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1、胜局在开战之前就已经了然于胸，,兵法精髓先胜后战,而“战”只不过是实施这个“胜局之谋”的具体行动而已。,2011年的楼市江湖， 扑朔迷离！,话说当今合肥楼市江湖 !,1、宏观楼市政策解读； 2、中观城市解读； 3、微观版块解读。,三大主题，凸显楼市调控,1、宏观楼市政策解读,十八大中央领导人换届背景下，中国社会面临政治、经济和民生三大主题稳定，国务院出台“坚定不移地搞好房地产市场调控”，无疑凸显出中央政府2011年的楼市调控决心。,2011的“来来去去”,政策引导市场，楼市调控主旋律 从“新国十条”细则版向“新国八条”狂风聚变,“十二五”规划3600万套保障房的投放,保障房批量投放后期将逐步分
2、流低收入人群及夹心层家庭的商品房住宅市场的需求。,中国住房市场结构正在演变,房地产宏观政策小结：,1、房地产问题性质的演变,经济问题 民生问题 政治问题,2、调控目标演变,抑制房价过快上涨 遏制不合理投资投机需求 让房价回落到合理水平,3、领导人表态演变,调控两难 有信心 坚定不移 发誓,4、调控手段的演变,提高首付 提高首付，提高利率 提高首付、提高利率、停贷第三套 提高首付、提高利率、停购第三套，限购,如此高密度调控政策，中国房产20年见所未见。如果说以往政府的“调控”被老百姓戏称为“将房价调上去，然后控制住”，那么，这一次应引起足够重视，在土地购买、资金安排、开发节奏等方面，必须做出谨慎
3、的战略考虑。,2、中观城市解读,、2010年合肥市商品住宅月度成交情况,、 2010年合肥市商品住宅市场供求关系,转折点,以“4.17”新政出台为分水岭，市场需求从供不应求向供过于求逆转。,2010年合肥市区住宅成交套数累计79061套，成交面积累计769.18万，分别比2009年减少36967套和364.55万，减幅分别为31.9%和32.2%。可以看出，2010合肥楼市受政策调控影响显著，全年有两段成交低谷。第一次是受“4.17”新政影响，5-8月份楼市成交量处于低谷，这次政策性分水岭影响非常显著；第二次是受“9.29”新政影响，连续两个月成交量下滑，但受市场刚性需求的推动，两次调控导致的
4、成交量下降也只是短期行为。,从区域供求状况来看，10年除滨湖区新增供应量略显不足，其余各区域均是供大于求，较为严重可数包河区，供求比达到1.41。,、2010年合肥市商品住宅成交价格,2010年合肥商品住宅成交均价在5800-6800元/之间波动,在2010年，全市住宅月度最高均价出现在7月份，其时正是合肥楼市成交量处于低谷期间，全市均价受个盘影响较大的一个比较特殊的月份；月度最低均价出现在9月份（排除1月份），这主要是包河、瑶海两区均有大量的低价房（非商品房）成交，在一定程度上拉低了全市住宅的均价水平。从2010年月度走势图上可以看出，特别是“4.17”新政和“9.29”新政分别赶在五一、十
5、一黄金周前出台，及时地遏制了房价过快上涨的局面。区域方面，政务区领跑区域房价的“高差异化”，蜀山区有幸成为合肥楼市房价的“全年老二”，其区域住宅均价连续两年双双位居全市第二，包河区的房价在一定程度上手保障性住房拉低的影响，瑶海区则成为2010年合肥房价涨幅最小的区域，这主要与2009年11月1日龙岗划归瑶海管辖有关。,、2011年1-2月合肥市商品住宅市场,1月合肥市区住宅成交累计10293套，成交面积累计108.1万平米，环比分别增长40%和47.4%。成交均价方面，1月住宅月度均价6105元/平米，环比上升66元/平米，1月份的全市住宅均价从总体上看，表现比较稳定；2月合肥市区住宅成交累计
6、4674套，成交面积累计48.73万平米，环比分别下跌54.6%和54.9%。2月份合肥楼市均价若刨除地矿家园和政务区内森庄园的影响，全市新建商品住宅的实际售价是在6400元/左右，较之2010年年底，有略微上涨的迹象。,、2010年瑶海区商品住宅供应量和成交量分析,3、微观版块解读（瑶海区）,2010年1-12月瑶海区住宅新增供应套数18853套，同比增加211.3%，新增面积185.61万平米，同比增加243.2%，双双位居全市第一。,2010年1-12月份瑶海区住宅成交套数15143套，同比增加67.8%，成交面积145.49万平米，同比增加72.6%，也双双位居全市第一。,2010年瑶
7、海区的供应量和销售量均为全市最大的区域,2010年1-12月瑶海区住宅新增供应套数18853套，同比增加211.3%，新增面积185.61万平米，同比增加243.2%，双双位居全市第一。瑶海区本年度的新增供应楼盘主要集中在龙岗板块和长江东大街板块。,2010年1-12月份瑶海区住宅成交套数15143套，同比增加67.8%，成交面积145.49万平米，同比增加72.6%，也双双位居全市第一。瑶海区在2010年取代滨湖成为合肥楼市最耀眼的区域明星，究其主要是龙岗板块的划入，龙岗板块以其独特的区位和平价优势，在2100年合肥市房价居高不下的预期下，成为刚需族和部分投资性需求极受青睐的一个区域板块，另
8、外一个原因是轨道交通2号线，陡然增加瑶海区的区位价值。,、2010年瑶海区商品住宅成交价格,2010年瑶海区的住宅成交均价为全市最低的区域,2010年1-12月瑶海区成交均价为5304.6元/平米，位居全市垫底位置，同比上涨绝对幅度也是全市最低，龙岗板块的划入和保障性住宅对区域影响可谓甚大。其中9月份住宅均价4143元/平米，主要受碧水雅居（非商品房）的拉低影响。,、2010年瑶海区商品住宅可售量月度走势,2010年12月瑶海区可售套数减少到5607套，可售面积56.93万平米，双双位居全市第三。,从可售量月度走势图可以看出，2010年12月瑶海区可售套数减少到5607套，可售面积56.93万
9、平米，双双位居全市第三。按照最近两个月瑶海区住宅成交量来计算，其可售套数和可售面积周期分别是4.5个月和4.6个月。,2010年瑶海取代滨湖成为合肥楼市最耀眼的区域明星，其新增量和成交量双双位居全市第一，成交均价5403.6元/平米，处于全市垫底位置。从另一个角度来看，瑶海区的均价优势在全市范围内无疑是属于领先的，如果改善区内交通、商业、教育和公共资源的配置，那么瑶海区未来的地位将正在强大。,2010年瑶海区住宅市场小结,、2011年1-2月合肥市商品住宅市场,1月瑶海区商品住宅成交1436套，成交面积13.93万平米，环比分别下跌6.5%和7.7%，但销售均价却又2%的上涨，整体呈现量跌价挺
10、的现象； 2月受调控政策和季节影响，瑶海区也不例外，供求两方都有较大幅度的下跌。其中2月份瑶海区住宅成交仅877套，成交面积为8.68万平米，环比下跌分别达到38.9%和40.4%，整体销售均价5775元/平米，并未出现大的波动情况。,备注说明：上图所标注的项目价格为2010年整体成交均价。,4、重点竞争项目深度分析,项目位置：长江东大街以南，全椒路以东 物业类别：高层住宅、商业 开发商：安徽恒茂房地产开发有限公司 占地面积：208亩 建筑面积：50万平米 绿化率：23% 容积率：3.43 学区：三十八中、大通路小学,销售信息：8#在售140-180户型，都在较高和较低楼层，均价7500元/平
11、米；14#在售120、130平米户型，均价7000元/平米；12#号楼在售103、131、121平米户型，均价7500-8000元/平米；15#号楼只有129、95平米的顶楼；13#号楼剩下一个83平米顶层和131平米户型，16#号楼89、102、131平米户型在售，均价7000元/平米。 优惠情况：16#号楼贷款99折，一次性97折；8#、12#、13#、14#、15#号楼按时签约99.5折，一次性付款99.5折外还能再99折。 销售率：86%2010年成交均价：6694元/平米,长江东大街1号作品，市中心50万原味欧洲,地段+生活概念,重点竞争项目 - 恒盛豪庭,103.03,89.78,
12、恒盛豪庭主力户型：,143.42,132.94,项目位置：长江东大街与东一环交叉口往东200米 物业类别：高层住宅 开发商：华润置地合肥有限公司 设计单位：香港雅博奥顿 ADI 占地面积：70亩 建筑面积：20万平米 绿化率：40% 容积率：3.5 学区：三十八中、大通路小学、周边有公交集团第一幼儿园、宝业城市绿苑幼儿园,销售信息：7#楼87、104、115、153户型，均价7700元/左右，只剩20多层的了。9#楼还有少量103、122户型同期在售，余下三至四套，基本在 30层左右；在售6#，94、104、115、153平米户型均价7000-8000元/平米；中央公馆5#号楼90-130平米
13、在售，均价9500元/平米 优惠情况：一次性付款98.5折、按揭99折； 销售率：72.3% 2010年成交均价：7094元/平米,品质传承，荣耀非凡！,“品牌”概念,重点竞争项目 -华润紫云府,94,115,华润紫云府主力户型：,122,103,项目位置：长江东路与二环路交汇之处 物业类别：高层住宅、商业 开发商：安徽胜华房地产开发有限公司 占地面积：4万平米 建筑面积：11万平米 绿化率：33% 容积率：3.08 学区：合肥市蚌埠路第四、第五小学、合肥市五中、三十一中、天使幼儿园,销售信息：1#3#80133平二房、三房、四房在售，在售5#毛坯公寓39.92户型均价6000元/平米，6#3
14、9.92平米公寓均价6300-6500元/平米；住宅在售2#91、114户型，已经所剩不多，都是较高或较低楼层，优惠后均价大约6600元/平米；4#132、138户型，折后价格65006600元/平米 优惠情况：一次性96折，按揭98折 销售率：61% 2010年成交均价：6572元/平米,典藏东区英式名流生活！,“英式生活”概念,重点竞争项目 - 博澳名苑,80,90,博澳名苑主力户型：,111,128,项目位置：临泉东路与通达路交叉口 物业类别：高层、小高层住宅 开发商：合肥龙岗房地产开发有限公司 投资商：安徽静安（实业）集团有限公司 占地面积：75亩 建筑面积：9万平米 绿化率：48%
15、容积率：1.6 学区：郎溪路小学、龙岗中学,“最适宜人居的城市”的人居典范,销售信息：在售3、5、6、8、11、12、15#楼 仅剩137，多层均价6000；小高层5000左右。1号楼（高层）124平户型，均价5000元/平米，3期2#高层只有117平米户型两套顶层，均价5100元/平米；即将推出4#楼82、102平米户型各24套房源 优惠情况：一次性付款96折，按揭99折 销售率：91.5% 2010年成交均价：5136元/平米,“健康型住宅”理念,重点竞争项目 - 静安新天地,83,92,静安新天地主力户型：,137,115,项目位置：长江东路与东二环交汇处 开发商： 合肥兴东房地产开发有
16、限公司 付款方式： 一次性,银行按揭 投资商： 宝业集团 占地面积： 63474 M2 总建筑面积： 33万平米 绿化率： 30 % 容积率： 3.6 学区：蚌埠路四小、39中,住宅区共有5栋楼，2#6#楼均为33层的普通住宅，层高2.9米，户型坐北朝南，有85平米、115平米、130平米三种主力户型，交付时带有市政供暖。,合肥东部 从此有了中心！,“城市综合体”概念,重点竞争项目 - 宝业东城广场,、区域代表性热销楼盘2010年成交分析,从以上东城代表性热销楼盘2010年的销售数据分析，可以得出经济型产品的市场去化量最高，尤其是80-90小户最为紧俏，而随着产品面积的递增，其面积段产品的销售率也随之递减。,
