郑州别墅市场分析

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1、共55页,1,郑州别墅市场分析,主讲人：吕景峰 2009年10月27日,共55页,2,一、郑州别墅市场概述,别墅市场的发展 别墅市场格局 别墅市场成交分析,共55页,3,共55页,4,小结：郑州别墅市场经过十几年的发展，已初具规模，经过探索，调整，发展，现在进入了变身阶段，同时也进入了一个发展的瓶颈阶段，但是市场对真正的高档物业是存在需求的，怎样及时调整各个项目的产品定位适应市场的需求是别墅项目成功开发的前提。,共55页,5,区域：除少数城市别墅外，多集中在环线以外，三所，郑东和龙湖较为集中，少数镶嵌在城市之中。 类型：一是依仗区域自然环境的别墅区，三所别墅区、思念果岭山水，龙泊圣地；二是依靠

2、产品及项目形象的别墅区，如森林半岛、普罗旺世等。,传统别墅区郑州最早形成的别墅区,城市别墅稀缺产品,龙 湖未来别墅主要供应区域,高新区别墅 帝苑别墅,共55页,6,面积区间销售统计,小结： 面积在150-300平米的别墅占市场消化主流，其中200-250平米的别墅销售最好，但受市场波动的影响较大。 150平米以下的别墅销售量2004年来大幅提升，市场接受度较高，但是受市场环境的影响最明显。 300平米以上户型市场消化力较差， 但是不管市场如何变化，都能保持比较稳定的成交量。其中350-400平米户型呈现较好的销售态势，但在2006年有所回落。400平米以上的户型市场消化量近两年有所降低。,别墅

3、市场历史销售分析,共55页,7,总价区间销售统计,小结： 总价在60-90万元的别墅一直占市场消化的主力，90-120万元的次之。 总价在60-90万元的别墅在2002-2004年之间出现大幅上升，并基本保持稳定，这与人们的消费观念转变有关；在2005年出现转折，有回落迹象，这与这一时期40万元以下别墅销售大幅上升，120万元以上的别墅在这一时期的市场接受度上升有关。这说明别墅市场的三股主要消费群体已经形成：经济型别墅消费群体，约占市场的20%，中档别墅消费者，约占市场的70%，豪华型别墅消费者，约占市场的10%。 160万以上的别墅的市场占有量基本保持不变，受市场的景气指数的影响较小。其中1

4、60-280万的市场占有量较大。,共55页,8,总价区间销售统计,共55页,9,小结： 总价在60-90万元的别墅一直占市场消化的主力，90-120万元的次之。 总价在60-90万元的别墅在2002-2004年之间出现大幅上升，并基本保持稳定，这与人们的消费观念转变有关；在2005年出现转折，有回落迹象，这与这一时期40万元以下别墅销售大幅上升，120万元以上的别墅在这一时期的市场接受度上升有关。这说明别墅市场的三股主要消费群体已经形成：经济型别墅消费群体，约占市场的20%，中档别墅消费者，约占市场的70%，豪华型别墅消费者，约占市场的10%。 160万以上的别墅的市场占有量基本保持不变，受市

5、场的景气指数的影响较小。其中160-280万的市场占有量较大。,共55页,10,成交客户特征,小结： 区域来源：郑州市的客户占总客户量的61%，外省客户占22% ，省内外市占12%，郊县等共占5%。 年龄结构：30-45岁的客户占总客户量的67%，属于新锐成功人士，一般对高端物业等消费有比较大的兴趣。总体年龄集中在30-50岁之间，正符合人们财富积累的时间周期 。一般有既定的目标客群，属于“成功人士”，或是事业有成的老板，或是外企、民营、金融的职业经理人。,共55页,11,历史成交情况小结,150-300平米的别墅占市场消化主流，其中200-250平米的别墅销售最好，但是考虑到当前形势和高新区

6、项目的特殊性，应该从实际出发确定别墅面积定位。 300-400平米，160-280万的户型的市场容量趋稳，在市场低迷和繁荣的时候都有稳定的销售量。受市场的景气指数影响较小。 客户应以立足郑州市，兼顾周边地区的需要，尤其高新区的项目，更要考虑到郑州以西市县的需要。,共55页,12,二、郑州别墅市场竞争现状分析,共55页,13,本案,龙泊圣地,温哥华山庄,联盟新城,大河龙城,思念 果岭山水,清华 忆江南,裕 华 明珠城,怡丰森林湖,天伦项目,新长城 林溪湾,振兴项目,正商项目,壹号城邦,绿色为在售项目 橙色为将售项目,共55页,14,在售项目,将售项目,共55页,15,传统别墅区小结,在售项目特征

7、物业类型：以联排和独栋为主，少量叠加和双拼。均价区间：6000-12000元/平米。其中叠加为6000-7000元/平米，联排为8000元/平米，独栋12000-13000元/平米， 面积区间：联排为207-400平米，双拼为372平米，独栋为228-600平米，叠加159-215平米。总价区间：主要集中在100-150万元，186-222万元，259-720万元。后续货源：洋房为主。 将售项目特征主力物业：高档住宅以联排别墅和花园洋房为主，其他为高层。推售时间：多数项目原打算08年下半年推出，受近期市场情况影响，仍在观望阶段。,共55页,16,在售项目,将售项目,共55页,17,城市别墅小结

8、：,在售项目特征只有联盟新城和温哥华山庄两个项目，在售货源为花园洋房和叠加别墅，面积为140-380平米，总价在98-380万之间。其中温哥华山庄后续供应为600-700平米的大别墅，联盟新城的后续货源为多层住宅。 将售项目特征只有一个项目一号城邦，预计明年年底动工开发，是城市复合体项目，包括普通住宅和联排，叠加别墅。,共55页,18,龙湖别墅区,在售项目,将售项目,共55页,19,龙湖别墅区小结：,在售项目特征龙湖别墅区在售项目只有龙泊圣地，货源有联排和独栋，独栋面积为340-480平米，总价在408-576万元，联排为150-280平米，总价在60-224万元之间。没有双拼和叠加 将售项目

9、特征将售项目较多，主要供货为花园洋房和别墅，其中林溪湾已动工，为纯别墅项目，其他两个项目上在规划阶段，受近期市场的影响，有推迟供货的迹象，规划等尚在概念阶段。,共55页,20,别墅市场小结,郑州别墅整体上分为北区传统别墅区，龙湖别墅区和城市别墅，本在总体货源供应 上，现阶在售项目以独栋、联排、叠加为主，双拼属于货源空档。 总价区间跨度较大，100-700万元不等，总主要集中在150-220万和260-400万之 间，220-260万之间的中档别墅供应量较小。 面积区间上跨度也较大，140-700平米不等，主要集中在200-400平米之间。 单价控制根项目的先天条件和自身期望值密切相关，从400

10、0元/平米-20000万/平米 不等。 优美的景观和完善的物业是给项目加分的重要砝码，完善的市政配套，优良的景观 设计是城市别墅的重要特点 现有的别墅中，城市别墅已成为稀缺，尤其是独栋别墅，我们的产品刚好处于市场 的空白点，甲六院不但具有城市的气息而且还具有生态别墅的特质。,共55页,21,三、典型案例分析,共55页,22,普罗旺世,项目概况,配套设施,推盘节奏,后续开发,小区内部配套:35000平方米社区公园，50000平方米商业广场。中小学:郑州一中、八中联合学校。综合商场:欧洲风情商业街。其他:河南省体育中心，郑州海洋馆，植物园。公交车：93路 2路 17路。,竞争性分析,普罗旺世05年

11、8月以景观先行，别墅产品低价入世，肃立形象。2006新推别墅、楼中楼、花园洋房、小高层、高层；中央景观公园6月精彩呈现、一期别墅TOWNHOUSE 10月交房；之后是2期洋房与楼中楼，过渡到三期佛罗伦斯高密度产品。,现推出四期以及商业,共55页,23,优势： 1、项目规模大、规划统一、产品丰富、区域发展潜力大； 2、前期景观示范区到位。实景感受强烈。附加前期别墅产品，拔高项目在区域内的形象及品质； 3、专业十大设计团队，如规划、建筑、景观、雕塑等等。开发商实力雄厚。 4、项目配套齐全，包括幼儿园以及中小学配套。 劣势： 1、前期为满足区域商业氛围，导致商业体量过大，为后期销售埋下隐患； 2、项

12、目体量过大，必须对各组团分散管理，物业服务的质量会打折扣，有安全隐患； 3、中央景观配套一流，但楼间绿化一般，每户业主实际享有的绿化配套很少； 4、别墅产品客户与普通住宅产品客户同时享有中央景观配套和中央商业配套，无法满足高端客户追求的尊贵感，降低舒适度；配套比较缺乏。,项目优劣势,共55页,24,建业森林半岛,项目概况,配套设施,推盘节奏,后续开发,项目现在开发四期半岛老房子，总建筑面积为2.28万 。,会所、美茵湖、商业、文化路一小、二小，省实验、九中等重点中学,医院:农业银行，建设银行，交通银行,其他:河南财经学院，郑州轻工业学院等高校，河南省中医院 。物业：河南建业物管，物业费用：1.

13、28元/平方米月（三期）,竞争性分析,郑州 建业森林半岛项目是建业住宅集团开发的首个别墅项目，占据城市中心，天然拥有中州绿荫广场百亩原生森林，7000 水域贯穿整个社区，集合北美别墅的经典，坡屋顶，建筑主体选用文化石、文化砖，产品设计合理，作为中原标杆项目，价格较高。,共55页,25,项目优劣势,优势： 1、市中心的别墅、无可伦比的区位及完善的生活配套； 2、项目紧邻绿荫广场、良好的景观及环境资源； 3、项目产品分类清晰，建业自身品牌和后期物业管理。 劣势： 1、单价及总价较高、去化较慢； 2、别墅与高层物业混合管理，降低别墅档次。,共55页,26,大河龙城,项目概况,配套设施,推盘节奏,后续

14、开发,四期、五期规划为花园洋房 。,临黄河迎宾路，有天然森林泛会所,双语幼儿园、小学、图书馆等。同时建有商业配套。,竞争性分析,郑州稀缺纯别墅高档社区。毗邻1200亩黄河迎宾馆、国家级黄河绿色生态区。社区内部环境优美，小桥流水，内部配套齐全。,共55页,27,优势： 传统别墅区、区域环境好、前期纯别墅、后期花园洋房； 郑州最早一批别墅项目、知名度较高； 目前在售产品户型面积合理、总价易接受。 劣势： 开发周期较长，去化较慢； 景观效果不好，物业管理较差。,项目优劣势,共55页,28,四、客户访谈,大河龙城 建业森林半岛 龙泊圣地,共55页,29,传统别墅区大河龙城,第一场,共55页,30,旁白

15、,外地私营企业主，有较强的自有资产，经常来往于郑州和新乡之间，需要有在郑州的固定住所，作为自住和投资两用。,王先生，45岁左右, 新乡人，私营企业主,家里开了自己的机械加工厂，已经初具规模，约有3000万的身价，经常来往于新乡和郑州之间，有一个儿子，在郑州念高中，考虑到自己和家人在郑州 需要有一个固定的住所，同时大河龙城的别墅价格适中，周围生活环境品质较高，升值空间大，在大河龙城购买了一套350万的双拼别墅。,共55页,31,旁白,生意人希望用高档住宅体现自身的成就。别墅产品属于固定资产，有较大的投资价值，可以投资也可以自住。,赵先生，35岁左右, 来自郑州，专业证券投资,郑州人，妻子是教师，

16、之前做生意积累了一点资金，趁着股市大好，在股市赚了一笔钱，想尽快转换为固定资产，在大河龙城买别墅一方面可以投资，另一方面可以自住，感觉大河龙城的别墅周围自然环境较好，又能体现身份，有较大的投资价值和居住价值，一次性付款200万买了一套联排别墅。,共55页,32,旁白,知识分子中的有钱人，精神上富有，经济上富足，需要有度假别墅。对大河龙城的环境比较认可，也能体现自身的社会成就，另一方面可以作为投资。,吴先生，40岁左右, 郑州人，大学教授,郑州某高校教授，专业成就较大，在专业领域有一定的知名度，申请过不少课题，有不少的课题基金，同事，有自己的工厂，属于占有知本和资本双重资本的人，有较高的欣赏水平，希望寻找一个较好的度假生活环境。主要是看中大河龙城周围的自然和人文环境，价格也适中，可以作为度假，投资等多重用途。一次性付款买下一套联排别墅。,共55页,33,旁白,青年海归思想较先进，追求宽松和谐的私享空间，重视感官享受，但没有较多的自有资产，所以会选择相对经济实惠的叠加别墅。,张先生，29岁, 郑州人， 外贸公司主管,