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1、,南延线商业市场调研,目录,一、成都商业环境概况,1、发展格局 2、建设规划 3、前景预测,二、南延线商业环境调研,1、发展现状 2、商圈分布 3、个案研究,【成都商业环境概况】,1、成都商业发展格局,成都商业环境概况,中心商业、区域型商业、社区型商业和地铁商业已形成目前成都商业发展的新格局。,中心商业；市中心商业中心CBD,如：春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈,区域型商业：城市商业副中心,社区型商业：成熟社区商业中心,地铁商业：地铁沿线商业中心,如：红牌楼商圈、新南天地商圈、建设路商圈、锦华万达商圈等,如：紫荆商圈、神仙树商圈、桐梓林商圈等,如：世纪城商圈、新会展商圈、远大商圈等,四大商业
2、格局,商圈分布示意图,成都商业环境概况,地铁一号线的率先开通，代表城市向南发展的战略格局已经拉开序幕！,中心商业,区域型商业,地铁商业,成都商业环境概况,2、城市发展建设规划,项目所在区域,南部新城定位： 科技城南、商务城南、国际城南、宜居城南,国际城南定位： 城市新中心，现代化新城区,被定为城市新中心的国际城南，将成为成都另一新兴商业集中区，引领城市向南发展。,3、成都商业未来发展前景预测,成都商业环境概况,人南延线,成都商业定位 西部经济高地 西部金融中心,到2012年成都将初步建设成为西部金融机构中心、西部金融市场和交易中心、西部金融服务中心。并将科学规划金融总部商务区、金融产业集聚区、
3、金融后台服务业集聚区，这些区域集中分布在城南片区。,由此可以预计，未来人南延线片区商业类型仍将以商务、金融、休闲娱乐等为主。,天府新区规划的落实，加大了区域发展的脚步，城市商业发展的重心将向南大步跨越,人口增多、基础工业、全球企业涌入 经济总量及增长率位居西部之首、招商引资、交通快速发展,总路径：打造ICC国际商业中心、商业多元化发展格局,美国知名财经杂志福布斯发布全球未来10年发展最快城市研究报告，成都位列榜首。,成都商业环境概况,【南延线区域商业环境分析】,区域商业环境分析,1、区域发展现状,A、区域已成为天府新区发展的中心起步点,天府新区新规划的落实，确定了以南延线为中心起步点的发展方向
4、；成都80多个综合体将有一半集中在该区域，成都后商业时代即将在这里崛起；未来几年，区域商业将成几何速度递增发展，成都的国际商业中心已初显雏形。,B、成都的高端商务聚集区域已逐渐形成,目前看来，成都已形成中心城区和城南新区两大高端商务聚集区，预计在未来的几年内城南新区会逐渐完善和成熟，将进一步吸引外资企业的大量入驻，成为高端服务业和金融业的聚集地；同时，高端人群的入住也将引领整个区域商业走向高品质、高消费。,区域商业环境分析,D、地铁1号线的开通将带来新的机遇和挑战,成都地铁1号线的通车运营，大大提高人们出行的便利性，同时也将带动地铁周边物业的发展。对于商业物业而言，地铁的建设将在一定程度上改变
5、现有的商业格局，可以预见，地铁周边商业物业将极大受益于人流量的增长。同时，与地铁相连的物业的商业价值将得以体现，从而改变居民的购物及消费习惯。,C、区域商业品牌规模化、国际高端化已逐渐呈现,区域商业已呈现出高端化、规模化的发展态势，西南最大规模的20万平米的伊藤旗舰店、高端奢侈品消费的美美百货、富森家居及苏宁广场精品旗舰店等分分落户该区域，区域商业发展走向国际化已经迈出了坚实的步伐。,区域商业环境分析,E、面向全国的成都会展经济圈已成熟,区域以新会展为中心的商业辐射圈已经成熟，每年的西博会、糖酒会、汽车展销会等全国类的大型展会都在新会展中心举行，且每年的吸纳人流量近1000万左右；加之大魔方、
6、新世纪环球中心等大型项目的启动，未来区域的高端配套商业集群发展前景大好。,总体来说： 区域商业价值潜力已逐步呈现！ 未来升值空间优势明显,区域商业环境分析,2、区域商圈分布,目前南延线区域大致划分为4大商圈： 大源商圈：以伊藤洋华堂为中心的综合型购物商圈世纪城及新会展商圈：以会展、商务、演艺、休闲娱乐类商业为主远大商圈：情景式商业街、特色餐饮、休闲娱乐类商业为主,区域商业环境分析,由此可以看出，项目核心区域（会展经济圈）未来通过会展、演艺及商务的人流吸纳量将大幅度上升，加之区域高端住宅人群的不断入住，将促进区域商业配套的高端化、规模化、特色化逐步完善并走向成熟。,大源商圈（综合体聚集区）,会展
7、经济圈（会展、演艺及商务聚集区）,远大商圈（高端居住聚集区）,形成南延线商业“铁三角带”,3、区域个案研究,区域商业环境分析,对区域市场项目商业现状的思考,2011年年底，成都商业总体供应量已超过500万平米，如按目前的销售情况推算，需要近30个月的消化期，未来成都商业将进入白热化的价格大战期。,对于南延线区域已占据成都一半以上综合体的份额量来看，未来区域商业竞争将十分残酷；从目前区域在售项目的商业情况来看，90%以上的项目销售情况欠佳，除写字楼以外，商业部分的销售均价普遍虚高；影响价格虚高的主要因素分以下两种情况：A：以较高回报率的实际返租模式提高了商业的销售价格B：以持有部分商业主力店进驻
8、的名头抬高了销售部分商业的价格,因此，区域众多项目的商业部分基本以预期2-3年的租金回报返推制定销售价格并予销售，大大忽略了区域未来商业竞争将带来的幅面效应；所以，区域内的商业发展必须结合市场行情，合理的制定有效的价格体系，才能在区域市场中占据先机。,区域商业环境分析,区域调查项目数量及位置分布,本次纳入数据统计楼盘共计23个，以本项目所在地为中心，分为绕城以内和绕城以外2个部分，以天府大道、益州大道、剑南大道两侧物业为主。绕城内项目：12个 绕城外项目：11个,区域商业环境分析,绕城内楼盘：华宇蓉国府、保利中心、康普雷斯、大鼎世纪广场、曙光国际、天府长城、世豪广场、布鲁明顿广场、东方希望中心
9、、仁和春天国际、奥克斯财富广场、新世纪环球中心,区域商业环境分析,绕城外楼盘：凯旋南城、ICON尚郡、蜀都中心、花样年香年广场、花样年福年广场、复地雍湖湾、复地复城国际、建发天府鹭洲、新希望国际、保利心语花园、峰汇中心,区域商业环境分析,典型个案分析,以本案所在地为中心，选择绕城内与绕城外具有代表性的典型项目商业部分进行研究，并按商圈及商业类型的不同进行划分：,区域商业环境分析,【复城国际】,根据优惠幅度及租金回报率计算，项目商业的实际成交均价为： 1F：约5.3万/平米 2F：约2.2万/平米 3F：约1.3万/平米 4F：约1万/平米,区域商业环境分析,【布鲁明顿广场】,根据优惠幅度及租金
10、回报率计算，项目商业的实际成交均价为： 1F：4.4万/平米 2F：约2.2万/平米 3F：约1.6万/平米,区域商业环境分析,【世豪瑞丽】,根据优惠幅度及租金回报率计算，项目商业的实际成交均价为： 1F：约4.7万/平米 2F：约2.8万/平米,区域商业环境分析,【凯旋南城】,根据优惠幅度及租金回报率计算，项目商业的实际成交均价为： 1F：约4.2万/平米 2F：约2.0万/平米 3F：约1.6万/平米,区域商业环境分析,【保利心语花园】,由于优惠措施未定，只能根据预期租金进行初步计算：预计项目商业的实际成交均价为： 住宅底商：约3.7万/平米,区域商业环境分析,【新世纪环球中心】,根据优惠
11、幅度及租金回报率计算，项目商业的实际成交均价为： 1F：约6万/平米 2F：约4.2万/平米 3F：约3.3万/平米 4F：约2.4万/平米,区域商业环境分析,【西蜀廊桥】,本商业街为洲际酒店自身配套商业，主要针对酒店下榻客人及会展片区的消费人群，辐射面及影响力有限，目前的租金水平在区域内相对合理。,区域商业环境分析,【荷兰水街】,由于该项目商业街位于南延线尾端，商业的消费人群主要以项目区域内为主，辐射面较小，加之项目区域目前成熟度不够，因此商业租金偏低。,典型项目商业实际情况统计,区域典型楼盘商业实际销售均价对比,区域商业环境分析,从图表统计可以看出，区域典型楼盘商业分层销售综合均价为：1F
12、：5万/平米左右2F：2.5-3万/平米左右3F：2万/平米左右,区域典型楼盘商业实际及返租租金对比,从图表统计可以看出，区域典型楼盘商业分层实际综合租金为：1F：150-200/平米/月左右2F：80-120/平米/月左右3F：60/平米/月左右,区域商业环境分析,区域商业环境分析,典型个案小结,从区域典型个案分析来看，目前区域众多项目商业销售情况普遍欠佳，其中销售价格较高且销售情况较为良好的有2个项目：复城国际和新世纪环球中心，其主要影响因素有几点：,复城国际： 1、返租销售（承诺较好且稳定的回报率） 2、区域位置较好，紧邻伊藤旗舰店 3、自身商业运营的优势打造（自持商业引进大型知名主力店
13、）新世纪环球中心： 1、开发商强大的实力背景 2、区域位置较好，紧邻新会展 3、整体商业规划受政府大力支持（打造全国最顶级演艺中心） 4、自身商业运营的优势打造（自持商业引进国外高端主力大卖场）,区域商业环境分析,区域项目主要以综合体为主，从资金需求方面来看，综合体项目获取资金的渠道方式并不是单一化的；由于很多综合体项目的商业并不是开发商获取资金的唯一方面，因此对项目商铺定价偏高，可以慢慢消化，等愿者上钩。,综合体项目获取资金的渠道： 1、以住宅销售来获取 2、以写字楼销售来获取 3、以商务公寓销售来获取 4、以商铺销售来获取,住宅,写字楼,商务公寓,快速回笼投资成本,商铺,以实现利润最大化,
14、区域商业环境分析,特别关注,铁像寺水街,铁像寺水街整体建筑采用新中式古典风格，并融合老成都元素。分为“国际天府”、“品质天府”、“时尚天府”三个主题街区，集美食、精品、娱乐、时尚、文化等消费格局为一体。,特色文化商业水街，建筑形态为独立2层商业，只租不售；主力店招商免租2年，辅助店招商免租半年，起始租金为20元/平米/月起。,结论：,通过对区域典型楼盘商业的初步研究分析，由于项目区位、规模及商业形态的不同，加之商业运营模式的优劣势，项销售价格和租金水平均有一定差异；但根据一般商业销售价格来看，区域商业初步的销售均价和租金水平折中如下：,结 论,高端集群式特色商业街将填补区域商业的空白：,从整个南延线区域的商业大致情况来看，主要以综合体形态的商业形式为主，包括写字楼、住宅的底商和裙楼商业及部分独立商业；集群式的特色商业街形态目前仅有呈现的西蜀廊桥和荷兰水街，及已经规划的铁像式水街，且规划业态缺乏高端性；因此，结合区域目前的发展及未来远大规划，高端集群式商业街将能填补区域高端商业配套的空白，成为引领区域高端集群式商业发展的核心。,未来区域商业发展形态仍已综合体商业为主力模式，而高端集群式特色商业街将以一种崭新的商业模式成为区域未来商业发展的另一个亮点！,结 论,
