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1、,致：深圳新世界集团 全策行，2009年11月,新世界四季山水二期样板房选择及看房流线建议,仅供客户内部使用。未经许可，任何机构不得擅自传阅、引用或复制。,面对二期样板房，面对着这几个问题， 我们在不断的寻找着更完美的答案：,1、如何让我们的样板房在一期的基础上，实现质的腾飞？让每一个参观者真切陶醉？,2、样板房在哪个位置，怎样做才能做得出彩，实现品牌和价值的最大化？,3、样板房真的只能这样“样板”？有没有新的东西，让目标群体砰然心动，心无旁骛的惬意想象？,让我们一起在幻灯片中，寻找答案,新世界 新豪宅,提报流程,一、户型分析 二、样板房选取原则、建议 三、装修风格建议 四、看房路线选择原则及
2、建议 五、沙盘制作目标及其建议。,各 楼 栋 暂 命 名,整体规划图,楼 栋 命 名 以 工 程 图 为 基 准,1、户型种类:1#,三梯两户，奢侈配置，电梯厅独门独户，可形成空中花园；220的四房两厅四卫，赠送约15的房间。可作为方正奢侈的五房使用。,1,2,一、户型分析,建筑面积：252.13-255.93三梯两户，奢侈配置，电梯厅独门独户，可形成空中花园；四房两厅四卫，赠送约17的房间。可作为方正奢侈的五房使用。,1、户型种类:2#,1,2,一、户型分析,3-02206.35 的四房二厅，父母子女房分区设计，保证私密性，东南朝向，通透采光好。西南角户型稍稍不规则，,3-01176.69的
3、四房二厅，主卧/客厅南向，入户花园处赠送约14，可改造公共生活空间使用。1户型3阳台设计，2户型父母房套房设计，独立性强。,1、户型种类： 3#,一、户型分析,1,2,4_01 三房两厅建筑面积：159.39 ，赠送面积11.75 ，户型方正、通透，功能分区清晰合理。,1、户型种类:4#,一、户型分析,4_02、04建筑面积：157.44 ，户型与01相似。,4-03/06 建筑面积157.24，赠送面积10.86，户型功能分区清晰合理，开间大，阳台开阔。,1、户型种类： 4#,一、户型分析,4-05 户型方正合理，南北通透，采光好，176的面积市场反应良好。,1、户型种类：5#,一、户型分析
4、,5_高town户型_05建筑面积155.52 ,复式结构的三房两厅三卫，在高汤户型中偏小，位置在5栋的西侧，正对大马路。,5_高town户型_04/03,建筑面积157.41 ,三房两厅三卫，复式结构，位置在5栋中间的两户。,1、户型种类: 5#,一、户型分析,5_高town户型_02建筑面积177.45 ,三方两厅三卫的复式结构，在高汤户型中面积偏中。,5_高town户型_01,建筑面积211.95,四方两厅三卫，复式结构，位置在5栋的东侧，是其中面积最大的，采光和通风都较好。户型上功能分区清晰，需将中空部分加盖成大主卧使用。,2、户型配比,说明：155-160 和200-230 是二期的
5、主力户型。,一、户型分析,2、户型配比,说明：155-160 的四房两厅和200 以上的四房三厅是二期的主力户型。,3、户型市场介入度优劣势评比,5#首创高汤户型亮相市场，市场关注度会是最高，两代分层设计对三代同堂的家庭和部分私企主有很大的吸引力，综合一期的成交客户比例，三代同堂和私企主所占比例不低。所以综合评分85,一、户型分析,4#作为预期走量的楼栋，将会是市场走量最快的楼栋。整体户型合理，方正通透，分区清晰；2、4正对园林景观，北面景观是样板房展示的重心，预计会受到市场最大热捧。综合一期的成交客户看重项目特点的加权比重中，对于环境和外部景观普遍看高，综合评分80.,5,4,3#C-2户型
6、虽一角有小部分不规则，但总体还是方正，户型面积大，总价高，两代分离户型设计，合理清晰，与5#的目标群体有重叠部分，建议营销推广分期开盘。C-01有170大户，项目稀缺，市场前景良好，市场综合评分83.,2#大户型，通透采光好，前有水景，东有山景，综合一期的成交客户看重项目特点的加权比重，综合评分90.,3、户型市场介入度优劣势评比,1#南北通透、采光好、山景、一二期水景、园林景观包囊眼内。综合评分95.,1,2,1,2,2,1,各楼栋原始质素排序 E DACB 各楼栋营销价值排序 A C B E D,1,2,1,2,2,1,5,4,4、横向、纵向分析,横向： 户型大小的总体趋势从西往东逐渐增大
7、。三房两厅和四房三厅， 150-160方和200方以上是二期的主力户型，建议样板房数量上可以多一些。,纵向： 5#1、2、3户型、大小相似，4、5户型相似，4#中小户型多，3#2特别造型需建样板楼。1、2从一期反馈的市场预期来看，市场前景良好。,1,2,1,2,2,1,5,4,5、总结：,1、总体而言户型方正通透、采光良好，功能分区科学合理。没有真正意义上的瘦狗产品。 2、少量稍不方正户型需建样板房，如C2。 3、155-160的A、4栋，228大户型全景观的1栋将是样板房偏多的区域。 4、非标单位须建清水房。样板房同层单位必须建清水房。,1,2,1,2,2,1,5,4,提报流程,一、户型分析
8、 二、样板房选取原则、建议 三、装修风格建议 四、看房路线选择原则 五、看房路线选择,我们的目标是：,让明星户型，更加闪亮。让不太明星的户型，变成明星。没有不好卖的户型，只有不会卖的策划人。,二、样板房选取原则、建议,样板房选取原则,（1）走价楼盘建设样板房提高品质，走量楼盘建设样板房提高销量。 （2）保障参观的流畅性。 （3）将园林景观效果达到市场最大化效益。 （4）将项目山景，户型通风、采光等优势全面展现。 （5）非标户型集中在各层二楼及其他，建议均建清水房。另外样板房同层均建清水房。,二、样板房选取原则、建议,1栋平层 228.9 四房两厅四卫,各单位产品质素分析,1,2,二、样板房选取
9、原则、建议,各单位产品质素分析,1栋平层户型描述： 三梯两户，奢侈配置，电梯厅独门独户，可形成空中花园；220的四房两厅四卫，赠送约15的房间。可作为方正奢侈的五房使用。,私家电梯厅独门独户,全赠送面积,双套房设计,二、样板房选取原则、建议,具体选定建议,1/2栋 特点： 拥有最佳山景；户型相近；1栋相对山景更好，而且可观一二期水景，视角很好，2栋园景视角也很好，但是2栋离教堂更近。建议： 由于户型基本类似，因此可打造一个样板房作为明星示范样板房，相对而言1栋与内与外都有很好的视觉效果，可做一套样板，2栋可做一套清水房即可。楼层应选择高层，15层最佳，使之形成山为屏风水为锦帘的视觉感受。,1,
10、2,1,2,2栋,1栋,二、样板房选取原则、建议,2栋平层 （1）255.93 四房两厅四卫 （2）252.13 四房两厅四卫,1,2,各单位产品质素分析,二、样板房选取原则、建议,朝向：东南朝向，客厅/主卧东南。,景观：2栋整体景观面较宽，客 厅、主卧东南朝向，仅观山景， 餐厅挑高阳台可观主水系。 对视：北侧与1栋有部分对视。 噪音：东侧双车道市政路噪音。,1,2,各单位产品质素分析,二、样板房选取原则、建议,各单位产品素质分析,2栋平层户型描述： 三梯两户，奢侈配置，电梯厅独门独户，可形成空中花园；247.63249.54的四房两厅四卫，赠送约17的房间。可作为方正奢侈的五房使用。,私家电
11、梯厅独门独户,全赠送面积,双套房设计,二、样板房选取原则、建议,3栋平层 （1）176.69 四房两厅两卫 （2）206.35 四房两厅三卫,1,2,各单位产品素质分析,二、样板房选取原则、建议,各单位产品质素分析,3栋平层户型描述： 175.71199.22的四房， 主卧/客厅南向，仅观山景， 低楼层受学校噪音较大。入户花园处赠送约10，可改造公共生活空间使用。1户型3阳台设计，2户型父母房套房设计，独立性强。,三阳台设计,全赠送面积,套房设计，区隔性强,二、样板房选取原则、建议,3栋 特点： 3栋位于园林中央，拥有较好园景；2户型离教堂最近。建议： 2号户型相对有小部分不规则，需要做一套精
12、装样板提高销量，考虑到高层受教堂影响，楼层建议选在5层，可享受最佳园林景观。1户型简单清晰，易于销售员解说，故可只做清水房。,具体选定建议,二、样板房选取原则、建议,4栋平层 （1）159.39 三房两厅两卫 （2）157.44 三房两厅两卫 （3）157.24 三房两厅两卫 （4）157.44 三房两厅两卫 （5）176.54 四房两厅两卫 （6）157.24 三房两厅两卫,各单位产品质素分析,二、样板房选取原则、建议,4栋平层户型描述： 1、2、3、4、6户型为150.72162.76的三房，其中1、2、4为北厅，享有主水系景观；3、6户型均为全南设计，低楼层无景观，受学校噪音较大。均赠送
13、约10的房间，可更改为四房使用。5户型为177.71的四房，北厅享有主水系景观，可改为五房使用。,各单位产品质素分析,全南朝向,二、样板房选取原则、建议,4栋 特点： 分两个单元；位于园林中央，拥有较好园景；户型主要有三种，1、2、4为同一户型，3、6为同一户型。建议： 4栋是位置在园林中央，观园林水景和空中花园效果上佳，所以选择在4、5户型，选择在五楼，其余可做清水房，选择5楼，减少成本，瞰园景。,具体选定建议,二、样板房选取原则、建议,高TOWN （1）211.95 四房三厅三卫 赠送63.64 （2）177.45 三房三厅三卫 赠送50.14 （3-4）157.41 三房三厅三卫 赠送5
14、2.31 （5） 155.52 三房三厅三卫 赠送23.54 ,各单位产品质素分析,二、样板房选取原则、建议,5栋高TOWN户型图,各单位产品质素分析,下层,上层,5栋高TOWN户型描述： 加赠送面积100%以上实用率，主卧、客厅南向，享有主水系景观。产品尺度紧凑，二楼需把中空部分加盖成大主卧使用，客厅开间4.5米至4.8米，部分户型一楼洗手间通过公共走廊采光。,高TOWN的成败在于空中联排特性的营造，公共走廊、空中花园的打造。,空中花园营造尤为重要,二、样板房选取原则、建议,5栋 特点： 户型创新；位于园林一侧，园景相对较少；户型主要有三种。建议： 一号房户型合理，可操作空间大，北见园林，南
15、俯城市，是提升项目品质感的最佳明星，建议做25层的高层；5号房是其中稍次的一个产品户型，通风和采光都会受到影响，做个样板房促进销量，建议做低层，能有更好的园林风光。2、3、4号户型简单好解说，户型相似，做4号为样板房，其余做清水房即可，那么总共做5、4、1三种户型样板房，可以带领客户参观空中花园，楼层选定25层，享受高层开阔景观视野，推动销售。,具体选定建议,二、样板房选取原则、建议,样板房选取建议总结,155-1603套 5#5、4 ；4#2 160-1801套 4#5 200-2302套 5#1 3#2 230以上1套 1#1,1,2,1,2,2,1,5,4,二、样板房选取原则、建议,样板房选取建议总结,5栋_01 户型 25楼 5栋-05 1-04户型 5楼 4_05、 04 户型 5楼 3-02户型 5楼 1-01户型 15楼,1,2,1,2,2,1,5,4,二、样板房选取原则、建议,清水房选取建议总结,5栋_02、03、04、05户型 25楼 5栋-01、02、03 5楼 4_01、02、03、06户型 5楼 3-01户型 5楼 2-01、02户型 15楼 1-02 15楼以及所有非标单位。,
