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1、,灌南新莞北路东侧地块市场调查报告,作者：王敏,谨呈：力创房地产开发有限公司,第一阶段 项目市场调研,第二阶段（中期） 项目发展战略及整体定位,第三阶段（终期） 整体定位及产品定位深化,前言 项目地块实地勘察 区域竞争市场调研 灌南重点楼盘调研 客户访谈调研 ,宏观经济背景研究 灌南房地产市场研究 灌南市场客源 项目优劣势分析和地块价值的挖掘 成功项目案例研究 ,项目定位的深化 形象定位 客户定位 产品定位 价格定位 ,工作内容,阶段成果,灌南市场特征解析 整体发展战略及操作思路 项目整体定位,项目定位深化 项目启动顺序,项目研究工作阶段划分：,第一阶段 项目市场调研,本次市场调研主要以走访调
2、查、周边街道及土地现场考察、政府公开信息收集等方法开展工作，调研范围包括项目周边区域、灌南县城主城区同类型项目，主要针对片区住宅项目的市场状况进行调研，并对项目周边人流车流进行分时段监控。项目团队根据考察调研采集到的数据进行了科学严谨的分析进而形成此报告，旨在为项目定位提供真实有效的依据。,前言,地块概况,约105亩,项目名称：新莞北路东侧地块 用地位置：新莞北路东侧 总用地面积（以实测面积为准）：总用地240亩，此次挂牌65亩，目前能够使用的105亩 规划用地性质：居住兼商业用地 控制指标：容积率：2.03.5建筑密度：30%绿地率：35%建筑限高：100米 交通组织：主出入口方向：西侧、南
3、侧、北侧布置出入口,根据地块基础指标，本项目规划为新建高层为主的居住小区,地块现状,地块现状：已经完成拆迁，主要以农田为主，即将动土打桩。,地块四至,本项目所在地,实验中学,西侧：灌南县实验中学,北侧：新港大道（北环路）,本项目所在地,东侧：观光河,点评：交通便利，占据最好学区,南侧：惠泽路（惠泽河）,点评：两面环水，上风上水,北侧的新港大道就是未来灌南首条绕城环线北环路，道路通畅，但路边多为小型菌类工厂。东侧和南侧多农田、农民自建房等，城市化感觉不强。,周边配套,灌南中英文实验学校 距离项目1KM,灌南第二人民医院 距离项目500M,新莞农贸市场 距离项目100M,灌南仁慈医院 国家二级甲等
4、医院,项目拥有灌南最好的教育配套设施，最好的医疗配套设施，与城西区其他项目相比，本项目的劣势在于商业配套不健全。,204国道、306、307省道贯穿全境，同三高速公路与宁连高速公路在境内合一，京沪高速公路擦境而过；县城距连云港机场、港口90公里，距连云港火车站70公里，3个小时可达南京、无锡，4个多小时便可到达苏州、昆山、上海；境内河道密布，物流优势明显；共有航道12条，177公里，可直通京杭大运河、淮河水系和长江水系，海运自灌河入海口至连云港港口仅30海里。,灌南县位于江苏省东北部，连云港市南部。濒临黄海，四市交界，东与盐城的响水相连，南与淮安的涟水接壤，西与宿迁的沭阳毗邻。,区位属性,区域
5、经济,灌南县，有着74万人口、（城区人口12万左右）， 县域面积1041平方公里，长期以来，因受历史和地域等多种因素的影响，发展相对滞后，经济总量一直位居全省末位，被称为苏北洼地的“锅底”。2013年全年实现地区生产总值235.9亿元，按可比价格计算比上年增长11.6%。其中，第一产业增加值42.72亿元，增长4.4%；第二产业增加值117.18亿元，增长13.1%；第三产业增加值76亿元，增长13.3%。人均地区生产总值达37844元，比上年增加3929元。结构调整取得成效。三次产业结构由上年的18.72:50.02：31.26调整为19.56:45.63:34.81，二、三产业占GDP比重
6、为81.9%，比上年提高个0.6百分点。全年实现财政总收入71.2亿元，增长3.8%，其中公共财政预算收入30.53亿元，增长19.3%。公共财政预算收入中，税收收入26.27亿元，增长29.37%，税收占公共财政预算收入的比重达86%。全年财政总支出80.09亿元，增长2.83%，其中，公共财政预算支出46.57亿元，增长11.21%。最近两年，经济增长较，2012年，灌南的三农工作取得了新的业绩，粮食生产实现十连增，粮食总产64.48万吨，农民人均纯收入达到8472元，1.4万名开发式低收入人口实现脱贫，全县食用菌生产企业达60余家，年产值25亿元。2013年全年粮食产量64万吨以上，虽然
7、农民人均纯收入达到9488元。但仍为苏北24个县区最后一名，而城镇人均可支配收入20200元。但是通过2013年苏北各县区经济数据排行情况分析可判定灌南在苏北24个县中仍然属于最后的方阵中。我们估计2014年灌南各项经济指标仍然徘徊在20名前后。,2013年苏北各县区经济数据排行,在城市化进程中，灌南确定了加快西进、南扩、北上战略的实施步伐，加快形成老城区、新城区、开发区三位一体的功能格局。,灌南是连云港市的南大门，濒临黄海，根据最新的“38平方公里、30万人口”规划，确定了将灌南建设成为连云港经济强县、苏北发展快县、江苏产业名县，打造成“新兴工业城市，知名水绿城市，和谐文明城市”的城市定位。
8、,区域规划,灌南开发区 区域范围：周口河以东的城市区域 功能定位：工业园区，目前已形成冶金机械、皮革服装、木业家具、酿酒食品四大经济板块。,灌南城东板块（灌南老城区） 区域范围：盐河以东的城市区域 功能定位：主要承担商务金融、文教、居住功能,灌南城西板块（新城区） 区域范围：盐河以西、周口河以东、五龙口以南、南环路以北的城市区域。 功能定位：主要承担居住、行政办公区、商业、文教等功能。,城市发展规划,根据最新的格局规划，未来灌南县的发展将形成两个明显的功能分区以及一个开发区。,项目初步研判,项目属性界定：学区房、大型居住区、中等容积率、大型住宅项目,区域属性,项目属性,恒道投资咨询南通有限公司
9、,6、尽享老城区生活圈,1、实验中学迁移带来趋向性人口与产业链,2、良好的教育配套资源,3、良好的交通条件,4、城镇化进程的加快，农村人口逐渐向城市迁移,5、商业配套资源有待发展，这是机遇也是挑战！,？,？,目前灌南的发展方向是西进、南扩、北上战略，城西板块（新城区）主要承担、行政办公区、商业、文教等。而项目所在的城东板块（老城区）主要承担商务金融、文教、居住功能，项目所在的城东板块的大量的待开发土地资源还没有完全释放，而老城区的庞大人口基数使得城东区的商业上还有较大潜力可以挖掘； 农村人口的流入是支撑14年灌南市场的主要购买力成因之一，也将是未来几年内灌南房地产市场的主要购买力之一； 教育配
10、套在同类城市中是趋动房地产购买的主要因素，名校的促动作用更为明显；,本项目最大的价值基于三点： 实验中学迁移带来的趋向性人口流入； 良好的交通条件带来的发展潜力； 城市化进程带来的农村人口的流入；,恒道观点,项目初步研判： 虽然本项目目前生活配套资源并不完善，但拥有较大的发展潜力。 我们要研究的，是如何把握市场趋势以及其成长潜力，作为本项目产品定位的依据。,结论,第二阶段 项目市场研判,1、宏观环境分析之 城市概况,灌南县是全国首批开放城市连云港市的南大门，建县于1958年3月，1996年9月由原淮阴市（现淮安市）划归连云港市，县域总面积1030平方公里，辖11个乡镇，5个工业园区，2个农业园
11、区，1个文化产业园区，78万人口。近年来，全县经济社会保持科学发展、跨越发展、和谐发展的良好态势，实现了从“苏北洼地锅底”到“连云港经济强县、苏北发展快县、江苏产业名县”的根本转变。,1、宏观环境分析之 宏观政策环境分析,灌南大区位环境优良，为房地产开发创造了有利条件。城市总体向西发展，新城区成为政府重点建设区域，这也明确未来新城区的发展潜力，该区域未来新一轮的开发高峰即将到来，区域竞争日益激烈不可避免。灌南人口基础小，农业人口比重达，这可通过引进外来人口以增强城市购买力。灌南城市经济相对稳健发展，虽然经济水平较低，但是因而更具有发展潜力和空间，这也为城市的房地产项目开发提供了优良的宏观经济环
12、境。,1、宏观环境分析之 购买力分析,江苏省各大县市人均个人存款及年消费额统计,从右图我们可以看出，灌南目前人均储蓄存款9979元，人均社会消费零售总额8685元。由此可以看出灌南居民购买力有限，我们的产品应该侧重于实用性，在性价比上与竞争对手拉开距离。,1、宏观环境分析之 小结,灌南固定资产投资的稳定增长，为房地产的发展提供了良好的基础，但过快的发展，可能导致不适合城市的投资模式出现，也将直接影响房地产市场的健康发展。灌南县城镇居民收入水平的不断提升，为房地产开发营造良好的市场环境，同时农村居民收入的低下也为房地产销售带来一定的压力。政府对购房的支持与相关优惠政策，将在很大程度上缓解房地产开
13、发的销售压力，从而保证灌南房地产的稳定发展。,房地产市场分析,灌南城市概况,市场重点评述,2、房地产分析,自几年前城市确定西向发展，灌南县的土地开始大举放量，直接致使市场供需失衡，根据我们数据收集所得，现有市场上住宅、商业土地存在大量囤积，该类地块多已做总平规划，但仍未公开面世。显然政府也意识到这一点，今年的土地供应上显得尤为谨慎。虽然由于之前存在的大量土地供应，新城区的土地即将殆尽。故而政府决定转移158亩灌南实验中学至新莞北路西侧，也就是与我们要讨论的地块正对面，这对我们是个好消息。但是由于政府换届等不可抗力因素，政府手中控制了其中升值潜力较大的部分土地不予推向市场，故而地价与日俱增。究其
14、原因如下： 城东区存有大量的老旧房屋，旧城改造、拆迁难度大，导致土地放量逐年减少 ；规划发展新区的城西区土地放量逐渐减少，政府为了带动城东经济，故而将实验中学转移至老城区与城东交界处，受学区房影响，地价上涨已是必然；由于不可抗力因素，政府收回了一些升级潜力大的地块予以保留，待价而沽，“帮涨价”就很容易理解了。,灌南县历年土地放量在300公顷以上，从总体上看，2012年年底灌南县城区综合地价为463.91元/平方米，与2011年年底相比上涨2.03%。,房地产宏观分析,一级市场,二级市场,灌南县2013年土地供应计划用途结构表 单位：（公顷）,2013年度我县土地供应计划安排土地供应总量为 34
15、8公顷，其中：新增量土地供应 145.61公顷，存量土地供应202.39公顷。,随着城镇化的发展，灌南县房地产业呈现勃勃生机，已成为灌南第三产业中的支柱产业之一。灌南房地产投资在全县城镇固定资产投资中的占比目前已经达到11%左右。 尽管灌南县房地产投资保持逐年增长的态势，但是其投资规模总量偏小，在城市整体的投资体系中所占份额远未达到成为支柱产业所要求的程度。这表明房地产行业在灌南的发展尚处于初级阶段。,房地产宏观分析,一级市场,二级市场,一、商品房销面积与日俱增：最新数据至2012年底，灌南县城区批准预售各类商品房总面积38.6万平方米，其中住宅面积30.4万平方米；等级销售各类商平房62.1
16、万平方米，其中，成交商品房5004套，成交面积约621182平方米，同比分别上涨3.15%和9.73%。灌南县房地产价格小幅度上升，销售量增加，对土地需求和地价水平有一定拉动作用。商业和住宅地价的变化方向和商品房成交价的方向基本保持一致，其上涨幅度低于商品房成交价上涨的幅度，地价与房地产成交价之间关系是协调的。二、房地产开发投资保持较快增长2012年，县城区商品房开发投资完成20.04亿元，其中住宅完成投资18.22亿元。完成商品房销售面积54万平方米（销售套数4373套），实现销售额为16亿元；商品住房销售均价2694元/平方米(含乡镇开发项目),城区商品住房销售均价2737元/平方米；商品商业用房销售均价4182元/平方米(含乡镇开发项目), 城区商品商业用房销售均价4665元/平方米;商品房销售均价为2984元/平方米。保障性住房本年实际新开工7.86万平方米，安排资金3076万元。,
