能预测武汉整体价格的变化,2-4月,整体价格稳中有降,5-9月,价格波动，上下浮动,10-12月,价格下降10%-20%,市场预判,产品变化分析：从其他城市限购后产品成交情况看，小户型成交比例略有减少，大户型成交比例有上升；主要表现在购房者更加谨慎，尽量一次购房需求一次性到位，更加偏好三房及以上产品，但随着国八条细则的出台，武汉楼市将会以中小户型为主力成交产品。,130-150,50-70,70-90,90-110,110-130,400以上,0.3
7、%,300-400,-0.8%,250-300,-3.6%,200-250,-6.5%,150-200,2.2%,0.5%,0.9%, 0,2.3%,1.7%,0.5%,50以下,2.5%,占比变化,9-10月成交占比,10-11月成交占比,广州限购后不同产品成交结构变化,-0.9%,200-250,9.0%,130-150,-0.9%,150-200,110-130,30以下,-0.2%,30-50,0.1%,-0.4%,-0.1%,300-350,250-300,-0.1%,-3.2%,70-90,50-70,-2.9%,90-110,-0.4%,350以上,0.0%,南京限购后不同产品成
8、交结构变化,产品变化分析：政策影响下，140平米以上的大户高端产品的成交量将锐减，90平米以下的首次置业和90-120平米首次改善类产品将为成交主力。对郊区以多次改善和别墅类产品为主项目的影响较大。,产品变化分析：此次限购主要针对商品住房，写字楼、商铺、 SOHO、LOFT等产品不在调控之列，商业地产面临机遇，部分投资客或转向此类产品投资,1月15日，“限购令”正式施行。 1月16日，光谷某写字楼迅速换下广告牌，重书“限购令剑指住宅，投资商业是正道!” 同日，徐东商圈某loft商业地产项目开盘即近乎售罄，场面火爆异常。 1月18日，“我们新项目的价格将有上涨的趋势。”盘龙城某开发商坦然相告。
9、至此，汉版“限购令”下达第5日，江城楼市风起云涌。商业地产反应更是灵敏，“火上浇油”已成大势。 水岸国际LOFT商业地产开盘热销90% 1月16日，“限购令”下达次日，水岸国际LOFT商业地产项目一经开盘即售90%，便是江城商业地产在“限购令”刺激下“火上浇油”最直接的反应。本次推出loft,一共21层，4梯20户，1-5层商业，6层为架空层。本次推出300套房源，40-50平米（50%）共180套，当日销售262套，均价11600元/平米，开盘销售率为87%。销售价格11000-12200/平米，折后10800-12000元/平米。 经开万达广场首期精装SOHO开盘狂销买房如抢，万达精装SO
10、HO惊艳江城 元月17日，经开万达广场精装SOHO于武汉琴台剧院盛大开盘，偌大的场馆内人头攒动，热闹异常，经开万达广场推出SOHO 672套, 7300-8500元/平米 折后均价7500,当天售完. 2月26日，经开万达广场精装SOHO二期，吸引千余名客户到场抢购，现场盛况空前火爆，均价8000元/平米，完成90%以上销售。目前该项目基本售罄，仅余部分尾房。,2011年武汉房地产整体预测,武汉整体市场销量变化分析：受政策影响，全市销量初期将出现短暂性的上升，当政策影响彻底凸显 时，销量将会进入下降通道，大幅萎缩，预计2011年全年的成交量较2010年相比将缩减40%-50%。,武汉新国八条细
11、则按照中央层面的要求严格执行，2套及以上限购，二手房和郊区都在限购之列，对武汉市的影响，首先将表现在成交量上，预判2011年全年的成交量较2010年相比将缩减40%-50%。,新政分析,2011年楼市预判小结：,武汉市场表现,2010年12月武汉土地总体成交41宗地块，环比11月上涨近百分之二百。,2010年12月武汉土地市场成交411.46万方，环比上涨了2.6倍，成交均价1893元/，较11月份成交均价略降。,2010年末，武汉土地市场成交量大幅上涨，土地成交出现井喷现象。再次反映了政府调控的不力，以及各大房企对后市一致看好。 2010年土地成交约700亿，预计2011年将形成2000亿的
12、物业供应，市场消化压力较大。,土地成交量增大,土地市场,武汉市场表现,通过抑制需求的方法，2010年的二三轮调控都将供需比短暂地推到一个较合理的位置，市场整体情况供大于求。,2010年在庞大需求的推动下，房价一直呈稳定上涨趋势，三轮调控对销售量价未产生任何实质作用。 2011年由于需求被限制，,住宅供应略大于求,供求关系,武汉新政细则后，全市价格仍然呈上涨趋势,国八条后市场反应之价格,2月中旬到3月第一周期间，武汉各区有14个楼盘出现价格变动，其中上涨楼盘总数达到10个，占比达70%，出现涨幅的楼盘均位于中心城区以及光谷、盘龙城等热门片区。,市场变化,2月份销量降幅达6成，一是由于传统销售淡季
13、的到来，市场推盘量减少，二则说明武汉细则立竿见影，其中二月第四周销量下降明显。,国八条后市场反应之销量,市场现状,武汉中心城区成交量变化分析：政策下中心城区和郊区的表现将两级分化，预判中心城区的价格将保持稳定，成交量会减少。,中心区楼盘成交量已出现缩减迹象,中心区楼盘的销售价格坚挺,新政分析,区域高端项目2011上半年推盘分析,武汉天地御江苑位于武汉市汉口中心城区永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园。“武汉天地”参照上海太平桥地区重建项目的发展模式，将打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的市中心综合发展项目，以配合整个武汉市国际化发展的远景规划和发展战略。,本地高端项
14、目案例,文化 : 传承江城古老文化加注现代时尚 地段 : 二桥头江景资源 景观：围合式建筑+特色中央庭院的融合 商务：沿江商务群，鉴开商务国际时代。 配套：齐全的外部及内部配套，极大的方便业主未来生活。 户型：提供功能性及舒适性结合的多种户型。,武汉万达中心位于武汉市武昌滨江商务区，西临长江。项目包含高档住宅、综合商业、商业街、5A级写字楼、威斯汀酒店，SOHO多种物业类型，是目前武昌最高端的城市综合体。武汉万达中心公馆城U型规划，基本实现户户看江，产品均为平层大户型豪宅。项目建成，将成为区域新的商业、商务中心。,本地高端项目案例,文化 : 江城水文化的运用 地段 : 武昌滨江商务区核心 景观
15、：围合式建筑+户户临江 商务：武昌滨江商务区，发展潜力巨大 配套：万达成熟商业运营模式支持 户型：均为平层大户型豪宅，户型单一,复地东湖国际复地东湖国际位于武昌区中北路147号，为原“武重”厂区。东临中国农业银行用地，南临30米宽的规划道路，西临田汉大剧院用地，北临道博物业发展有限公司，总占地53万，位处东湖、沙湖和水果湖三湖之间，地段、景观及人文资源得天独厚。,本地高端项目案例,文化 : 工业遗产合理运用 地段 : 东湖新城 景观：阵列式布局 商务：邻近省府、中南路及徐东商圈 配套：依托徐东商圈配套 户型：户型较丰富,华润置地中央公园坐拥月湖，汉江，张之洞公园三大景观，景观条件极佳，为武汉内
16、环线居住舒适度最高的项目之一，该项目一期别墅和公寓的成功推广，奠定了该项目汉阳第一豪宅的地位，建立了坚实的客户基础和良好的项目口碑。华润已在武汉成功运作多个项目，品牌知名度在武汉得到充分的认可。,本地高端项目案例,文化 : 中国钢铁工业发源地，张之洞公园 地段 : 汉阳滨江区，交通便利 景观：围合式建筑+新古典建筑风格 商务：临近钟家村商圈 配套：目前配套较为缺失 户型：户型多样,观望心理,国八条,其他政策,本地部分首改客户、少量投资客户、本地刚需拆迁客户,客户变化分析：随着武汉限购令、国八条及其他政策影响，武汉市场客户将会逐一被限制在购房范围外，客户范围大幅减少。,本地高端项目客户,本地高端项目客户,各类型客户购买关注点分析,新政后，高端客户的主要为首改、投资。多改则必须解决客户购买资格问题。 法人名义购买和成年子女购买为目前政策条件下的出路。,政策影响下武汉高端客户变化,
